樓市需求剛性為主

　　3月以來樓市“小陽春”中需求的含金量如何？業內普遍認為，與以往樓市興旺期中曾出現的投資客推高房價、自住需求追漲入市的情形不同，目前上海樓市的這波交易放量，主要以剛性需求為主，是改善型自住需求的正常釋放。

　　21世紀不動產的研究顯示，在二手房成交物業類型上，3月份以自住需求為主的新工房、公寓成交套數環比增幅居前，分別為75.4%和71.7%；而別墅洋房的成交套數環比增幅為45.0%，遠低于平均水平。上海中原地產的調查表明，由于2月份二手房剛性需求釋放明顯，3月份中低檔二手房尤其是總價60萬元至80萬元的老工房，成交價格普遍提升5%—10%。

　　上海二手房指數辦公室分析認為，目前上海正在加快中心城區的舊區改造工程，由動遷戶帶來的買房剛性需求，也催熱了多個成熟板塊成交放量。比如，3月份黃浦區二手房價格整體上漲1.78%，正是因為區域內正在進行的改造工程帶來大量動遷需求，不少居民青睞原居住地，一旦總價合適就出手，成交價格出現上升。

　　判定全面回暖還為時過早

　　3月份上海樓市交投活躍，但專家認為，由此判定申城樓市全面回暖，恐怕還為時過早。

　　中房上海指數辦公室認為，3月份住宅指數走平，一方面，部分樓盤降價以求成交量擴大所致，另一方面，已降價樓盤又試探恢復性上調。由于宏觀經濟走勢未見明朗，而開發商仍面臨資金及庫存壓力，未來上海樓市中的個案漲跌分化還將繼續。

　　21世紀中國不動產副總裁張衛平認為，春節過后，以剛性需求為主的購買力已得到集中釋放，目前二手房市場上有效可售房源減少、議價空間變小，加上新房市場分流客戶等因素，預計四五月份二手房市場的交易速率將放緩，但價格會保持平穩。易居中國則認為，由于購買力過快消化，如果宏觀經濟見底信號不明，兩三個月后樓市可能重陷低迷。

　　3月份樓市“小陽春”中，有個現象值得關注，那就是中高檔房銷售的啟動。據上海中原地產監測，3月份起，中高端投資、改善型需求也有釋放跡象，3月底中高檔二手房價格有所回升。易居中國統計也顯示，3月份單價3萬元以上的高檔公寓成交套數，是2月份的5.3倍。業內認為，這是由于中高檔公寓的購房者看待市場更為理性，相對中低檔市場活躍周期有滯后性，但是否說明外資和投資者正在重返上海樓市，仍需一段時間觀察。