昨天(1月13日)，市政協(xié)委員、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學不動產(chǎn)研究所所長洪亞敏教授、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人聯(lián)盟秘書長陳云峰做客本報“熱點話題會客廳”，與讀者及搜狐網(wǎng)友就北京房價底線問題展開討論。訪談中，洪亞敏認為，就目前來講，北京房價相對于百姓的支付能力而言是高的，應適度回調(diào)。陳云峰則認為，今年上半年是抄底的好時機。

　　【今日話題】

　　北京房價降到多少是開發(fā)商底線？

　　話題背景：北京房價在2006至2008年上半年突飛猛漲，2008年底房價出現(xiàn)波動，顯現(xiàn)下行趨勢，但許多人認為目前北京房價仍然很高，而一些開發(fā)商仍在拼命死守。買與不買，降與不降，均處在相持與博弈之中。

　　◎關于目前房價

　　陳云峰：五環(huán)附近1萬/平方米較合理

　　作為研究房地產(chǎn)政策的專家，政協(xié)委員洪亞敏說，從2006年到2008年上半年，北京房價經(jīng)歷了一個快速上漲的階段，這種漲幅讓市民難以承受。就目前來講，房價相對于百姓的支付能力而言，是高的，適度回調(diào)房價是應當?shù)摹Ｏ抡{(diào)房價將使整個房地產(chǎn)市場從前一階段的過快、過高增長，相對回歸理性。只有回歸到這樣一個理性狀態(tài)，才能在一個比較合理的程度上形成供給和需求的均衡，使百姓消費更加健康，也更有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士，陳云峰以北五環(huán)立水橋區(qū)域為例，大膽曝光房地產(chǎn)內(nèi)部成本情況。他說，目前北五環(huán)地區(qū)政府公布的土地價格為4000元/平方米，開發(fā)商按照這個價格從政府買地。拿到地塊后，開發(fā)商在開發(fā)時還有許多成本，包括鋼筋、混凝土、電梯、水電氣暖等建筑安裝成本，這部分成本大約需要在土地原有成本上增加2000元/平方米，再加上修建幼兒園、人防設施、地下車庫等小區(qū)配套設施的建設成本，以及房地產(chǎn)開發(fā)公司聘請人員等一些間接成本，每平方米的成本就達到了7500元—8000元。此外，開發(fā)商還需要從開發(fā)中獲得利潤，“以賺取20%的利潤來估算，天通苑立水橋區(qū)域的房價，只要不高于一萬，就是比較合理的價格。”陳云峰說。

　　針對北京房價降到多少相對合理，陳云峰分析說，五環(huán)附近的房價1萬元/平方米，四環(huán)1.3萬—1.4萬元/平方米，三環(huán)房價在1.7萬—1.8萬元/平方米。“我認為這樣的房價就比較合理了，指望房價再回到2004、2005年的水平不太可能”。

　　◎關于價高原因

　　洪亞敏:政府應該降低土地出讓金

　　陳云峰認為，導致目前房價高的一個很重要原因，就是房地產(chǎn)商從政府拿土地時土地出讓金很高，而這部分成本房地產(chǎn)商自然要轉嫁到購房者身上。所以，他對本次兩會上傳來的“政府應降低土地出讓金”的呼吁完全贊成。

　　此外，陳云峰表示，很多開發(fā)商目前仍在選擇做“豬堅強”，堅決不降房價。“一些開發(fā)商就在這里挺著，還想得到那么高的利潤，這是很不明智的。”陳云峰說，開發(fā)商應該看看老百姓的需求，主動向百姓靠近，不能總奢望政府救市。

　　對陳云峰提到應通過降低土地出讓金的方式實現(xiàn)房價成本降低的做法，洪亞敏認為并不能解決大問題。洪亞敏說，真正的地價構成中，土地出讓金只是很小一部分，地價漲得過快是因為城市居民的拆遷補償款漲幅過高，這個漲幅已經(jīng)不亞于房價的漲幅，開發(fā)商從政府拿地，其中一部分地款又由政府分給了拆遷居民。

　　洪亞敏介紹，從2006年底到現(xiàn)在，城八區(qū)的拆遷補償漲得最多的已經(jīng)翻了兩番，甚至更多。目前房價漲幅雖然回落，但在征地拆遷補償方面，拿地的成本還會繼續(xù)往上漲。這個問題非常值得關注，怎樣讓開發(fā)商合理定價，怎樣能夠把拿地成本適當降下來，都是決定房價高低的關鍵問題。

　　洪亞敏說，要想把房價降下來，我們需要在方方面面努力。開發(fā)商要精打細算，控制成本，拿一個合理的利潤；政府要降低土地出讓金，這也是應該的。但是這些都不能使房價有質(zhì)的降低，要想有質(zhì)的降低還要再想辦法。

　　◎關于買房時機

　　洪亞敏：今年是否該抄底尚不明朗

　　拋開理論層面的探討，老百姓什么時候買房最合適是大家最為關心的話題。對此，陳云峰的回答很干脆：今年上半年將是持幣待購者的“抄底”時機。他認為，經(jīng)歷了2007年北京房市的瘋狂上漲后，從2008年開始，房價虛高與老百姓實際需求脫節(jié)的矛盾已經(jīng)顯現(xiàn)。加上波及世界的金融危機出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場勢必會出現(xiàn)變化。“2008年的時候，房價是房地產(chǎn)商在和購房者博弈，是觀望階段；而2009年，很多開發(fā)商的資金鏈會變得很緊，可能連工程款都支付不了，他不得不把虛高的房價降下來。所以現(xiàn)在的房價確實是在回歸理性。”

　　“今年是不是抄底的好時候，我不敢講。”與陳云峰非常肯定的態(tài)度不同，洪亞敏在回答這個問題時表現(xiàn)出學者特有的嚴謹。她認為，房子是一個消費品，但同時也是一個投資品。每個人在買房的時候都希望房子能夠實現(xiàn)保值增值。房價是多種因素綜合的結果，要準確判斷何時是“底”，什么時候入市可以買到最便宜、最保值的房子，這確實不容易。洪亞敏坦誠地說，她只能建議消費者，無論什么時候買房，請先根據(jù)自己的需求來考慮。“房子是可以換的，很多人一生中可能要換三四次，甚至五六次。所以，年輕人剛開始買房的時候可以稍微小一點，離中心城市稍微遠一點，以后再換”。

　　會客廳提醒

　　北京房價長期看漲

　　目前，有一種心理現(xiàn)象令人關注：有些人在2007年房價最高時買的房子，現(xiàn)在房價下調(diào)，心里非常難受。對此陳云峰提醒，如果你買的房子是用于居住，房子的屬性就是居住屬性，并不是投資屬性。你要安慰自己，不要想著現(xiàn)在房子已經(jīng)便宜的事情。你在這里住，你享受你買房帶來的快樂就可以了。

　　同時，在北京這樣的城市，有一點大家可能是能夠達成共識的：北京的房價長期是看漲的。房價和股票一樣，在2007年下半年、2008年上半年達到一個高點，現(xiàn)在仿佛是在回調(diào)，但總有一天它會上去的。應該說，房價的相對穩(wěn)定是大勢所趨、人心所向。

　　會客廳互動

　　一讀者表示房價漲起來容易降起來難

　　專家：沒人買房了，房價就降下來了

　　針對讀者提到的房價漲起來容易降起來難，陳云峰說：我也認可這種說法，很明顯，開發(fā)商2008年的降價速度不如2007年漲價的速度快，很大程度上還是心存僥幸。現(xiàn)在這種心態(tài)仍然是比較嚴重的。但是誰才能教育他呢？就是讓市場教育他。慢慢的他會知道，確實沒有人買，他的資金確實要斷鏈了，他才會把房價降下來。

　　一網(wǎng)友擔心保障性住房會攪亂市場

　　委員：建設保障房，應與市場有邊界

　　有網(wǎng)友擔心保障性住房會攪亂市場，洪亞敏表示，保障性住房需要靠政府財政的支持。不管是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家，政府的財力永遠是不夠的，政府的財政主要是來自于個人和企業(yè)的稅收，這一部分錢應該非常妥當?shù)厥褂谩�對于保障性住房應該供到什么樣的水平，要考慮到社會的發(fā)展。我們曾做過研究，1978年北京人均住房面積不足4平方米，現(xiàn)在隨著我們的生活水平提高，保障性住房的標準也提高了。“但是我覺得保障應該和市場有嚴格邊界，二者不能混同，否則對社會納稅群體而言，成本就太高了”。 (張斌 胡雪柏)

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