二是如已購(gòu)公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其70年的土地使用年限以原簽署的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或《轉(zhuǎn)讓合同》，以及下發(fā)的《國(guó)有土地使用證》核定土地使用年限為準(zhǔn)(一般是從竣工日期算起)。

　　常淑娟解釋說(shuō)，如某磚混結(jié)構(gòu)的房屋1997年竣工，它的《國(guó)有土地使用證》下發(fā)時(shí)間為2000年，而該房屋所下發(fā)的《國(guó)有土地使用證》上標(biāo)注的使用年限為“1997年至2067年”，也就是說(shuō)，該房屋的土地使用年限從1997年開(kāi)始算起。那么，如果這套房屋的業(yè)主于2004年出售該房產(chǎn)，其新的土地使用年限=70年-(2004年-1997年)=63年，即這套房屋的最終土地使用年限仍是到2067年為止。

　　“商品房不管是一手還是二手，其土地使用年限都是從開(kāi)發(fā)商取得國(guó)有土地許可的時(shí)間來(lái)核定其土地使用年限的；經(jīng)濟(jì)適用房按市場(chǎng)價(jià)出售時(shí)，和已購(gòu)公房一樣，也是從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限。需要注意的是，已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房，一經(jīng)上市出售，第一次過(guò)戶(hù)后，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)便轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩啃再|(zhì)，這類(lèi)房屋的土地使用年限和原來(lái)的計(jì)算方法一樣。”常淑娟補(bǔ)充說(shuō)。

　　潛在風(fēng)險(xiǎn)值得警惕

　　對(duì)于想要購(gòu)買(mǎi)“高齡”房產(chǎn)的購(gòu)房者，業(yè)內(nèi)人士提醒，一些潛在風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。

　　宮萍指出，一方面，購(gòu)房者要注意房產(chǎn)項(xiàng)目的建筑折舊是否會(huì)在不久的將來(lái)影響到正常居住；另一方面，老項(xiàng)目基本沒(méi)有正規(guī)的物業(yè)管理，居民的日常維修很難及時(shí)到位，尤其是在治安方面也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　常淑娟提醒說(shuō)，公房是福利分房體制下的產(chǎn)物，因此在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋時(shí)還要注意它的歸屬，也就是它的原產(chǎn)權(quán)單位。如果原產(chǎn)權(quán)單位是中央在京企業(yè)，那么它應(yīng)該屬于央產(chǎn)房，央產(chǎn)房因?yàn)槭菄?guó)有資產(chǎn)，盡管在2001年政策已放開(kāi)，允許上市，但購(gòu)買(mǎi)時(shí)還是要多加留心，一定要確認(rèn)此套房屋的上市手續(xù)是否齊全，有沒(méi)有拿到《中央在京單位已購(gòu)公房上市批準(zhǔn)表》，不然會(huì)影響交易的順利進(jìn)行。

　　對(duì)于部分購(gòu)買(mǎi)“高齡”房產(chǎn)者意欲等待拆遷獲得補(bǔ)償?shù)南敕ǎ瑢m萍特別強(qiáng)調(diào)，這類(lèi)購(gòu)房者是有一定的投資意識(shí)的，但是否會(huì)拆遷，何時(shí)拆遷，拆遷費(fèi)用補(bǔ)償多少都是不確定的事情，因此，作為投資的購(gòu)房者就要比自住人群承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，需謹(jǐn)慎對(duì)待。

　　常淑娟還指出，法令規(guī)定已被列入拆遷公告范圍的房屋是不能上市買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)這種房屋不可能合法過(guò)戶(hù)，更不可能獲得拆遷補(bǔ)償。另外有些房屋也是不能購(gòu)買(mǎi)的，比如所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的等。