政策走勢

　　房價還要調整一段時間

　　2008年,受國際金融危機及國內經濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產市場進入調整階段，調整程度逐步加深。2009年，部分樓盤的較高房價仍有一定下行空間。隨著房價的合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。近幾個月交易量明顯上升，可以看到，樓市也日趨成熟。在今后的走勢中，樓市出現局部漲跌的可能性較大。這當中，房價的升降不光緣于地段，而是開發(fā)商實力、服務水平、房屋質量和檔次、社區(qū)配套種種因素綜合作用的結果。兩會后，中國樓市的市場化程度將進一步加深，洗牌加速，大項目挺立不倒，粗糙制作的小項目則難抗壓力，市場亦不會出現像去年和前年一樣全盤漲落的絕對化狀況，對于今年買房的消費者來說，其選房的眼光也會是仁者見仁智者見智了，不會出現買了必賺，或買了必賠的狀況。

　　2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息。據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18%左右。10月份，財政部、稅務局決定購買90平方米以下的普通住房契稅按1%收取，使購房成本降低了2%以上。同時，對個人購買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。一旦房價調整到位，將會出現反彈。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。隨著經濟適用房和限價房大量入市，下半年市場成交量將出現趨穩(wěn)的跡象。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強表示：未來房價大幅波動的可能性不大，更多的樓盤、開發(fā)企業(yè)將會采取更理性務實的手段來刺激銷售，價格的調整將會以溫和的方式來表現，但調整行情仍會持續(xù)一段時間。也有觀點認為：刺激房地產的政策已經出得差不多了，進一步出臺新政的空間已經不大。因此，兩會后可能有更多的開發(fā)商放棄觀望而加大降價促銷的力度，更多地區(qū)、更多樓盤可能加入到降價陣營。

　　行業(yè)洗牌加劇

　　有專家認為，樓市商品房、二手房和保障性住房將創(chuàng)造三分天下的局面。陳國強預測，明年房地產行業(yè)將會加速整合，行業(yè)“洗牌”速度會加劇。同時，許多房企會調整其包括產品結構、業(yè)務結構等在內的核心經營策略。許多企業(yè)會向商業(yè)地產、工業(yè)地產、旅游地產等持有型地產轉型，同時，二、三線城市成為房地產企業(yè)的發(fā)展重點區(qū)域。此外，房企將會調整自己的管理模式，加強成本控制和信息化管理程度。

　　亞豪機構副總經理王英男表示：2009年入市的項目多是2006、2007年高價拿地的項目，如果市場銷量仍未復蘇，一旦部分開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將可能出現大面積低價拋售的現象，加重市場悲觀預期，市場仍會處于相持階段，短期內難以迅速回暖。

　　許家印在全國政協(xié)會議開幕式現場拋出重磅言論：“房地產企業(yè)的利潤不應該超過5%才是合理的。”根據許家印在兩會上提出的建議，雖然房地產是高投入、高風險的資金密集型行業(yè)，但利潤也應控制在合理的區(qū)間，建議國家控制企業(yè)利潤在一個合理的區(qū)間，一旦企業(yè)利潤超過合理區(qū)間，國家將特別加大稅收征繳額度。