新政的提震作用并不如想象中的明顯。開發商的“自救”意識躍然紙上。在打完國慶黃金周這“關鍵一役”之后,只是經過短暫的修整,隨著年關的將近,廣州樓市開始進入今年最后一輪沖刺,發展商推盤熱情高漲,約有兩萬套房源供出售。

　　來自合富、經緯等地產中介的統計數據顯示,近期新獲得預售證的商品房數量呈明顯上升趨勢,在國慶期間發展商推出大型降價促銷活動之后,市場的供應量并沒有因此而減少。10月份新獲得預售證的樓盤預售總套數已近萬套,這些新貨都將在11-12月上市,加上之前的存量,預計未來兩月廣州樓市將至少有2萬套貨量供應。錦繡香江花園6萬元單價的新品、星河灣6號、朱美拉公寓等高端產品紛紛在年底推出成為市場的亮點。

　　記者采訪了解到,在供大于求的情況下,在接下來的不到兩個月中,發展商并沒有放松出貨的節奏。同時,“十一”黃金周的實戰也顯示,合理的價格才是吸引買家的關鍵。“降價自救”開始在樓盤銷售中蠢蠢欲動,例如最近奧園的果嶺壹號二期就打出了“5”字頭的價格,吸引買家。　

　　新貨大多集中在外圍區域　

　　雖然“十一”黃金周不少發展商有著不錯的銷售業績,但是在接下來的兩個多月時間里,發展商的推貨節奏并沒有放松。

　　根據合富輝煌發布的報告數據顯示,2008年四季度廣州市將有新增住宅約1.1萬套,加上三季度已取得預售證但未推出的新貨,總量將達到約2萬套,供大于求的局面仍將延續。與前一階段相似的是,廣州樓市第四季度新增供應量仍然集中在外圍城區,其中花都、番禺、白云等區的份額達到全市的一半以上。

　　而從11月份開始,就有10多個全新項目排隊上市:即富力金港城、富力金禧花園,新城市地產開發的新城市逢源,新鴻基地產在花都開發的三東大道項目,還有恒鑫御苑、濱江瑞城、中順領館等項目也都公開發售。而令人關注的是,高檔別墅和洋房將成為年底廣州樓市的亮點。其中包括中海金沙熙岸、大一項目、頤和高爾夫莊園二期、錦繡香江“空中高爾夫1號”、星河灣6號等。其中錦繡香江花園的“空中高爾夫1號”以洋房6萬元的單價問鼎廣州的洋房單位單價。

　　業內人士分析,1-9月,廣州絕大部分上市房企未能完成全年計劃的50%,這也是年底供應量“井噴”的主要原因之一,年底沖刺推貨已經成為發展商唯一的選擇。在接下來的兩個多月時間里,發展商將加大促銷力度,棄價保量將是主要手段。　

　　大多將促銷“自救”　

　　合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江分析,廣州市今年前三季度商品住宅(即一手房)交易量為415萬平方米,預料第四季度每月保持在70萬平方米是有難度的,也就是說,今年全年的交易面積最多也就是600萬平方米。而今年預計可預售面積大約600萬平方米,加上去年底的空置量139.5萬平方米,全年供應量740萬平方米,廣州商品住宅供需比達到1.23:1。

　　各大房企年度任務缺口巨大,年底前沖任務壓力更大。不少開發商特別是上市房企為沖刺年度任務額,從11月起開始拼命加大推貨力度,促銷規模和促銷力度也空前提高:8.8折、7折等新盤的優惠額度屢見不鮮,附送的裝修標準動輒兩三千元/平方米,有的豪華樓盤甚至攀高到五六千元/平方米;清尾貨的樓盤則流行“一口價”,有的甚至還打出比鄰近限價房還便宜的“成本價”,還附送有多種置業大禮包等。

　　不少樓盤把首次置業、中小戶型作為促銷重點,甚至有樓盤降價1000多元/平方米。廣州萬科率先鋪開“零契稅”活動,購買100平方米以下的單位,契稅都不需要購房者負擔。恒大山水城推出20套精品湖景樓王,首付8萬元起,以吸引年輕的首次置業者。業內普遍認為,棄價保量,房價今年要漲基本沒有可能。(記者 關麗)

　　觀點PK

　　股市回暖將拉動樓價反彈

　　中央政府當前已對房地產的重要支柱性產業作用予以肯定,一系列政策多時也陸續出臺,以刺激樓市成交回升。對于當前政府的新政,我們預期其效果會在明年元旦前逐漸顯現。目前政府在新政出臺上十分穩健,不是急藥猛藥,而是用溫補促進樓市復蘇。對于政府新政的執行力和效果,我比較有信心。目前房價已在不斷回調中逐漸回歸合理水平,相信短期內將走穩,不會出現大跌。

　　同時,目前政府仍握有幾張牌未出手,如第二套房貸款松綁、放松住房交易營業稅年限等,這些政策對刺激改善型換房需求有極大幫助。

　　而樓價能否反彈,則要根據股市走向決定。目前中央一攬子措施刺激內需,以保證宏觀經濟繼續向好,而股市回暖,則有利于釋放部分被深度套勞的資金。價格合理的物業投資,對這些資金來說仍是很有吸引力的。比起股市來說,房地產的保值能力無疑更強。同時,股市回暖也意味著經濟基本面的向好和投資氣氛的改善。除首次置業自住需求外,改善型換房需求和投資需求的回歸,將令樓價出現反彈。(黎文江 合富輝煌首席市場分析師)

　　房價繼續下探是必然　　

　　我感覺目前政府出臺的大多數房地產新政仍是隔鞋撓癢,沒有到位。以廣州市場為例,目前改善型換房需求,實際上是占據了住房消費的主流。但目前二次房貸政策,雖然明顯抑制了房地產市場的投機行為,但也壓抑了部分在高價位市場的主流消費群體———改善型自住的二次置業者。導致目前的房地產市場有效需求嚴重不足。如果,不能適當刺激和激活部分有效購房需求,就必然會導致房價大幅下跌。目前出臺的新政效果不到位,在短期內房價繼續下探是必然。

　　政府措施鼓勵首次置業和90平方米以下住房消費,但目前廣州市場中小戶型實際許多是定價較高的公寓產品,在總價上比起郊區的低價三房單位還高。在這種狀況下,這些政策實際起不到刺激樓市有效需求的作用。建立住房保障體系是必要的,但這是一項長期的任務和工作,不可能一下子起到刺激市場消費的作用。我還是認為應盡快適當放松二次房貸和縮短二手房營業稅征收年限,對于穩定房地產市場、防范金融風險會有明顯作用,而且不用動用財政資金,尤其是二次房貸適當放松對銀行、開發商和消費者以及政府都有一定好處。(韓世同 廣州寒桐投資顧問公司總經理)(記者 李廣軍）