業界:靈活促銷是明智之舉

　　一個普遍的共識仍是開發商應采取盡量保守、穩妥的策略,以合理的價格促進銷售。目前國家對樓市的調控政策已經有所放松,并以鼓勵剛性需求為主,而隨著鋼材等資源價格的下降,開發商有了更多的降價空間。合富輝煌市場研究部認為,從現在起到“五一”節將是發展商出貨回籠資金的適宜時機,各大發展商要抓住機會靈活促銷、積極出貨來提振消費信心,活躍市場交易。

　　今年一季度,全國各地房地產市場都出現了不同程度的回暖,業內稱之為“小陽春”。然而,在很多人對樓市的繼續回暖充滿信心的同時,一些人開始看空后市發展。有人認為,一季度交易量大幅上漲主要是由于房價處于相對低位,部分首置需求和改善型需求釋放所致。但對很多首置需求來說,當前房價仍未達到他們的心理價位,而由于交易量上升,一些開發商已減少優惠幅度或直接提價；而此前已部分釋放的改善型需求還能持續多久,尚不得而知。此外,4月是傳統意義上的淡季,因此有專家提出,多種不利因素疊加,交易量可能下跌,樓市可能出現“倒春寒”。

　　改善型需求是“小陽春”絕對主力

　　從全國來看,一季度廣州、深圳兩地回暖尤為明顯。專家指出,這主要是由于廣深兩地此前的調整較為徹底,跌價比較明顯。而以廣州為例,中心城區剛性需求的回暖明顯,但外圍的變化并不大。中原地產研究部副經理胡廣東分析,這主要是由于市中心一些產品具有稀缺性的樓盤拉動的,“一些樓盤的位置、戶型等此前在市場上一直有空缺,部分消費者期待了很久,因此一經推出立即熱銷。但類似產品若持續推出,熱銷很難持久”。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江也指出,從合富在廣州一季度銷售結構來看,兩房和三房的戶型賣得非常好,兩房大約占了26%,三房更是占到了43%。這其中有很大一部分是“以小換大”的改善型需求。此外,目前一年期的銀行利率為2.25%,大大低于超過3.5%的租金回報率,市中心的租金回報率甚至達到4.5%,因此一些投資客也開始進入了樓市。

　　胡廣東指出,雖然不能否認首置需求對一季度交易量的拉動作用,但改善型需求是托起“小陽春”的絕對主力。“同改善型需求不同,首置需求對價格非常敏感,價格低就釋放”。近期樓市成交量上升后,部分樓盤開始取消優惠甚至直接提價,導致一些正準備出手的首置需求又開始持幣觀望了。從中原地產近期的數據也可以看到,熱銷樓盤的首置比例非常低。他表示,一個以改善型買家為主的樓市是不正常和不健康的,這也不符合市場的客觀情況。“更何況改善型需求已經消耗了一部分,后續能否跟上還是未知”,在這樣的情況下,如果首置需求不能夠及時釋放出來,那交易量必然會下跌。

　　專家表示,目前消費者的信心仍較脆弱,一旦后續客戶跟不上,成交量下跌甚至出現冷場,那對買家心理層面的影響會更大更惡劣。