記者調查

　　報復性上浮基礎是否成立

　　“深圳的市場不能說反彈,而是反轉了。”在年報業績發布會上,金地總裁張華綱拋出自己的判斷。并且,他擔憂,深圳各房企的土地儲備很少,到明年,深圳房價可能會報復性上浮。

　　張華綱提出此論調的基礎是,他認為1年多以來,深圳樓市的跌幅夠大,價值與價格已日益平衡。并且各房企在深圳很少有土地。

　　政府出讓土地少并不代表房源少

　　深圳房價果真會報復性上浮嗎?各房企在深圳的土地儲備狀況究竟如何?

　　記者從多方了解到,并不能由去年政府出讓地少就得出明年房源少的結論,“現在市場上在賣的房子有很多都是很早以前的地,開發商2007年拿的地2009年入市的基本上沒有。最直接的反映就是,深圳近幾年土地出讓都只有幾十萬平方米,但每年的新增批售面積都在500萬平方米以上。

　　根據多家開發商的信息匯總顯示,自2009年4月至2010年底,深圳已知要入市的就有1420.2萬平方米。其中龍崗供應量最大,達440萬平方米；南山次之,有298.7萬平方米左右；寶安片區與龍華坂田區域總量相當,約為200萬平方米；此后依次是福田、布吉、羅湖和鹽田。截止上周日,深圳還有526.67萬平方米的存量新房。也就是說,除開已入市的1—3月份的供應,自4月起截至2010年底,深圳可售商品房面積將超過1900萬平方米。如此計算,即使今年銷量達到800萬,2010年深圳樓市供應仍然不少。

　　不過,上述新增供應分布也不難看出,關外供應量大,但福田、羅湖將仍然只有少量供應。

　　萬科一營銷負責人接受本報采訪時表示,房價報復性上浮的可能性不大,雖然各開發商手里的地較少,但是,接受政府出讓土地并不是拿地的唯一方式,很多房企會通過并購、股權轉讓等形式獲得土地。

　　信貸增長不可持續宏觀經濟尚不樂觀

　　張華綱擔憂房價爆漲的另外一個因素是,現在深圳的市場很好,連續5個月以來成交旺盛,這足以說明深圳樓市是“反轉”了。深圳除了有自住需求后,還有很多改善性需求。最近,中信紅樹灣、曦城等都賣得很好,都明顯反映出改善性需求起來了。

　　從房企資金面上說,金地集團財務部負責人表示,資金困難的日子已經過去了,現在找銀行借錢太容易了,借錢的成本也下降了10%,并且,現在的銷售回款很好,金地已進行了部分提前還款。現在累計不到8億元的地價要付,沒有什么壓力了,現在都是銀行爭相向提前貸款給開發商。

　　但是,多名業內專家認為,房企不缺錢只是暫時的,信貸的增長不可持續,并且深圳樓市的行情可能到10月份前后會出現變化。萬科上述負責人表示,到10月份后,去年停工的項目一般都會重新開工,宏觀經濟上,金融海嘯第二波可能到來,對房地產市場勢必造成影響。

　　富通地產集團總裁黃文認為,2009年是房地產理性回歸之年,樓市會逐步進入上升期。但房地產企業最困難的時候沒有到來,房價依然存在下調壓力。他引用數據說明,樓市2008年底見底,10月成交量開始恢復,近幾個月出現較為明顯的價量齊升態勢。“我們錄得的最低平均房價出現在去年9月,約為9300元/平方米,而截止到日前,4月份均價已是1.2萬元/平方米,樓價漲勢明顯。”但黃文對4月以后的走勢表示擔憂,“4月份因為價格上升,成交量有所減緩,截止到現在統計的數據僅3300套左右。”

　　除了價格上揚外,黃文認為,經濟層面的不樂觀也是房地產最困難的時候還沒有到來的原因之一。

　　金融危機的影響正在向縱深發展,世界經濟舉步維艱,金融危機遠遠沒有結束。同時,中國經濟走出低谷的指標還沒有出現,今年中國經濟不容樂觀。未來一兩年,企業的現金流將非常困難。

　　“房企的困難可能在未來幾年,今年熬過了,還有明年,可能要到2011年才會好轉。”黃文表示。