動(dòng)作1 李嘉誠(chéng)一呼百應(yīng)港資率先進(jìn)軍內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)

　　據(jù)了解,3月初始,李嘉誠(chéng)旗下企業(yè)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在內(nèi)地最大的項(xiàng)目———上海真如城市副中心即將動(dòng)土就開(kāi)始傳遍坊巷。上海真如城市副中心開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理何智奇對(duì)媒體表示,收到長(zhǎng)實(shí)副主席李澤鉅的親筆信,希望政府協(xié)助確保開(kāi)工,目前長(zhǎng)實(shí)已經(jīng)做好所有準(zhǔn)備,具體開(kāi)工日期有望定在3、4月。公開(kāi)資料表明,該公司是普陀區(qū)政府在2007年為服務(wù)真如項(xiàng)目招商引資而專門(mén)設(shè)立的國(guó)有全資子公司。

　　其實(shí),早在李嘉誠(chéng)之前,不少港資開(kāi)發(fā)商就已投入內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱潮中。即使是在被認(rèn)作“內(nèi)地房市調(diào)整年”的2008年,與長(zhǎng)實(shí)并列“香港地產(chǎn)五虎”的新鴻基地產(chǎn)也表示將增加投資300多億元。

　　在廣州,去年9月12日,鄭裕彤家族旗下的香港周大福企業(yè)有限公司以每平米2860元的底價(jià)取得了廣州東塔地塊,地塊總價(jià)達(dá)10億5248萬(wàn)元人民幣。據(jù)今年2月媒體報(bào)道,東塔肯定要比現(xiàn)已封頂、高432米的西塔高,目前初定488米,正待審批。

　　而最早布局上海商業(yè)物業(yè)的恒隆集團(tuán)在2008年已經(jīng)嘗到先行一步的甜頭。至2008年來(lái)自內(nèi)地的商業(yè)租賃收入已超過(guò)港幣10億元,超過(guò)租賃總收入的50%。目前內(nèi)地的租金收益全部來(lái)自恒隆位于上海的恒隆廣場(chǎng)與港匯廣場(chǎng)。

　　動(dòng)作2 持現(xiàn)金逾100億SOHO中國(guó)擬購(gòu)京滬商業(yè)項(xiàng)目

　　港資開(kāi)發(fā)商的逆市出手無(wú)疑刺激了內(nèi)地房產(chǎn)商的胃口,越來(lái)越多的內(nèi)地房企選擇將投資比例傾向于商業(yè)地產(chǎn)。

　　然而,目前高庫(kù)存的商品住宅房難以在短時(shí)間內(nèi)消化,內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)資金來(lái)源成為難題。官方數(shù)據(jù)顯示,2008年前11個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積為4.9億平方米,同比減少18.3%；空置面積達(dá)1.36億平方米,同比增加了15.3%。任志強(qiáng)估算,今年年底,空置商品房面積將可能達(dá)到4億-5億平方米。更有報(bào)告指出,目前整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的存貨資產(chǎn)約有4萬(wàn)億元。

　　不過(guò),3月13日,SOHO中國(guó)行政總裁張欣表示,今年內(nèi)SOHO中國(guó)將會(huì)收購(gòu)在北京和上海市中心的建成或在建的大型商業(yè)項(xiàng)目,賣(mài)家主要鎖定外資基金和國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商。雖然張欣沒(méi)有透露具體的計(jì)劃收購(gòu)金額,但據(jù)潘石屹表示,目前SOHO中國(guó)的資金鏈相當(dāng)樂(lè)觀。“SOHO中國(guó)至去年12月31日持有現(xiàn)金107億元人民幣,每股現(xiàn)金折合港幣2.34元,公司凈負(fù)債率為-46%,是所有上市房地產(chǎn)公司中唯一凈資產(chǎn)負(fù)債率是負(fù)值的,公司具有充足的融資空間。”

　　目前SOHO中國(guó)鎖定兩類賣(mài)家,一類是外資投資基金,一類是內(nèi)地開(kāi)發(fā)商,他們都面臨資金短缺、要迅速套現(xiàn)資金的壓力。SOHO中國(guó)總裁閻巖也稱,現(xiàn)在看到的機(jī)會(huì)比一年前多很多。

　　分析

　　住宅開(kāi)發(fā)前景不明進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)迎良機(jī)

　　業(yè)內(nèi)人士分析,境內(nèi)外資金均意欲進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),與國(guó)家力推保障性房源不無(wú)關(guān)系,這大大壓縮了商品住宅開(kāi)發(fā)的收益率。潘石屹就曾說(shuō),對(duì)未來(lái)中國(guó)住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō),還有很多不利因素,其中最大的不利因素就是保障性住房。“在住宅市場(chǎng)中將有50%屬于保障性住房,對(duì)于普通住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大壓力。”

　　合富輝煌集團(tuán)董事副總經(jīng)理黎振偉近日也表示,宏觀調(diào)控的大方向?qū)е聝?nèi)地的住宅房?jī)r(jià)不可能再繼續(xù)提得很高。而商業(yè)地產(chǎn)不涉及民生,又是近幾年才新興起的投資領(lǐng)域,可提升運(yùn)作的空間很大。“目前,內(nèi)地住宅地產(chǎn)的投資回報(bào)率大概為3%～5%,而商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率則有6%～8%。”

　　以李嘉誠(chéng)即將啟動(dòng)的上海真如城市副中心為例,該項(xiàng)目的樓面價(jià)將近每平方米3056元,總建筑面積近100萬(wàn)平方米,其中近八成被規(guī)劃為大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。按照每平米售價(jià)2萬(wàn)的保守估計(jì),該大型商業(yè)物業(yè)綜合體至少能為長(zhǎng)實(shí)帶來(lái)200億元的收入。

　　因此對(duì)于資金鏈相對(duì)寬松的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),在住宅市場(chǎng)前景不確定的情況下,直接開(kāi)發(fā)或者向因資金緊缺而出讓地產(chǎn)套現(xiàn)的賣(mài)家收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn),現(xiàn)在可以說(shuō)是最佳時(shí)機(jī),也是必然選擇。(記者 盧軼)