業主毀約“三大損招”

　　記者從張茂榮律師處了解到，近期出現在房地產買賣糾紛中的“業主毀約三大損招”，特此列出供讀者參考，并配上破解招數，希望能提醒讀者注意。

　　以租客名合法解約

　　該情況出現于有租約的二手房買賣中。租客具有同等條件下的優先購買權，簽約時業主沒有告訴買方存在租約，或雖然告知但并沒有保證租客能夠放棄優先購買權，簽約后一旦房價上漲，便借用租客名義起訴至法院，要求確認雙方的買賣合同無效，租客勝訴后實際并不購買，房子還是業主的。

　　拆招：租客具有法定的優先購買權，起訴后法院一般都會判決買賣合同無效，故簽約時一定要業主寫明有無租約，如有租約需寫明“賣方保證租客放棄優先購買權，如租客拒絕放棄導致本交易無法進行視為賣方違約，賣方應雙倍返還買方定金或按房地產交易總價的一定比例支付買方違約金”。

　　“虛擬訴訟”自封房屋

　　實在找不到任何毀約理由的情況下，虛擬一個債權債務關系，找一個朋友，就說自己欠了他多少錢，讓朋友起訴自己，并查封涉案房屋，導致交易被迫中斷。

　　拆招：在合同中約定“本合同履行過程中，如因賣方債權人主張權利查封了該物業導致交易無法進行，視為賣方違約，賣方應雙倍返還買方定金或按房地產交易總價一定比例支付買方違約金”，同時建議過戶前所有款項都予以監管。

　　“惡意串通”共有權人提異議

　　此情況出現在有共有人的二手房買賣中。同租客一樣，共有人同樣享有優先購買權，未經共有人同意的房地產買賣一般無效。共有人之一與買方簽訂買賣合同，簽約后以另一共有人不同意為由解約，甚至以另一共有人名義起訴查封涉案房屋要求確認合同無效的情況時有發生。

　　拆招：房地產證上有共有人的，盡量讓所有共有人都在合同上簽名。