編者按

　　今年3月，香港地產(chǎn)大鱷李嘉誠悄然啟動了內(nèi)地最大的商業(yè)地產(chǎn)項目——上海真如城市副中心項目。作為“風向標”的李嘉誠轉(zhuǎn)向，無疑鼓舞了房地產(chǎn)開發(fā)商將更多的籌碼壓在商業(yè)地產(chǎn)身上。3月13日，SOHO中國行政總裁張欣在香港高調(diào)宣稱，“我們現(xiàn)在不‘冬眠’了，醒了。”今年內(nèi)SOHO中國將收購在北京和上海市中心的建成或在建的大型商業(yè)項目。SOHO中國主席潘石屹在解釋今年的積極收購計劃時曾表示， “現(xiàn)在的資產(chǎn)價格和最高峰時相比，已經(jīng)下跌了50%。”潘石屹說，“再過幾個月是否會再跌，市場的最低點在哪里，我們不知道，可是市場提供了很多機會，我們應(yīng)該入市。”進入2009年，許多沉寂一時的商業(yè)地塊紛紛啟動，伴隨樓市的回暖，成都商業(yè)地產(chǎn)也開始漸漸蘇醒。

　　▲市場分析

　　商業(yè)地產(chǎn)的機會來了

　　其實,早在李嘉誠之前,不少港資開發(fā)商就已投入內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱潮中，即使是在被認作“內(nèi)地房市調(diào)整年”的2008年,有著“香港地產(chǎn)五虎”之稱的新鴻基地產(chǎn)斥巨資在成都拿地，以總價31億元將攀成鋼259.078畝收入囊中。實際上，對于資金鏈相對寬松的開發(fā)商來說,在住宅市場前景不確定的情況下,直接開發(fā)或者間接收購商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在可以說是最佳時機,也是必然選擇。尤其在房地產(chǎn)板塊整體回暖的大背景下，商業(yè)地產(chǎn)以其基本面良好的防御性，優(yōu)勢更顯突出，商業(yè)地產(chǎn)股也迎來了最佳的介入時機。

　　商業(yè)地產(chǎn)投資潛力顯現(xiàn)

　　2008年的土地市場可以用“冷清”來形容，在這樣的市場背景下，土地部門改變了供地策略：以商業(yè)用地為主，減少推地計劃。在08年供應(yīng)的土地中，商業(yè)用地的比例占到了近七成，商住用地僅約三成。有專業(yè)機構(gòu)調(diào)查，2008年1-12月，成都市區(qū)商業(yè)類土地增加明顯，成都市區(qū)商業(yè)類土地供應(yīng)20宗、2368畝，只流拍1宗商業(yè)類土地，雖然在宗數(shù)上較07年全年減少15宗，但是在面積上增幅達到126.0%，其面積占08年整體的比例達到78.0%，成為土地供應(yīng)的主力。 此外，2008年還出現(xiàn)了兩宗大型的商業(yè)配套項目——成都商貿(mào)城和天府新城海洋樂園，這兩個項目都是2009年成都重點的投資項目。淺水半島開發(fā)商通瑞地產(chǎn)營銷負責人對記者說，目前整個東二環(huán)內(nèi)包括萬達商業(yè)廣場、龍湖三千城商業(yè)街、萬科金域藍灣底商……區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)將逐步面世，隨著區(qū)域居住人口的增加和城市面貌的改善，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資潛力將全面顯現(xiàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)今明兩年集中面世

　　2007-2008年所拍賣的商業(yè)地塊，供應(yīng)期應(yīng)該集中在2009年至2010年，所以從今年開始，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將會出現(xiàn)一個井噴。有專家預計，在2009年，因商業(yè)地產(chǎn)項目的投資性強于住宅，會有不少開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而前兩年所拍賣的商業(yè)地產(chǎn)項目有部分將會在今年開工。據(jù)不完全統(tǒng)計，成都市在租售的寫字樓項目已經(jīng)達到了171個(包括尾盤和預告項目，報告后附寫字樓在售項目清單)，預告和在售項目49個,積存的體量超過了150萬方。近兩年，成都市的商業(yè)地產(chǎn)年開工量都在600多萬方，但真正供應(yīng)到市場進行銷售的卻不到300萬方，主要是因為有近一半的商業(yè)體量開發(fā)企業(yè)都選擇了只租不售或為商家量身修建，并作為自流資產(chǎn)進行再融資，因此市場的銷售壓力并不大。

　　商業(yè)地產(chǎn)具備投資防御性

　　盡管遭遇了全球性的金融危機，但是2009年的零售業(yè)依然維持強勢增長，這意味著高品質(zhì)的商鋪、賣場依然需求強勁。中投顧問房地產(chǎn)一行業(yè)分析師對記者介紹說 ，從一系列宏觀、微觀數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷2008年洗禮后，行業(yè)免疫力整體上得到了提升，各公司抗風險能力也得到顯著加強，而伴隨著國家宏觀調(diào)控的強力支持，2009年在擴大內(nèi)需的拉動下，零售業(yè)消費力有望得以快速復蘇，同時也將引領(lǐng)相關(guān)商用地產(chǎn)市場的回暖。近年來，以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展階段，供求形式逐步改善。在中國住宅市場整體面臨調(diào)整壓力的情況下，許多城市的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)由于良好和穩(wěn)定的租金回報率，抗風險性較強，具備明顯安全邊際。