底部究竟在哪里？

　　不過，資金狀況可以決定開發商到底能“扛”多久。

　　“開發商不會因為房子賣不動而降價，只會因為手上沒錢才降價。”楊少鋒告訴《中國新聞周刊》，目前北京房地產企業已經熬過了資金壓力最大的春節前后這個時期，“如果資金沒有危機，開發商在房子賣不動時會選擇觀望，甚至捂盤。”

　　楊少峰的樂觀，部分源于逐漸寬松的信貸政策。2008年下半年開始，中央層面的信貸控制逐漸放寬。去年11月至今年1月的信貸增長連續三個月加快，繼1月份貸款增長1.8萬億元之后，2月份人民幣貸款再增1.07萬億元。3月13日，央行公布一季度全國銀行家調查表明，近半數銀行家認為，本季貨幣政策偏松。

　　相應地，政策預期也是因素之一。“我感覺，接下來的4、5、6月份，房地產政策會有一個松綁的過程。無論松綁多少，市場的預期都會變化，包括價格的預期，而市場價格預期一旦變化之后，房地產企業就會獲得更大的議價權，可以繼續去博弈，也更容易獲得貸款。”

　　前述北京某房地產開發公司的策劃拓展部總經理坦言，他自己已經改變了過去對于市場形勢的悲觀判斷，“如果我的朋友要買房自住的話，我就會建議他現在開始看房，看到五六月份，如果市場開始有變化的時候就可以做決定了；而如果是投資的話，我覺得現在就可以入市。”

　　從2007年下半年就不斷宣稱“房價必跌”的楊少鋒，現在比較樂觀。他甚至認為，房地產行業在9月份時，就會開始供需兩旺。而北京的房地產價格，也會從那個時候開始，持續為期一兩年的相對平穩時期：“北京目前有不少項目的價格已經到位了，但是對大的板塊來講總體還是偏高了，房價大致降到2007年初的水平，就會比較合理了。”

　　但是，來自銀行方面的信息，并沒有為這種樂觀提供更明顯的實際支撐。相反，銀行對于房地產企業，戒心猶存。

　　近日，中國銀監會主席劉明康在不同場合強調，要密切關注房地產市場走勢，科學安排房地產開發貸款，防范房地產開發商貸款風險，支持房地產業健康發展。

　　“我們對外宣傳的基調是支持房地產企業的合理融資需求，但在實際掌握尺度上是從緊的。”一位不愿透露姓名的股份制銀行高層說，“我們都在回避地產商，來找錢的開發商太多了。目前來看，房地產業的調整預計要持續到2009年年底。在這個時間段，商業銀行為了自身利益，是不會輕易給開發商貸款的。”

　　而業界呼吁良久的房貸優惠政策，也正面臨收緊的風險。中國銀行業協會3月9日聯合工、農、中、建等8家商業銀行召開新聞通氣會，其中要求，銀行要嚴格執行房貸利率政策。

　　此前，浙江銀監局一份落款時間為3月5日的特急文件要求，當地商業銀行不得放松或變相放松二套房房貸。據悉，上海銀監局最近也要求，當地商業銀行要上報如何執行二套房和多套房的政策。

　　也有不少研究人士對房地產商資金鏈狀況表示擔憂。中國指數研究院房地產指數研究中心副總經理張化學表示，開發商之所以在2008年能夠撐過去，主要是在2007年的時候都賺錢了，“但是，2009年的市場如果還不會有明顯好轉的話，開發商的資金壓力就會很大。”

　　從已經公布的上市公司年報來看，大部分房地產公司現金流量，都呈現大幅度縮水現象，多數企業現金流縮水幅度超過100%，有過半企業負債水平高于50%。

　　上海易居房地產研究綜合部3月初的一份研究報告顯示，2009年，中國房地產業將跌入歷史最低谷，“我們預測，2009年國房景氣指數將會觸底，時間很可能出現在第三季度，早則第二季度，而底部將跌破90點，與1997年的歷史最低點相近，甚至更低，在85～90點區域的可能性最大。”

　　國房景氣指數是反映房地產市場景氣變化趨勢和程度的綜合指數，以100為臨界值，指數值高于100為景氣空間，低于100，則為不景氣空間。歷史上，本輪景氣周期的最高點在2007年曾經達到106.59點。

　　就像一個精疲力竭的人還在最后之時頑強抗爭一樣，盡管房地產開發企業選擇了繼續硬撐和不愿降價，但這些企業也因為上述種種因素，呈現明顯的疲態。

　　開發商的信心，直接表現在愿意拿地的意愿和增加開發投資、也就是繼續蓋房子上面。以土地成交和開發投資這兩個數據為例，國家統計局12日發布的形勢報告顯示，2009年1～2月，全國完成房地產開發投資2398億元，同比增長1.0%，增幅較去年同期大幅回落31.9%。而北京市2009年1～2月僅有2宗土地以起始價1.12倍成交，2008年同期的成交數據則為59宗，那時候的成交價格是起始價的1.47倍。

　　也就是說，即便開發商再嘴硬，可能實際的狀況，并不像他們嘴上說的那樣樂觀。

　　《中國新聞周刊》記者獲悉，房地產行業的平均利潤空間是20%左右。業內人士介紹，即使開發商把這部分利潤全部讓掉，也不至于虧本，“價格下降，交給政府的稅費等也會相應按比例減少。因此，開發商能夠承擔的降價幅度最多是30%，如果超過這個極限，房地產企業就得回吐以前的積累了。”

　　目前各方的共識是，如果房價能夠降回到2007年初的水平就比較合理了。前述某房地產開發公司的策劃拓展部總經理甚至認為，2006年的價格水平更健康。

　　“我覺得，下降10%～15%是很正常的。”3月13日，中國指數研究院房地產指數研究中心的副總經理張化學告訴《中國新聞周刊》。 ★