多重政策因素下，近期滬上二手房房價開始回穩，由于業主對于后市看好，其議價空間正逐步縮小，樓市正拉出一根小陽春。但專家表示，房價跟居民收入相比仍然是過高，未來房價仍將下行。

　　　　二手房成交量略有減少

　　據美聯物業市場研究部數據顯示，三月上半月，滬上二手住宅的買賣市場延續了2月的小陽春市場，上門及帶看量環比持平，惟獨成交量環比二月下半月略有減少，達到5%。

　　來自易居臣信的市場監測數據顯示，上一周，傳統的居住板塊比如閘北大延長、虹口四平、楊浦江浦、普陀長壽等買賣成交活躍。從環線區域上看，內環成交均價16072.54元，與上周基本持平，市中心高檔樓盤成交量本周有所放大；中環區域成交均價11896.2元，環比下跌7.1%，閔行和浦東仍然是交易最為活躍的區域；而外環成交均價9573.56元，環比上漲6.7%。

　　　　二手房議價空間趨小

　　記者日前在多家中介門店獲悉，上門看房量有大增之勢，傳統的居住板塊比如閘北大延長、虹口四平、楊浦江浦、普陀長壽等買賣成交活躍。而購房者普遍反映 “二手房的議價空間變小”。

　　打算置業結婚的市民小龔向記者表示，跟多家中介接觸下來，發現目前的房價比較難砍。“去年末的時候中介還會主動幫你砍價，而最近一段時間業主對于房價咬得很緊，而中介幫忙殺價的興趣也在減小。 ”

　　美聯物業江浦分行高級營業經理何瑩也表示，由于對政策的消化漸漸顯現，現時剛性及置換需求的客戶逐漸增多，楊浦江浦板塊的成交價格從去年下半年開始有了一定幅度的跌幅，但截止到今年2月止跌回穩。 5年以內的次新房一般為18000-20000元/平方米，5 -10年的公寓則在15000-16000元/平方米，10年以上的老公房價格在13000元/平方米左右。

　　“該板塊業主議價空間已跌至1%-2%，但反而有更多的客戶開始追價并且出手入市，客戶的議價空間也趨于理性，達到3%左右。 ”她透露。

　　美聯物業副總經理丁偉認為，面對央行去年的連續降息，今年的二手房市場已累積了相當多的客戶，會逐漸帶動二手房市場成交回暖。不少業主對后市信心有所增強，優質地段、優質樓盤的二手房報價已經止跌回穩。購房者“抄底”意愿增強，預計3月的二手房成交量環比2月將有更大的放量和改觀，中內環尤其是內環整體二手房價格會依然保持上升空間。

　　　　房價下行趨勢難以改變

　　銀河證券最新研究報告認為，多種因素導致近期商品房交易量持續回升，包括旨在刺激住房需求的多項政策已發揮效果、宏觀經濟觸底回穩、悲觀預期逐步消除、商品房需求被壓抑持續一年多、流動性增加等。

　　標準普爾最近發布的一份研究報告則稱，盡管中國政府近期采取的放松信貸限制、建議建立首個房地產投資信托基金等措施，能部分緩解開發商的資金壓力，但無法迅速抵消愈演愈烈的全球金融危機帶來的沖擊，也無法解決很多大城市空置商用房和住宅面積不斷增加的問題，因此，對今年未來10個月中資房地產業的展望維持在“負面”。

　　中國社科院研究員曹建海坦言，雖然近期北京、上海、深圳等地的樓市因政府救市政策的推動而成交回暖，但是房價下降仍然是大勢所趨。

　　他分析，在國際上，房價和居民家庭年收入的合理比例是3到5倍，而中國目前這個比例大約在12倍左右，也就是說一個居民家庭12年不吃不喝的全部收入才夠支付一套房子。

　　“我覺得房價回升是一個短暫的現象，就目前而言，房價跟居民收入相比仍然是過高，所以下降的趨勢仍然不會因為政府救市而有所改變。”曹建海表示。(王毅鵬 楊冬)