委員建議：政府出臺靈活政策，促使開發商主動降價

　　上海房價還能跌多少？在昨天的政協分組討論現場，來自房地產行業的委員們給出了預測：從2007年到2008年上半年，上海樓市的平均利潤達到了30%，隨著大量國際熱錢的退出，上海房價平均有10%左右的下跌空間。

　　國際熱錢不再“惹禍”

　　市政協委員、豪都房地產開發經營有限公司董事長屠海鳴對上海樓市進行了一年多的追蹤，他發現，之前造成樓價高企的最重要因素是國際熱錢。“以往老百姓有種誤解，認為是溫州投資客炒高了房價，事實上，國際熱錢的體量通常是數十億美元的級別，遠遠高于國內炒房客。”屠海鳴委員告訴記者，“大量的國外資金，投資本國市場通常只有6%左右的回報，而投資上海樓市平均回報率超過了20%。他們除了看好上海市場的高投資回報率之外，人民幣長期升值、政府救市等原因都支撐他們瘋狂進入上海樓市。”

　　從2007年到去年上半年樓市最火的一段時間里，像大摩、高盛這樣的外資大鱷幾乎是整條街、整個區域收購上海的地產項目。“而金融危機的發生，這些外資‘后院著火’之后紛紛撤退，上海樓市的大宗交易驟然減少。”屠海鳴委員說，當然這對于普通的購房者來說可能是好事，但對于習慣了高投入的上海樓市來說，那么多資金一下子退出后引起了不小的振蕩。

　　土地稀缺不等于高價

　　在買房時，普通購房者常常會聽到這樣的解釋———上海土地稀缺，所以樓價是不會跌的。上海長風地產有限公司副總經理祁紅衛委員說，正是因為這樣的想法，老百姓才會不斷追逐高房價，然而現在這樣的局面也在發生變化。

　　祁紅衛委員給記者舉了一個例子，“2004年長風地塊平均樓板價是在3000元每平方米左右，到了去年上半年最火的時候，上漲到17000元，幾乎是四年前的6倍。”現在，雖然土地稀缺的格局沒有太大變化，但祁紅衛認為開發商受金融經濟危機的影響，已經不再能不計成本拿地，價格應聲回落。“如今長風地塊的樓板價，已經跌至13000元左右。”

　　現有房價存在下調的空間

　　前不久，國務院出臺相關文件，支持房產開發企業以合理的價格銷售。屠海鳴委員指出，2007年到2008年上半年，上海樓市的平均利潤達到30%，“普通住宅的利潤在20%左右，而一些豪宅的利潤甚至會接近50%。我從房產開發企業的角度出發，感到如果要使得樓市健康發展，合理的利潤率應在15%左右。以目前上海樓市的均價，存在下調5%-10%的空間。”

　　如何騰出這10%的降價空間，除了開發商主動降價之外，屠海鳴委員還建議，在配套費等一些房地產開發費用的征收上，國家能否出臺新的政策。“以往這些費用是根據面積征收，將來能不能考慮把稅費和開發產品的品質相結合。例如改善性的普通住房，稅費降低；而對于市中心的豪宅，則提高稅費。”

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