深度觀察

　　為什么一邊漲，一邊降？

　　漲價樓盤情況各不同

　　新城地產南京公司總經理助理莊平認為，今年以來出現漲價情況的樓盤有些是由于通過去年的大幅降價，大部分房源已經銷售掉，由于剩余的房源并不多了，而后續的房源在工程進度上又暫時跟不上，因此選擇此時漲價；有些樓盤雖然去年沒有降價，但由于產品品質等方面的優勢銷售并未受到樓市嚴冬的影響，漲價是為了提升業主的滿意度，彰顯自己的資金實力和品牌優勢，比如朗詩國際街區。

　　有的樓盤明降暗漲

　　去年9月初曾經爆出7.5折特價新聞的世茂稱得上是打響去年下半年南京樓市降價風第一槍的知名開發商。筆者日前收到該樓盤內容為“精裝江景房9500起”的促銷短信，但咨詢了其售樓處的工作人員后才了解到，該樓盤目前的數十套尾房中，只有位于2樓的一套190平方米的戶型精裝價格為9500元/平方米。工作人員證實，與春節前后相比，“高層房源的價格上漲了”，而其5月將推出的3號樓新房源預計均價會達到1.3萬—1.5萬元/平方米。

　　江寧一家樓盤也是如此，打出來的起價好像比去年低了不少，但實際上這樣的房子只有1套，整體均價還較去年上漲了不少。因此購房者要注意，有的樓盤僅是虛晃一槍，看起來價格降了，實際上已經漲了。

　　目的不同決定價格策略

　　南京廣合不動產總經理張治國認為，房價兩極分化現象的出現關鍵在于不同開發商對銷售、資金、價格的要求不同，有的開發商要跑量，以實現快速回籠資金的目標；有的開發商看到去年不少降價的樓盤賣得好，但是卻跟自己一點關系也沒有，就著急了，也不得不加入降價陣營；有的開發商手里只有一個項目，但有的開發商同時在運作兩三個項目，而這些樓盤可能一個已經處于銷售中后期、另一個準備今年推出……而不同樓盤的銷售產品類型、銷售狀況也有很大差異，有些已經只剩尾房，有些正處于強銷期，有些才剛剛開盤，所以開發商會根據具體情況來制定相應的價格策略。

　　不是所有的房子都賣得火

　　“現在交易活躍是不爭的事實，但也不是所有的樓盤都賣得動，尤其是之前房價比較高或者是周邊有硬傷的樓盤。”中房指數研究院資深分析師古伊告訴筆者，雖然開發商熬過了去年的年關，但其實今年的5、6月份他們的日子才是最難過的，因為通常這時要給銀行結算利息，對于開發商來說，一場真正的考驗可能即將登場。“2009年樓市大浪淘沙的速度將加快，兼并收購是重頭戲！”因此古伊建議開發商應該充分衡量宏觀微觀的自身發展規劃，合理定價，現金為王。“如果資金其實并不充裕的開發商也貿然追漲，無異于自掘墳墓。”

　　對于接下來的房價走勢，合富輝煌南京分公司總經理鄧永忠表示，應該會在比較長的時間內保持穩定，既不可能跌破2005年，但也不會回到2008年年初的高峰水平。