國(guó)美系部分地產(chǎn)項(xiàng)目正在轉(zhuǎn)手

　　鵬潤(rùn)地產(chǎn)總裁王軍透露，國(guó)美廣場(chǎng)、昌平一塊一級(jí)開發(fā)土地均正在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；知情人士稱，黃光裕之前大量拿地是為其資本運(yùn)作加碼，其涉案后地產(chǎn)借殼計(jì)劃陷入困境

　　盡管早在一個(gè)月前關(guān)于黃光裕旗下鵬潤(rùn)地產(chǎn)甩賣項(xiàng)目和土地的各種傳言就鋪天蓋地，但處在風(fēng)口浪尖上的鵬潤(rùn)地產(chǎn)始終保持沉默。

　　在歷盡多次溝通后，4月15日晚，鵬潤(rùn)地產(chǎn)總裁王軍終于向本報(bào)披露了鵬潤(rùn)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的情況。

　　調(diào)查 京津均有商業(yè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓

　　鵬潤(rùn)地產(chǎn)總裁王軍4月15日晚向本報(bào)記者表示，鵬潤(rùn)地產(chǎn)旗下的確有3個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，分別是建國(guó)大酒店、國(guó)美廣場(chǎng)以及位于昌平的一塊一級(jí)開發(fā)土地。其中，酒店已經(jīng)轉(zhuǎn)手，后兩個(gè)項(xiàng)目則正在進(jìn)行中。

　　4月14日，記者在西南四環(huán)的國(guó)美廣場(chǎng)看到，一大片已經(jīng)封頂?shù)拇髽牵�孤�?dú)地被圍在圍擋里面，沒有動(dòng)工的跡象。工地上堆著土堆，而且已經(jīng)長(zhǎng)出了雜草。走進(jìn)招商處，一層的招商展示廳已經(jīng)空蕩蕩，二層僅見一位工作人員。

　　在此前一天，本報(bào)記者已通過有關(guān)渠道獲得鵬潤(rùn)地產(chǎn)打包出讓的商業(yè)項(xiàng)目文件。該文件顯示，鵬潤(rùn)旗下還有5個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的尾房在銷售，其剩余面積的估值約為11億元。知情人士透露，這些“甩尾”項(xiàng)目也將轉(zhuǎn)手。但這未能從鵬潤(rùn)地產(chǎn)得到核實(shí)。

　　此前有知情人士透露，黃光裕旗下轉(zhuǎn)手的地產(chǎn)項(xiàng)目還有一些一級(jí)開發(fā)土地，主要位于昌平區(qū)及通州區(qū)的張家灣、宋莊和崔各莊。其中，通州張家灣項(xiàng)目面積最大，為5000畝，鵬潤(rùn)地產(chǎn)占90%股份。對(duì)此，王軍表示：“鵬潤(rùn)這次只在轉(zhuǎn)讓昌平一級(jí)開發(fā)地塊。”業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，鵬潤(rùn)其他參與的一級(jí)開發(fā)土地未轉(zhuǎn)讓，主要是這些地塊的一級(jí)開發(fā)公司涉及到至少兩家公司股權(quán)，操作難度較大。

　　同時(shí)，記者從有關(guān)渠道獲悉，黃光裕轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項(xiàng)目不僅僅涉及到北京，其他城市的地產(chǎn)項(xiàng)目也在轉(zhuǎn)讓，主要包括重慶、天津的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目及沈陽(yáng)的工業(yè)用地。此外，大康國(guó)際鞋城目前是國(guó)美系持有，重慶住宅項(xiàng)目則在熱銷。按照之前黃光裕對(duì)地產(chǎn)的布局，北京項(xiàng)目主要由鵬潤(rùn)地產(chǎn)操作，外地項(xiàng)目則主要由國(guó)美地產(chǎn)運(yùn)作。

　　有知情人士表示，能夠迅速套現(xiàn)的項(xiàng)目，鵬潤(rùn)基本未動(dòng)；出手的主要是一些短期內(nèi)無(wú)法獲利的項(xiàng)目。

　　探因 燙手“杠桿”只求變現(xiàn)

　　關(guān)于轉(zhuǎn)讓的原因，王軍表示，是為了要降低持有類資產(chǎn)比例，增加銷售類資產(chǎn)比例，“屬于公司原有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整”。

　　而知情人士指出，黃光裕雖然較早就進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，但其實(shí)際進(jìn)行操作的項(xiàng)目并不多。鵬潤(rùn)地產(chǎn)在北京較早開發(fā)的是鵬潤(rùn)家園，此后就鮮有開發(fā)。而其具有一定知名度的國(guó)美第一城和明天第一城，均由黃光裕的妹夫張志銘親自操刀。“種種跡象表明，黃光裕對(duì)于地產(chǎn)主要看重的是地產(chǎn)的資本運(yùn)作，并非是以實(shí)體進(jìn)行開發(fā)。”

　　據(jù)上述知情人士介紹，黃光裕之前大量拿地，主要是為其資本運(yùn)作來(lái)加碼，也與其經(jīng)營(yíng)多年的地產(chǎn)借殼計(jì)劃相關(guān)。黃光裕在重組中關(guān)村時(shí)，置入上市公司的項(xiàng)目包括大康國(guó)際鞋城、重慶鵬潤(rùn)國(guó)際公寓兩個(gè)老項(xiàng)目以及若干在2007年底至2008年初取得的新項(xiàng)目。其中，大康國(guó)際鞋城只是一個(gè)鞋類批發(fā)市場(chǎng)，利潤(rùn)不高；鵬潤(rùn)國(guó)際公寓四期則尚未繳清土地出讓金，還需繼續(xù)投資。其他新取得的項(xiàng)目，不是未繳清土地出讓金，就是屬于根本沒有實(shí)質(zhì)取得的一級(jí)開發(fā)土地。

　　“房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在黃光裕的眼里，是一個(gè)杠桿產(chǎn)業(yè)，他意欲通過房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)資本層面的優(yōu)勢(shì)跳躍。當(dāng)他經(jīng)營(yíng)多年的地產(chǎn)借殼計(jì)劃成為泡影后，旗下的鵬潤(rùn)地產(chǎn)必然要考慮其今后的發(fā)展方向。”知情人士透露，目前由黃光裕妹妹黃秀虹來(lái)主導(dǎo)鵬潤(rùn)的發(fā)展。“黃秀虹是個(gè)謹(jǐn)慎的人，鵬潤(rùn)地產(chǎn)在通過資本層面的運(yùn)作功虧一簣后，則必須按照實(shí)業(yè)的套路來(lái)看待這些土地及項(xiàng)目。”

　　此外，該知情人士表示，黃光裕旗下的一些項(xiàng)目是在地價(jià)比較高的時(shí)候拿下的，現(xiàn)在樓市整體蕭條，項(xiàng)目的盈利預(yù)期也隨之下降。鵬潤(rùn)選擇賣地變現(xiàn)是比較合理的選擇。“當(dāng)然也跟目前整體資金緊張有關(guān)。”另一分析人士表示。

　　如今，鵬潤(rùn)地產(chǎn)正在通過調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例，但效果如何，還是個(gè)未知數(shù)。