“亞特蘭大2003年以來的泡沫已經(jīng)全部被擠干了，我們手上一套‘法拍房’(銀行沒收后再拍賣的房產(chǎn))，20 06年賣20萬美元，現(xiàn)在標價才1.2萬；還有一套稍微偏遠點的，2006年估價是31.5萬美元，8個月前我去看，標價是14.8萬，現(xiàn)在你去看，只賣2.2萬美元。”一邊急速地講解，美加置業(yè)總經(jīng)理賀鋼一邊在打印出來的房產(chǎn)照片上，用粗粗的紅筆，標出各個時期的價格。

　　“現(xiàn)在是在美國投資買房最好的時機了。”賀鋼一改笑臉，鄭重地告訴《瞭望東方周刊》，“我們每個月都組織目前中國最專業(yè)的炒房團去美國看房，15天，費用是5萬元人民幣，成交再收10%中介費，但收益卻是5倍、10倍計算的。”

　　但在美國接待了幾批中國炒房團的經(jīng)紀人陳遠卻告訴本刊，“我已經(jīng)不想再接這樣的業(yè)務(wù)了。”因為不管號稱有多少客戶可以立馬掏出現(xiàn)金來買房，“但‘炒房團’這個做法本身就是不專業(yè)的，有的華人經(jīng)紀人私下抱怨說，接這樣的團，就是浪費時間，因為不會有人買的，事實也的確如此。”

　　澳洲威馳中國區(qū)CEOColetteChester也覺得，目前比比皆是的海外看房團顯得很奇怪——按照這樣的模式，“看房者和開發(fā)商都沒有好處”。

　　那誰在里面賺到錢了呢？“從上海出發(fā)的美國14天普通旅游，報價是每個人15300元人民幣，賀鋼15天的看房團報價是5萬元，你想，其中有多少利潤？”剛剛送走一個“海外炒房團”的上海一家旅行社總經(jīng)理楊飛(化名)告訴本刊。

　　圍繞“海外看房”，國內(nèi)已經(jīng)形成了一個包括海外購房投資者、國外開發(fā)商、經(jīng)紀人、國內(nèi)旅行社、移民公司、留學公司、看房團“黃牛”在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)鏈，然而，在這個產(chǎn)業(yè)鏈中，“炒房團自己成了蛋糕”。

　　“非專業(yè)”炒房團

　　“從去年下半年開始，陸續(xù)有國內(nèi)的投資人組團到美國看房，大部分團都選擇由當?shù)氐娜A裔房產(chǎn)經(jīng)紀人接待。”陳遠告訴本刊。

　　“一個30人的團，居然只找了我一個經(jīng)紀人。”陳遠說，“美國人買房，一般是一個經(jīng)紀人對應(yīng)一個客戶，經(jīng)紀人根據(jù)客戶要求篩選出幾個項目，再陪著客戶慢慢挑選，最順利的情況下，看房、簽約、驗房、查房產(chǎn)歷史、交割，這個過程最少也要一兩個月。”

　　但中國的海外炒房團中，大部分人都沒有想清楚自己要買什么樣的房子，組織者也不允許成員分開看房，最后就是“上午看3個十幾萬美元的公寓，下午看兩個幾百萬、上千萬的豪宅，一大群人一擁而入，匆匆看一圈，就要去下一個，還沒開始介紹，就有人急著要去買電腦、手機帶回國。在一個城市待兩天，馬上又去了另一個城市。”

　　這些投資者中很多都是原來溫州炒房團的成員，在國內(nèi)專業(yè)炒房，但在美國卻顯得有些“業(yè)余”。“美國房產(chǎn)經(jīng)紀人唯一收入來源是房產(chǎn)交易的傭金，是買賣雙方各出3%。為了完成業(yè)務(wù)，經(jīng)紀人要把房子的所有背景資料，包括所有權(quán)、負債、房屋質(zhì)量，甚至附近有沒有垃圾填埋場，有幾家學校都調(diào)查清楚，一個房產(chǎn)的資料可能有上百頁厚，但沒有一個客戶拿這些資料去看。”

　　分別參加過美國和澳大利亞購房團的郭圖認為，造成這種局面的原因是雙方投資理念差別太大。“去美國看房的人，無論是為子女留學，還是想移民，根本目的是想抄底，說白了，就是想去揀個大便宜。電視上天天說美國怎么金融危機，房價怎么跌，但跑過去一看，其實并不是那么回事。”

　　曾經(jīng)也是溫州炒房團一員的郭圖告訴本刊，2009年1月，他參加了一個赴美海外炒房團，想既為自己14歲的女兒今后留學作準備，也可以等房價重新漲上去后賺差價，“真正地段、環(huán)境、質(zhì)量等等條件能基本滿足要求的，只有一個紐約皇后區(qū)的新建單元樓。”

　　在郭圖帶回來的資料上，這個單元樓離地鐵站還有1個街區(qū)，一套115平方米的兩居室最低售價為70萬美元，8 0平方米的一居室，有一套采光不足的特價房，也要42萬美元。

　　“價格高就不說了，再把各種稅費算上去，3年后賣出去，我參加炒房團的這3萬元費用都回不來。”郭圖說，“稍微有點升值潛力的公寓，價格都遠遠超過50萬美元，但管理費用太高，稅收政策限制，差不多能抵消短期投資的所有獲益。”

　　美麗泡影

　　投資的確是好機會，但炒房在國外卻行不通，不少參與者并沒有搞清楚其中的關(guān)系。

　　ColetteChester告訴本刊記者，目前中國人海外購房，最有利的因素分別是匯率和當?shù)胤績r的下跌，由此，澳大利亞和美國成為中國海外購房團的主要目的地。

　　以澳大利亞為例，2008年人民幣和澳元的匯率是1比6.6，2009年3月初，匯率則變成了1比4.5，“現(xiàn)在用人民幣買澳大利亞的房子，就等于比去年便宜了40%”，但是，這并不意味著澳大利亞房價可以炒，Colette Chester說，澳大利亞房價在過去多年中，一直是穩(wěn)步增長，而政府的稅費政策，也是鼓勵長期持有，所以，“如果你選擇了一個很好的地段，那5~7年后，你的房產(chǎn)可能價值翻倍，短期炒房的人，是不會賺到錢的。”

　　以一套一居室、售價為30萬澳元的公寓為例，中國投資者一般可以首付15萬，貸款15萬，利息為5%，也就是每年7500澳元。如果能以每周400澳元的價格租出去，每年就有22000澳元的收入，除去每年3000澳元的物業(yè)費，1800澳元的土地行政管理費，250澳元的業(yè)主保險費等，每年收益大約為1萬澳元。

　　ColetteChester告訴本刊，澳大利亞平均房價漲幅為5%，如果投資者5年以后將房屋脫手，可以獲得2.5萬澳元的折舊補貼退稅，“收益就是7.5萬澳元的售房差價，減去1800澳元的稅，再加上每年的租金收入。”再除去當?shù)卮�理公司幫客戶租賃房屋的代理費、房屋的維護、維修等費用，也就是說，如果房價依舊保持5%的增長，中國人投資30萬澳元，5年后的收益率就是40%，平均每年8%。

　　而如果持有一年就拋售，“很多稅費優(yōu)惠都享受不到，就只能賺1.5萬澳元”，也就是說，收益只有5%，其中還不包括房屋空關(guān)、地段不佳而升值慢、甚至所選擇的開發(fā)商信譽不佳的風險，“而且，客戶去看房，大概要1個禮拜時間，費用也要自己出，要1.5萬元人民幣左右。”

　　自澳洲威馳2005年在上海成立辦事處到2008年底，只有10多個中國人購買了其代理的樓盤，“以前大多賣家還是在中國的澳大利亞人和歐美人，只是今年才開始有特別多的浙江客戶打電話來詢問樓盤情況，”ColetteChe ster說，“我們正計劃在浙江開辦一次客戶說明會，因為最近找我們的浙江客戶實在太多了。”