合同有效，賣方必須交房

　　法院審理后認(rèn)為，該《定金協(xié)議》雖名為定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方當(dāng)時尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，這才冠以《定金協(xié)議》之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認(rèn)定，該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效，一審判決賣方繼續(xù)交房給買方。

　　合同性質(zhì)不僅僅看名稱

　　在實際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的、實際履行情況予以綜合認(rèn)定。從本案可以看出，名稱是定金協(xié)議，但在內(nèi)容上不僅包括了定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同的內(nèi)容，還包括了房屋交付、房款支付日期及方式、產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同的相關(guān)內(nèi)容。此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動要求適用該條款來承擔(dān)較低的違約責(zé)任，達(dá)到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方應(yīng)本著誠實信用原則來履行合同。　(21世紀(jì)不動產(chǎn)法務(wù)部供稿)