二季度看好三類股

　　□ 國信證券

　　房地產投資增速下滑超預期或催生新的扶持政策。2008年,房地產投資增速逐月放緩,“國房景氣指數”跌至十年新低，預收款出現負增長，土地購置及開發出現負增長，2009年開發商售心仍較弱，1-2月房地產投資下降至1%，比固定資產投資低25個百分點，預計2009年全年增速可能在-10%以下，這樣經濟增長和就業將面臨巨大威脅，或催生新的扶持政策。

　　重點城市銷售回暖明顯，但言見底“為時尚早”。從主要城市2008年11月以來的銷售看，地產新政“暖市”效果明顯，淡季不淡，特別是京、深兩地回暖信號明顯；近期房地產銷售回暖主要是在政策(減免稅費、房貸優惠利率降低)引導下，剛性需求的集中釋放所致，當然也與開發商主動降價及小戶型較多導致購買力增強有關，但房地產調整仍未結束。

　　政策松動仍將是未來地產股行情演繹的主要推力。前期的政策方向基本符合我們研究報告的前瞻性判斷。基于行業景氣回落趨勢或將持續到2009年二季度，投資、銷量等主要指標的增速在2009年或將出現負增長的預測，我們認為在樓市交易量、房地產投資恢復增長之前，更進一步的政策松動和扶持措施仍將值得期待，利好將以層出不窮的方式演繹。另外，導致2008年房地產銷售低迷的主要因素都在朝積極的方向變化，我們預計2009年房地產銷售將好于2008年。

　　標配地產股，逢低吸納安全邊際較高的優質品種、兼顧資產注入。

　　2009年二季度地產股具有較好的投資機會。我們看好2009年業績較確定的品種；另外，大股東資產不入預期較明確的公司也是不錯的選擇；再次，土地一級開發規模大并有收益分成的公司。主推品種：保利地產、招商地產、云南城投、中天城投、濱江集團、首開股份。

　　巨大需求仍存在 住宅地產機會明顯

　　□ 華泰證券

　　市場轉暖趨勢確立還需要成交量保持高位。盡管我們認為房地產市場已經見底，但并不意味著又回到了2007年的地產牛市，轉暖趨勢的確立還需要成交量能在未來幾個月里保持在較高水平。

　　我們傾向于認為政府暫時不會出臺新的利好政策，而是會視樓市情況相機應變，不過從刺激內需、保增長的角度而言，也不會轉向出臺利空政策，未來一段時間內，可能是政策面的真空期。面對市場行業開始轉好，開發商是否會過度提價。目前部分樓盤已經取消了前期的優惠措施，甚至開始提價，但如果開發商普遍大幅提價，有可能會使有所好轉的購房承受力下降，并挫傷購房者的積極性，這一殺雞取卵的行為會大大延緩樓市的復蘇。

　　土地市場很難走出低迷。未來樓市的成交量有望保持在較高水平，但土地市場卻依然很難走出低迷，關鍵是開發商的土地儲備仍然很大，在政府未放開對閑置土地的從緊管理措施的情況下，開發商沒有足夠的資金實力、也沒有必要繼續大量囤地，因此我們認為，未來土地市場流拍、底價中標的現象仍會比較普遍，全國土地購置面積會繼續保持在低位，地價也難以出現明顯的上漲。

　　存貨壓力仍然較大，住宅地產好于商業地產。盡管樓市成交量上升，但原有存貨的消化仍需要一定時間，因此未來一段時間房地產市場的存貨壓力仍然較大。如北京由于成交上升，2月份可售面積和消化期均有所下降，其中消化期由1月底的20.6個月下降為19個月，但高達1819萬平方米的住宅期房和現房總可售面積對市場而言仍是一個巨大的供給壓力。

　　我們曾指出，中國商品房市場供給存在結構性失衡，商業地產供給和空置面積過多，而商品住宅情況相對較好。在宏觀經濟仍存在很大不確定性的情況下，商業地產的銷售和租賃情況難以有較大改善，而由于對住宅地產的巨大需求仍然存在，其成交狀況預計較2008年會有很大好轉，因此我們繼續看好住宅地產，相對看空商業地產。

　　重點公司估值達到歷史中等水平。2月中旬以來，地產股繼續有良好表現，股價和估值水平上升，我們重點跟蹤的上市公司動態估值水平已回到15～20倍PE之間的歷史中等水平。

　　高價土地仍是上市公司硬傷。上市公司在2007年大量高價拿地，這一惡果在2008年有集中的體現，主要表現在上市公司資金緊張，并且由于房價下跌，不得不在年報中大量計提存貨跌價損失準備。由于閑置土地管理辦法的規定，這些地塊必須在2009年底以前開工，而如果2009年房價不出現大幅上漲(這種情況的可能性很小)，上市公司毛利率的下降將是必然的，2009年繼續計提存貨跌價準備的可能性也很高。

　　維持行業“增持”評級。盡管房地產公司估值水平上升，不過由于房地產市場見底可能性較大，上市公司實現銷售增長比較確定，因此未來業績的增長速度有上調的空間，即使保持目前的估值水平，股價也仍有向上空間。因此我們仍維持行業“增持”評級。