年報顯示房地產公司普遍“不差錢”

　　粗略統計,房地產公司凈利潤率普遍超過15%,最高的是中江地產為61.54%。粗略統計,房地產高管工資最低過百萬最高近千萬。

　　從公布的年報看房地產公司和房地產公司的高管目前都不差錢。

　　近期,房地產上市公司陸續公布了2008年年報,也為我們看清開發商的利潤提供了參考。

　　WIND針對3月24日前滬深兩市披露2008年年報的40家房地產公司的統計數據顯示,這40家公司2008年全年凈利潤達157.32億元,較2007年增長了12.27%,而去年這些地產股的算術平均加權凈資產收益率為18.7%,同比增加了2.4個百分點,顯示地產股資產盈利質量仍略有上升。粗略統計,房地產公司平均凈利潤率仍高達20%,普遍超過15%,最高達61.54%。其中,萬通地產凈利潤同比增長219.78%,凈利潤率為17.17%；中江地產、陸家嘴和新湖發展凈利潤率最高,分別達到61.54%、53.92%和40.91%；廣宇發展凈利潤同比下降178.55%,但仍有8%,業績同樣負增長的泛海建設和銀基發展等地產商凈利潤率也分別維持了14.72%和19.88%。

　　而本月公布年報的兩家房地產巨頭碧桂園和雅居樂的利潤同樣也不低。碧桂園2008年總收入為157.13億元,毛利為70.26億元,毛利率約為44.71%；而雅居樂2008年營業額為93.26億元,毛利為34.36億元,毛利率為36.8%。雖然比2007年有所下降,但百分之三四十的毛利率仍然讓很多人咋舌。

　　從2008年銷售額超百億元的房企來看,行業龍頭萬科地產的凈利潤為9.8%,顯得較低。但有業內人士指出,萬科去年實現營業收入409.9億元,同比上升15.4%,凈利潤達40.3億元。表面上看凈利潤比2007年下降8億元,但其實是因為萬科對13個可能存在風險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準備,如果不考慮存貨跌價準備的影響,公司2008年的凈利潤實際比2007年仍有增長。

　　而有專家指出,從年報披露來看,不僅房地產公司“不差錢”,上市公司高管也“不差錢”。

　　ST幸福公布的2008年年報顯示,歸屬母公司凈利潤達4.04億元,與2007年的0.02億元相比增長幅度可謂驚人,董事長任志強以774.3萬元薪酬,成為目前房地產業上市公司高管老大。華遠地產日前公布的2008年年報顯示,任志強提取了公司董事長薪酬年薪320萬元,并按《公司獎勵基金管理辦法》獲得公司400多萬元的獎勵基金。另外公司總經理孫秋艷也獲得499.7萬元的薪酬,其他副總及財務總監薪酬均為100萬元左右。

　　萬科董事會主席王石年薪雖和2007年相比縮水大半,但仍高達248.1萬元人民幣,同時獲得約522.7萬股激勵股票,以24日開盤價8.59元計算,市值約4490萬元。保利地產董事長李彬海2008年年薪與上一年持平,仍然是182萬元。

　　而華發股份年報披露,公司凈利潤同比增長81.6%,高管薪酬總額卻增長334%,達到4107.9萬元,僅前3名董事報酬總額就達1467.7萬元。不少消費者認為,且不說這些高薪是建立在大大超出百姓承受能力的高房價之上,即使從上市公司對股東負責的角度看,一些高管薪酬增幅遠遠超過公司利潤增幅也令人難以理解。

　　有此一說

　　利潤周期導致房地產利潤過高假象?

　　看到這樣的年報數據,在很多人眼里,房地產儼然就是暴利行業了,“賣一套房掙幾萬甚至幾十萬,開發商心太黑!”不過也有人表示,看待房地產企業的盈利情況,不能僅僅看利潤率,也要考慮利潤周期。

　　一套房子,從拿地到順利交房,差不多得兩年時間,有的甚至更長。上文向記者透露地價比例的開發商表示,假設一個項目開發商有40%的利潤,兩年開發完成,則平均到每年只有20%的利潤。“有的人指出像家電產業由于是充分競爭的行業,目前的利潤率僅在2%-3%之間,已經像刀片一樣薄了；而開發商賣套房子就可賺上萬元,多則賺幾十萬甚至上百萬。但是他們忽略了一個問題,就是利潤周期。”他指出,雖然家電產業利潤很薄,但他的利潤周期非常短。“以東芝為例,據公開報道顯示,東芝筆記本電腦一年能生產240萬臺,則每分鐘就能生產出約4.5臺。賣一套房一年賺20%和賣一臺筆記本電腦10幾秒就可以賺3%相比,這筆賬大家應該算清楚。”

　　但他也承認,開發商的利潤,其實并不僅僅來自房價與成本的差距。在一定程度上,利潤也來自于開發過程的金融杠桿。即使開發商的利潤率并不高,也可能因為金融杠桿而放大。

　　《經濟參考報》也曾就這一現象算過一筆賬后認為:一些開發商采取了“五個鍋三個蓋”的資金策略,不斷用后期預售房款投入前期項目,通過加速資金周轉,大大提高了資金利用率,從而也就進一步提高了自有資金的回報率。開發商“暴利”的秘密就在于此。動用信貸等金融杠桿和“透支炒股”的道理是一樣的。只要利潤率為正,金融杠桿就可以成倍地放大投資者的收益水平。

　　當然,金融杠桿可以成倍地放大投資者的收益,也同樣可以成倍地放大投資者的虧損。在上述例子中,如果總售價低于總成本,樓盤或者會由于缺乏后續資金而變成“爛尾樓”；或者得由開發商從自有資金中承擔巨額虧損。這就是為什么在市場成交量大幅下降時,房價下降的程度遠不如人們想象的那樣大的原因。