在中國房地產(chǎn)企業(yè)中，也許沒有哪家公司能夠像萬科那樣，一言一行都如此引人注目。特別是在2007年底，王石成功預(yù)言了房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)以后，這種關(guān)注度更是與日俱增。

　　在昨日萬科發(fā)布的2008年年報中，王石和他的管理團(tuán)隊(duì)用一封4000多字的致萬科100萬名股東的信作為年報開篇，再度引起了市場的強(qiáng)烈關(guān)注。在這封信中，萬科深入反思了房地產(chǎn)行業(yè)近兩年來的興衰，并對自己在2008年所表現(xiàn)出的不足進(jìn)行了檢討。

　　【樓市前瞻】

　　樓市連續(xù)兩月回暖 底部言之尚早

　　在2005年，萬科就提出了“房價過快上漲無人受益，平穩(wěn)發(fā)展才是行業(yè)之福”的觀點(diǎn)。但即使對于萬科，可能也直到2008年，才從事實(shí)中獲得了最深刻的體驗(yàn)。

　　2008年樓市調(diào)整是必然

　　“2007年的繁榮盛景確實(shí)曾經(jīng)發(fā)生，但就如構(gòu)建在沙灘之上的七寶樓臺，不可能長久存在。中國崛起及其對世界經(jīng)濟(jì)格局的改變還遠(yuǎn)未完成，中國住宅行業(yè)也依然有待成熟，因此這一情景未來并非不可能、只是不應(yīng)該再出現(xiàn)了——它并非一個美麗的憧憬，而是一種值得警惕的情形。”對于2007年的繁榮，萬科用非常含蓄的筆調(diào)，闡述了公司的態(tài)度。

　　對于2008年房地產(chǎn)市場的深幅調(diào)整，萬科認(rèn)為這是一個非常必要的過程：“它是必然的，甚至是必需的；這是讓我們冷靜下來進(jìn)行反思和自我完善的機(jī)會。”而事實(shí)上，不斷反思成了萬科2008年年報的重要主題，幾乎出現(xiàn)在年報的每一處細(xì)節(jié)之中。

　　底部無法預(yù)測 重在應(yīng)變

　　由于在2007年四季度，當(dāng)行業(yè)亢奮心態(tài)還頗為盛行的時候，萬科提早預(yù)言了房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)。因此現(xiàn)在，又有一個問題擺在了萬科面前：市場希望萬科對于底部在哪里、何時出現(xiàn)做出一個預(yù)測。對于這一問題，萬科坦誠地表示：“這是一個無法回答的問題。”

　　“在我們看來，市場的頂點(diǎn)和底部根本無法預(yù)測。最極端的買方行為決定了市場的頂點(diǎn)，而最極端的賣方行為決定著市場的底部。對不確定對象的極端行為做出準(zhǔn)確預(yù)測，這本來就是一件不可能的事情。對于企業(yè)來說，更重要的不是預(yù)測，而是應(yīng)變。企業(yè)可以也應(yīng)該做到的，是對行業(yè)長期的發(fā)展方向始終保持認(rèn)識，對市場環(huán)境已經(jīng)發(fā)生的改變及時做出判斷，在此基礎(chǔ)上對未來可能出現(xiàn)的各種短期變動進(jìn)行分析，并分別制訂應(yīng)對的預(yù)案，在相關(guān)變化逐漸明朗的同時迅速采取行動。”

　　銷售回暖 仍有可能降價

　　正因?yàn)閷τ陬A(yù)測市場底部謹(jǐn)言慎行，萬科將2009年新開工面積計(jì)劃較2008年實(shí)際完成數(shù)下調(diào)23%至403萬平方米。而即使在近兩個月各地房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)回暖時，萬科依然沒有改變其謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　今年2月，萬科銷售面積達(dá)51.7萬平方米，比今年1月份增長80.8%，比去年同期增長163.4%；銷售金額38.9億元，環(huán)比增幅77.6%，同比增長147.7%。這已經(jīng)是連續(xù)兩個月公司銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)同比增長。

　　萬科證券事務(wù)代表梁潔對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，萬科并沒有因?yàn)檫B續(xù)兩個月市場回暖就認(rèn)為行業(yè)底部已經(jīng)到來，行業(yè)可能還沒有從下行趨勢中走出來。而至于公司是否還會繼續(xù)加大降價幅度以度過寒冬，這就要看市場的走向，而不是靠主觀預(yù)測。

　　【應(yīng)對行動】

　　減少購地萬科計(jì)提12億樓盤跌價準(zhǔn)備

　　萬科在財(cái)務(wù)報表附注中，詳細(xì)披露了年末已完工項(xiàng)目、在建項(xiàng)目和擬建項(xiàng)目的明細(xì)。

　　截至去年年底，萬科存貨賬面余額合計(jì)871.40億元，其中已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品和擬開發(fā)產(chǎn)品金額分別為79.01億元、444.71億元和347.19億元；扣除跌價準(zhǔn)備12.41億元以后，存貨凈額為858.99億元。

　　11個項(xiàng)目系高價拿地

　　在2008年年報披露計(jì)提存貨跌價準(zhǔn)備的9大城市13個項(xiàng)目中，有5個項(xiàng)目在去年三季報就已計(jì)提了跌價準(zhǔn)備。其中，成都金色領(lǐng)域和南京金色城品兩個項(xiàng)目尤為引人注目。

　　南京金色城品于2008年5月開工，預(yù)計(jì)竣工時間2010年12月，總投資7.46億元。期末這一項(xiàng)目歸集至“存貨”科目的金額為3.88億元，公司計(jì)提了8006萬元減值準(zhǔn)備，減值率為20.63%。

　　成都金色領(lǐng)域?qū)⒂?010年3月開工，預(yù)計(jì)總投資19億元，期末這一項(xiàng)目歸集至“存貨”科目金額為7.47億元，公司計(jì)提了2.16億元減值準(zhǔn)備，減值率高達(dá)28.92%。

　　梁潔告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在計(jì)提存貨跌價的13個項(xiàng)目中，有11個項(xiàng)目的拿地時間是在2007年，即地價最高峰期。

　　不過，萬科計(jì)提減值的依據(jù)并不在于截至去年底地價下跌多少，而是根據(jù)2008年年底市場情況，測算如果這些項(xiàng)目全部建成并完成銷售以后，公司單個項(xiàng)目是否會出現(xiàn)虧損。如果測算結(jié)果是會出現(xiàn)虧損，公司就對這些項(xiàng)目按單項(xiàng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。

　　萬科07年購地少于06年

　　在年報中，萬科也坦言，雖然此次計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備是基于審慎的財(cái)務(wù)策略，但是也“部分反映了公司在該等項(xiàng)目的獲取中，拿地成本偏高。”

　　但是為什么在已經(jīng)感覺到行業(yè)將出現(xiàn)拐點(diǎn)的時候依然購置了一些高價土地呢？對于這一問題，萬科在年報致股東的信中，做出了回答。

　　“2007年土地價格出現(xiàn)了遠(yuǎn)高于房價的大幅上漲，到下半年更達(dá)到了歷史頂峰。在這樣的情況下，企業(yè)除非完全停止購地，否則購入的一定是高價土地。但完全停止購地，這是一個不容易作出的決定。”

　　“土地不同于其他的生產(chǎn)原料，難以從市場上隨時購得；從2004年開始，萬科每年底的土地儲備量，都低于未來兩年的開工量。對萬科而言，完全停止購地，是一個非常極端的決定。”

　　“萬科在2007年下半年的購地行為，被輿論高度關(guān)注。但萬科放棄的地塊有多少，恐怕并不為外界所知。而萬科在2007年銷售額增長超過一倍的情況下，購置土地面積反而低于2006年，這一事實(shí)則多少被忽略了。”(每經(jīng)記者 王硯丹)