“科學(xué)研究不像拉抬房價造勢，不能忽悠人。”北京市社科院社會學(xué)研究所副所長戴建中今天對房地產(chǎn)商任志強做出了回應(yīng)。

　　最近幾年，任何關(guān)于房地產(chǎn)的報告都會引發(fā)社會各界的關(guān)注。

　　3月31日，北京市社科院發(fā)布《北京藍皮書》系列四個發(fā)展報告，認為北京市目前的房價仍在上漲，到2010年大量保障性住房上市后，房地產(chǎn)市場才會出現(xiàn)真正的降價。

　　就在《北京藍皮書》發(fā)布之后兩天，華遠集團總裁任志強就在其博客發(fā)表一篇近5000字的質(zhì)疑文章。文章寫到，“頗讓人懷疑北京社科院的研究能力、方法與水平，也不能不讓人懷疑報告出籠的用心是為了北京市的城建與發(fā)展，還是為了創(chuàng)造社會矛盾，更有損于‘專家’的稱號。”

　　今天，作為《北京藍皮書》之一、《北京社會發(fā)展報告(2008-2009)》的主編，戴建中也撰寫了一篇文章，回應(yīng)任志強的質(zhì)疑。

　　任志強的四點質(zhì)疑

　　住房是否是剛性需求？怎么計算房價的可支付能力？依據(jù)什么來計算房價收入比？能否僅用一手房價平均值來代替房價平均值？

　　在任志強的博客文章中，對《北京藍皮書》中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容做出了上述四點質(zhì)疑。

　　任志強的理由如下：

　　住房是天然的剛性需求，不然國家不需要建設(shè)保障性住房。

　　考察購房的可支付能力，國際上通用的數(shù)據(jù)是家庭收入中位數(shù)(中位數(shù)是指處在最中間的數(shù)值)。家庭收入與可支配收入之間并不一致，職工的住房公積金就沒有計入可支配收入部分。

　　應(yīng)該用國際慣用的住房面積中位數(shù)來計算房價收入比。2007年，中國住房面積中位數(shù)只有68平方米／戶，而《北京藍皮書》卻用了100平方米／戶來計算房價收入比。

　　不能僅用一手房市場的房價平均值來取代房價平均值。

　　“房價是由供求關(guān)系決定的，而這個供求關(guān)系并非只計算北京市的戶籍人口。供求關(guān)系的支付能力也要加上外來需求的條件，包括需求的數(shù)量和支付的能力。”任志強說，而這些外來家庭的支付能力大約也遠遠高于北京市戶籍家庭的收入統(tǒng)計數(shù)。這樣市場所面對的消費群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來購買能力等等就都成為了房價收入比中的一部分，也成為推高北京房價的重要原因。

　　任志強認為，北京、上海等城市外來人口的收入形成了特殊的無法計算的購買力。房子不僅僅是為北京的供求對象準備的，也完全不受北京戶籍家庭收入購買能力的約束。

　　“中國剛性需求不但存在且購買能力也具備條件。”任志強說，否則二、三月份的住宅銷量為什么會暴漲呢？

　　任志強表示，不要將政府政策調(diào)控的錯誤推給市場，更不要都推給開發(fā)商，剛性需求靠開發(fā)商去吹是吹不出來的，開發(fā)商也不會買那么多的房子結(jié)婚用或改善居住用。住房市場銷售的增長已經(jīng)用事實給了《北京藍皮書》一個嘴巴，這些所謂的“專家”們該清醒清醒了。

　　住房是否有剛性需求

　　“我連續(xù)兩年在《社會發(fā)展報告》中指出，在買房問題上不存在‘剛性需求’”戴建中表示，如果需求是在一段時間里可滿足也可不滿足的，那還叫什么“剛性”？

　　從戴建中提供的數(shù)字看，2008年北京有近12萬對新人，但一共只賣出去94200套住宅，賣出的這些住宅也并不是全部賣給新婚夫婦。大家婚照結(jié)，房先不買。

　　“住房需求相對而言是彈性的。買不起大房子可以買小房子，買不起房子可以租房子，住宅消費能力與房價找不到交匯點時，只能是有價無市”。戴建中說，一直要堅持到房價理性回歸，個人能夠承受再買房。去年以來很多消費者對樓市觀望，但沒有誰不買食品。

　　戴建中認為，在住房問題上，每個人都需要住房，這是住房消費需要，但需求是相對價格而言，并且一定是有限的，面對高價商品房，中低收入者的需求受到極大限制。

　　在戶均住宅面積上，任志強的數(shù)字與《北京藍皮書》差距很大。

　　任志強提供的數(shù)據(jù)顯示，中國的住房面積中位數(shù)2007年只有68平方米／戶。戴建中對這個數(shù)據(jù)表示了懷疑。

　　按照《中國統(tǒng)計年鑒2008》，2006年城市人均住宅建筑面積27.1平方米(2007年數(shù)據(jù)尚未公布)、農(nóng)村人均住房面積30.7平方米，2007年每個家庭戶平均3.17人。

　　這么算來，2006年我國城市住宅建筑面積約為85.907平方米／戶，農(nóng)村住房面積為97.319平方米／戶。

　　“房地產(chǎn)商照政府規(guī)定執(zhí)行90／70政策了嗎？”戴建中說，2007年連竣工的經(jīng)濟適用房平均每套都要106平方米，任先生能曬曬自己蓋的商品房又是多少平方米一套？

　　在戴建中看來，房價收入比反映的是當下市場供給的有效性，拿100平方米為標準比任志強說的68平方米更有代表性。