“二套房貸”政策是否放開又成了近期的市場熱點。自從該政策出臺以來，市場關(guān)于“二套房貸”的松動問題就一直糾纏不清，特別是在樓市下行調(diào)整壓力大、行業(yè)存貨多的當(dāng)下，開發(fā)商希望對投資性需求開閘放水的一廂情愿與監(jiān)管層嚴(yán)控房貸風(fēng)險的執(zhí)著產(chǎn)生了激烈碰撞。

　　政府工作報告中的“對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”一句話，引起了一些開發(fā)商對“二套房貸”將放開的期待，但央行、銀監(jiān)會負(fù)責(zé)人隨后否認(rèn)了這種解讀，并稱房貸風(fēng)險始終存在，要加強管理。

　　同樣一句話，為何有兩種解讀。有必要回顧一下“二套房貸”政策的來龍去脈。2007年9月27日，為抑制上漲過快的房價、防范金融風(fēng)險，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，從嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、住房消費貸款管理和商業(yè)用房貸款管理等方面進一步加強了對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸的調(diào)控。其中明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。由于市場對該通知有關(guān)規(guī)定特別是第二套房或多套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有不同理解，央行和銀監(jiān)會于2007年12月發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，明確了以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行等規(guī)定。

　　這兩個被統(tǒng)稱為“二套房貸”政策的通知，直接壓制了投資性需求的膨脹，樓市成交量由此掉頭向下，大多數(shù)城市去年的月度成交數(shù)據(jù)同比被腰斬，房價也由瘋漲變?yōu)闈q幅收窄再轉(zhuǎn)為緩慢下降，樓市進入了1年多的下行調(diào)整期。但在應(yīng)對國際金融危機負(fù)面影響、保增長、擴內(nèi)需的大背景下，監(jiān)管層對房地產(chǎn)的調(diào)控取向從抑制過快發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榫S持穩(wěn)定健康發(fā)展，從抑制需求過快膨脹到刺激住房消費，并對住房信貸等政策作了一些調(diào)整。央行決定，從2008年10月27日起，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%；對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。改善型住房需求由此浮出水面，并由于沒有統(tǒng)一的定義而再次陷入爭議漩渦。但一般認(rèn)為是指“人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平”�?

　　由此可見，從“二套房貸”政策的出臺到部分調(diào)整，支持改善型需求、抑制投資型需求都是題中之意。當(dāng)然，也有一些細(xì)節(jié)問題還需要在實際操作中予以明確。市場在“二套房貸”問題上糾纏不清，更多的是因為開發(fā)商期待有購買能力的投資者能夠入市，在消化存貨、消解資金壓力的同時，維持高房價帶來的高額利潤。同時，營造政策可能隨時松動的輿論，引導(dǎo)改變購房人的預(yù)期。

　　在穩(wěn)投資、擴內(nèi)需的大背景下，放開對房地產(chǎn)投資型需求的管理固然有短期刺激經(jīng)濟之效，但在行業(yè)泡沫猶存、調(diào)整尚未到位的情況下，這種放松只會給明天更復(fù)雜、更深層的矛盾埋下伏筆。在把握好政策調(diào)整之度的同時，監(jiān)管部門有必要整理不同時期出臺的諸多政策，統(tǒng)一政策目標(biāo)；同時明確并細(xì)化一些主要政策的實際操作指標(biāo)。(費楊生)