近期，上海樓市中商品住宅成交量節(jié)節(jié)攀升，單日成交量屢創(chuàng)近一年來(lái)新高。佑威·樓市通系統(tǒng)昨天(3月23日)發(fā)布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周全市剔除動(dòng)遷房及配套房以外的新建商品住宅成交面積為37.1萬(wàn)平方米，相比前周上漲17%，達(dá)到74周以來(lái)成交量的最高值。新房市場(chǎng)，又見(jiàn)排隊(duì)；二手房市場(chǎng)，“跳價(jià)”重現(xiàn)……樓市真的回暖了嗎？

　　成交放量緣于房?jī)r(jià)回調(diào)

　　今年1月，上海新建商品住宅成交還顯現(xiàn)環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。據(jù)滬上多家研究機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，1月份上海市場(chǎng)化新建商品住宅成交面積約為50萬(wàn)平方米，環(huán)比下降四成左右。從春節(jié)過(guò)后的2月份開(kāi)始，成交面積便有所上升，2月份全月，全市新建住宅成交量已攀升至80萬(wàn)平方米左右。進(jìn)入3月，更有放量增長(zhǎng)之勢(shì)，前22天商品住宅成交量已接近100萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)整月將接近樓市熱銷(xiāo)的2007年11月成交量。

　　“近期樓市成交回暖的一個(gè)重要特征，是房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性下調(diào)。”在上海社科院上周舉行的“新智庫(kù)論壇”上，華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)張永岳認(rèn)為，隨著國(guó)際金融危機(jī)的進(jìn)一步加劇，2008年下半年起，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷程度顯化。在此背景下，中央陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)政策，地方政府積極貫徹落實(shí)，從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況來(lái)看，宏觀調(diào)控已出現(xiàn)積極效果。在本輪全國(guó)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整中，華南、中西部、華東、華北從四大區(qū)域市場(chǎng)由南向北逐漸傳導(dǎo)，逐次進(jìn)入調(diào)整期。

　　此間，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略也切合實(shí)際，除了知名開(kāi)發(fā)商采取旗下全國(guó)多盤(pán)聯(lián)動(dòng)促銷(xiāo)，小開(kāi)發(fā)商也采取行動(dòng)，通過(guò)同一區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤(pán)的聯(lián)動(dòng)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，拉動(dòng)區(qū)域價(jià)格整體向下調(diào)整。在房?jī)r(jià)的下調(diào)以及一系列促進(jìn)樓市消費(fèi)的政策雙重作用下，部分前期觀望的消費(fèi)需求近期集中釋放，使得市場(chǎng)成交量出現(xiàn)明顯回升。

　　值得一提的是，一方面是市場(chǎng)成交上升；另一方面，投資者最為青睞的高端產(chǎn)品成交萎縮，說(shuō)明目前市場(chǎng)消費(fèi)的主力是自住需求。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年2月，上海新建商品住宅成交出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，但中房上海住宅指數(shù)依然小幅下挫，為1856點(diǎn)，較上月下降12點(diǎn)。佑威·樓市通昨天公布的數(shù)據(jù)顯示：盡管成交增多，但全市商品房上周成交均價(jià)相比前周仍略微下跌。

　　“排隊(duì)買(mǎi)房”有真有假

　　伴隨市場(chǎng)成交的回升，有關(guān)排隊(duì)買(mǎi)房的消息近來(lái)又?jǐn)嚨靡恍┵?gòu)房者心神不寧：這樓盤(pán)真這么走俏？不買(mǎi)會(huì)不會(huì)錯(cuò)過(guò)？要不要也去排隊(duì)？

　　據(jù)了解，當(dāng)前樓市的排隊(duì)現(xiàn)象，有部分是開(kāi)發(fā)商有意為之的“假排隊(duì)”。在新盤(pán)開(kāi)盤(pán)前幾天，花錢(qián)雇些人在售樓處起起“篷頭”，同時(shí)通知已經(jīng)達(dá)成意向的購(gòu)房者：要買(mǎi)房，快排隊(duì)。開(kāi)發(fā)商希望由此造勢(shì)，激發(fā)潛在客戶(hù)的購(gòu)房欲，有的“假排隊(duì)”到后來(lái)還變成了“真排隊(duì)”。

　　但的確也有真排隊(duì)的樓盤(pán)。部分性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)不僅熱銷(xiāo)還出現(xiàn)了久違的爭(zhēng)購(gòu)現(xiàn)象。這些樓盤(pán)一般具備以下要素：以自住為主；價(jià)位比較合理；房型設(shè)計(jì)及小區(qū)環(huán)境總體較好。它們的熱銷(xiāo)，說(shuō)明當(dāng)前樓市仍然存在供求結(jié)構(gòu)不均衡現(xiàn)象。根據(jù)易居(中國(guó))研究中心對(duì)上海消費(fèi)者需求分析，目前上海購(gòu)房者對(duì)90至144平方米房型的需求水平在56%左右，而市場(chǎng)上此類(lèi)房型的供應(yīng)比例約為48.7%，如果未來(lái)供應(yīng)狀況不改變，預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)供需缺口。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院在日前完成的一份研究分析報(bào)告中認(rèn)為，除了供求結(jié)構(gòu)不均，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在一些需要關(guān)注的問(wèn)題。如，部分區(qū)域房?jī)r(jià)尚未調(diào)整到位，房地產(chǎn)企業(yè)還面臨存貨及現(xiàn)金流的雙重壓力等。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還受到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等一系列因素影響，因此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的回升，并不能代表市場(chǎng)真正的回暖，市場(chǎng)回暖將是一個(gè)緩慢恢復(fù)、發(fā)展的過(guò)程。