廣東全省多家房企資金鏈緊張，市場調整已不可避免

　　廣州很多房地產開發商一方面紛紛打折促銷，另一方面放緩了開發速度，想以此來避免資金斷流，而廣東省房地產協會發布的2008年度市場分析報告說，如今資金鏈緊張的不止是廣州，全省很多房地產企業都到了一個危急關頭，市場調整已經不可避免。

　　廣東省房地產協會會長蔡穗聲：“我們認為整個行業的資金鏈條，去年來看是緊張的。”

　　蔡穗聲，廣東省房地產協會會長，住房和城鄉建設部住房政策專家委員會委員。今年廣東房地產市場分析報告和房地產權威數據出來后，讓蔡穗聲會長對房地產企業的資金狀況非常擔心。

　　蔡穗聲：“我們看08年去年指標，就發現了很大變化，它的房地產開發投資增長，就大幅度下調了，他下降了20個百分點，那其他的新開工面積，銷售面積，銷售金額，企業到位資金，還有一個是企業的購置土地，都出現負增長，這個負增長的出現，是03年以來的首次出現，那這些所有指標都指明一個方向，我們分析認為就是，廣東房地產應該說已經進入了周期性的調整。”

　　在眾多數據中，蔡穗聲最擔心的就是新開工面積出現了大幅度下降，2008年，商品房新開工面積同比出現負增長，下降幅度達到9.28%，為2003年以來首次，特別是2008年第4季度，廣東新開工面積只有1233.1萬平米，同比下降了38.97%，新開工面積甚至降到了2003年以來的最低，這個數據也印證了記者在廣州市區看到的情景。

　　蔡穗聲：“01、02、03都是一個低谷，這個低谷表現為了銷售是比較冷淡，沒有多少增長，房價是穩定，甚至有負1%到2%點幾的增長，在02、03年幾年，無論是廣州，無論是廣東省，房價有負增長，這個情況一直延續到04年的下半年才開始有所好轉，05年就比較好了。06、07年它是一個高峰期。”

　　記者：“可以說現在的開工面積，基本上回落到了我們當時最低谷的那個狀態？”

　　蔡穗聲：“可以這么說，所以這是一個，我們認為是一個很不好的市場信號，也是一個我們特別提出來，希望社會各界能夠關注的一個信號，因為它影響到下一步的市場走向。”

　　之所以造成新開工面積大幅減少的情況，蔡穗聲認為很重要的原因就是開發商資金已經非常緊張，地產報告顯示，2008年廣東省全年商品房銷售面積4824.41萬平方米，同比下降22.43%，銷售額2880億元，同比下降21.40%。

　　蔡穗聲：“那這么大幅度的下降情況下，造成了空置，空置上升15%，而且目前情況對市場的前景，到底什么時候會好轉，還不太明朗，這個情況下開發商很本能的就是要考慮一個收縮，第二個就是資金當然很緊張，資金緊張當然一方面跟市場銷售回籠資金不夠有關。”

　　開發商資金緊張首先表現在到位資金上，2008年廣東省全年到位資金3762億元，同比下降4.82%，同2007年42.31%的增幅形成強烈對比，從房地產到位資金占開發資金比例，也首次下滑到1.28：1，為5年來的最低。

　　蔡穗聲：“到位資金跟房地產開發投資資金的一個比率，這個比率，當然到位資金會稍微高過開發投資資金，它有一些余利在那里，但這個比率是03年以來降到最低，最低點，就最小的差距了，就說明他很不寬裕的，資金很不寬裕，這些都是說明了企業它資金的，整個行業的資金鏈條是，相對是緊張的。”

　　由于2008年房地產銷售業績不好，因此也拖累了房地產企業的銷售回籠資金，報告顯示，全年廣東省房地產銷售回籠資金只有1577.9億元，相比2007年的2031.9億元，減少了454億元，降幅達22.35%，出現了5年以來的負增長，與此同時，銷售回籠資金占到位資金的比例僅為42%，為2002年以來最低。

　　蔡穗聲：“資金來源比例中，從51%下降到41%，下降了近10個百分點，那這是很大的變化，而且這41%的比例，也是近五、六年來最低的比例，這些都造成了開發商他的資金鏈條十分緊張，在這緊張的情況下，又對市場前景還不明朗的態勢下，很自然的選擇，就是縮小投資，那這個縮小投資，我們認為不是一個很好的現象。”

　　面對房地產業資金緊張，投資下降，蔡穗聲十分擔心房地產這個經濟的發動機，變成了經濟發展的累贅。

　　蔡穗聲：“如果我們這個態勢延續下去，那我認為無論對房地產業，對房地產市場，對中國宏觀經濟都相當不利的。”

　　廣東房地產協會蔡穗聲認為一兩家大型房企倒閉或并購并不會引發全行業崩盤

　　如今廣東不少房地產企業的現狀，只能用內外交困來形容，很多業內人士都預測，一場大規模的市場調整即將到來。

　　2009年，恒大集團勢必又將成為人們所關注的焦點。2007年，恒大同由淡馬錫、美林等機構投資者簽訂了對賭協議，即如果恒大地產在2009年12月6日前上市，則給機構投資者的回報率不少于70%，恒大地產若無法完成上市，其將以現行市盈率回購相關投資者的股份，也就是說，恒大將面臨資產被瓜分、公司解體的危險，如果恒大一旦解體，會不會有大量的爛尾樓出現？同國際投行有密切接觸的恒昌房地產顧問有限公司總經理何世紅做出了否定的回答，因為投行也不愿意炒房炒成了房東，相反對中國房地產市場化有積極意義。

　　恒昌房地產顧問有限公司總經理何世紅：“那么我相信房地產業，通過這一次經濟危機，或者這一次調整以后，它表現出來的可能也不是我們想象中間的企業倒閉、破產，它可能不是這樣方式，而是一些比如像這個股權的轉移，在市場是一種更理性的。”

　　但何世紅相信，在中國此輪的房地產調整中，肯定會出現一次洗牌或者調整。

　　何世紅：“我們在成熟的，比如像在香港的這個市場也好，其實已經是屢見不鮮了，我想中國的市場不可能說是就特別，在這樣一次大的波動中，那么它都沒有任何的波瀾，我想這個是不可能的，那么其實我們簡單以香港為例，香港在上一次調整過程中，其實我們可以看到真正的，當年很多很有名的企業，現在我們已經找不到了，完全找不到了。”

　　那是否意味著一兩家大型房地產企業的倒閉或者并購重組，會引發全行業的崩盤呢？廣東房地產協會會長蔡穗聲認為根本不會出現。

　　廣東房地產協會會長蔡穗聲：“在中國最大的房地產企業，它整個市場份額只是占2.7%，去年的數字2.7%，那么在一個城市里，我們所看到每一個城市，都有不少于上百個公司在運作，市場集中度都很低，一個、兩個公司，真的出現一種很惡劣的一種結局的話，我覺得對市場肯定有負面影響，但是不會太過嚴重。”

　　因此，面臨資金困難的企業要想在競爭中生存下去，就必須加快資金的運轉速度，也就意味著開發商會以更低的價格出售自己的房子。

　　何世紅：“他就需要根據自己經營的目標，根據市場目前的一個供求關系，根據目前消費者的心里，對價格的預期的一個水平，去制定自己的價格策略，他只有這樣子，他在市場上才能夠推進下去，要不然這個企業就沒法正常的運行了。”

　　半小時觀察：為何樓市的調整不可避免？

　　今天我看到一條消息，住房和城鄉建設部部長姜偉新在與全國政協住房保障調研組座談時承認，2007年下半年我國市場化的住房價格飛漲，除了極少數高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受，因此房價已經到了必須調整的時候，世界經濟金融危機催化了這個調整。

　　事實上，在美國華爾街危機爆發后，幾乎全世界所有的人都在追問，房利美、房地美賠錢了，美林、雷曼賠錢了，投資者賠錢了，世界經濟為此而止步甚至倒退，那究竟誰又從這場金融泡沫中得到了好處呢？最后調查的結果是華爾街的金融高管們，他們每年從華爾街拿走了高達200多億美元的分紅，成了在這場金融危機中唯一撈到好處的一群人。然而，也正是為了這200多億美元，他們忽視甚至放縱金融風險不斷膨脹，最后各國政府不得不拿出上萬億美元來救市埋單。

　　今天，當我們聽到房地產市場泡沫破裂的聲音響起的時候，我們也不禁想追問一個同樣的問題，房價越炒越高，高到買房成了老百姓一個奢侈的夢想，高到房子賣不動開發商資金鏈崩斷，高到銀行的房地產貸款有可能變成巨額壞賬的時候，誰又從這場沒有勝者的博弈中得到好處呢？

　　答案其實正寫在新出爐的各種富豪榜上。從胡潤到福布斯的富豪榜，這兩年，我們看到房地產商的面孔越來越多，他們成了富豪當中數量最龐大的一個群體。而對上市公司高層主管薪水的調查，房地產最火爆的2007年，房地產業也成了調薪幅度最高的行業，僅僅7家上市公司就共有42名高層主管年薪突破100萬元。

　　華爾街危機之后，世界各國都提出要改革金融監管體系，不僅對華爾街巨頭們提出道德上的譴責，也需要對他們的投機行為采取更多的限制。那么，當我們在房地產市場面臨調整的時候，是否也應該反思過去的市場管理體制，對這個充滿利益糾葛的行業加強監控，防止這個市場在追逐利益的過程中走向失控。

　　如果房地產市場還是一輛被既得利益裹挾的欲望號街車，就難以走出調整、崩盤，再調整、再崩盤的輪回。

　　(主編：盧小波 記者：周羿翔 攝像：白羽)