四、 不合理的制度成本應當盡快剔除

　　在上述分析中，我們實際上提出了一個重要的判斷，就是房價較大幅度下降的關鍵，是土地重置成本的降低。

　　很長時期來，人們一直在指責地方政府“以地生財”，不斷高漲的地價導致了房價的不斷攀升。這個問題的關鍵，并非是“地價決定房價，還是房價決定地價”；需要重點探究的是，土地出讓收入干什么用了。

　　一般說，地方政府并不能把土地出讓收入用于當地財政的經常性支出項目，例如給公務員發工資；而只能用于當地經濟發展的長期性建設項目，例如建立交橋、修地鐵等(一些地方用來給政府建豪華辦公樓的問題另當別論)，也即進行當地經濟發展所必需的市政建設。

　　從世界各國城市化的普遍經驗看，城市長遠發展的市政建設投入主要是靠發行長期、超長期的市政債來籌集的。在我國，由于地方政府的經常性財政收入不可能成為這種長遠發展的資金來源，又缺乏市場化的大規模融資手段，在這種制度條件下，土地出讓金就必然地成為籌集市政建設資金的代償渠道。

　　地價中包含這種“代償”功能，實際上與前些年安裝固定電話要收“初裝費”一樣，是非常不合理的。積極探索市政債等市場化融資方式，開拓與規范地方政府的市政建設資金籌集渠道，才能真正剔除地價中不合理的制度性成本，把地方政府從“房價助推者”的尷尬立場中解脫出來，才能真正讓房價回歸合理的市場定位。

　　(陳淮 作者為中國城鄉建設經濟研究所所長，研究員)