省物管條例修訂下午聽證，陳述人觀點大碰撞，且聽焦點議題民生聲音：住改商不能全面禁止 可由業主約定

　　昨天，多位聽證會陳述人接受記者采訪，透露其陳述觀點。

　　“住改商”“房中房”往何處去

　　不應該“一刀切” 不能搞全面禁

　　錢東奇(棠德花苑業主代表大會代表)：

　　政府部門對“住改商”“房中房”要加強指導，要有一個限制性的引導，但不能“一刀切”，不能全面禁止。

　　《物權法》及《物業管理條例》都沒有禁止住改商，而是對住改商、對住宅改為經營性用房進行了限制和引導。嚴格按照規定操作，就會避免“住改商”帶來的擾民等負面影響。

　　房屋的使用權是業主物權的重要內容，在不違背法律、不損害公共利益和其它業主合法利益的前提下，業主有權自由使用，地方法規不應該限制。業主基于房屋擁有的物權，只要不違反法律、不侵害他人合法權益，至于如何使用是業主的權利，公權力不得任意介入。

　　一定范圍允許“住改商”，既是對私權利尊重的體現，有利于方便百姓生活，有利于解決就業問題，有利于減輕小企業的經營成本，做到物盡其用，又是根據現實需要，對商業網點規劃遺漏或規劃不周的補救。

　　房中房背后是一個龐大的需求市場，房中房是很多城市低收入群體最佳的選擇，有其存在的合理性，特別是房價畸形，保障性住房嚴重短缺的今天，房中房解決了不少人的住宿問題，現在如果全面禁止，數十萬人將無處安身。

　　發揮物的效用，保護業主私有合法權益是物權法的立法原則與精神，“住改商”與“房中房”需要的是政府依法限制和引導，而不是一禁了之。簡單的禁止除增加行政成本、損害法律尊嚴外，解決不了現實問題。

　　可由全體業主 共約定“住改商”

　　莊偉燕(廣東省人大常委會立法顧問)：

　　尊重財產所有權和禁止權利濫用其實是一組利益矛盾，化解矛盾的根本就是建立起利益平衡的觀念。在處理“住改商”問題時應充分貫徹這種理念。

　　目前，全國各地因為“住改商”問題而導致與鄰里或物業管理公司之間發生權益糾紛直至對簿公堂的事件與日俱增，對“住改商”確有必要出臺相關措施予以規范，具體依據和理由如下：

　　首先，住宅小區有很多共用或共有部分，這些部分本身就無法清晰劃出界限。住戶將住房改成商用后，無形中會擠占別人利益而自己從中獲利，這種類似借雞生蛋的做法易侵犯他人合法權益。

　　其次，封閉管理小區具有居住的私密性，而營業具有公開性和廣泛性。從普通居民角度看，誰愿意自己家門口經常出現一些陌生的“消費者”呢？至于應該是經商者為他人私密著想，還是普通住戶應當為經商者賺錢謀生著想，人們又會因所處立場不同而有不同結論。在法理上，居住私密具有人身屬性，賺錢謀生更多地具有財產性，居住私密性應當是更為優越和應當給予優先保護的社會價值。

　　再次，住戶購買住宅時，其實是有承諾在先的。開發商以住宅名義出售房屋，購房者基于居住目的而購買住房，眾多購房者因為居住預期而共同居住在一個小區。少數住戶把住宅改成商鋪，事實上打破了其他住戶的合理預期和正常期待，這是對共同居住規則的破壞。

　　最后，住改商還涉及出讓金和出讓年限，涉及物業管理方法和收費標準等復雜問題。在既有生活秩序下，注入任何一個新的利益元素，都會根本改變原本穩定的生活關系。

　　所以，對“住改商”可能會給其他居住者帶來的影響和利益受損，必須通過立法手段予以規制，保護其他居住者的合法權益，并在經商者和居住者之間尋求一種利益平衡。

　　我國物權法的規定并沒有明確允許或禁止“住改商”，其他法律、行政法規也并無相關規定，因此，地方性法規有權根據當地實際情況制定對此予以限制的規范性文件，而并不與上位法相沖突，與此同時，管理規約可根據法律、法規的規定，由小區內全體業主對“住改商”問題進行約定，對全體業主產生法律效力。

　　行政權如何介入物業管理

　　應是在旁輔導 不是在上審批

　　顏雪明(萬科企業股份有限公司風險管理部總經理)：

　　物業管理不是社區管理，不是社會管理，也不是對居民的管理，物業管理是業主對自己的不動產進行自主管理的行為。物業管理活動主要表現為對不動產的支配、收益、維修、保養，而不涉及社會管理或社區管理。

　　由于物業管理的權利基礎是建筑物區分所有權，而建筑物區分所有權是物權，物權又具有排它性，所以物業管理也是業主所擁有的一種排它權利，物業管理的主體只能是業主，業主自治是物業管理的核心，也是物業管理立法最重要的原則。

　　現實生活中，確實存在業主不會當家、不愿當家、不敢當家的情況。在這種狀態下，政府對物業管理的介入是必要的。但也正是由于這種狀態，更應當鼓勵業主自治，而不是強化行政干預，代替業主作主。

　　從目前上位法規定看，行政機關介入物業管理只能是指導、協助、監督。如何理解“指導、協助和監督”？按正常邏輯，應當是有求必應，而不是越俎代庖；應當是在旁的輔導和監護，而不是在上的審批與核準。如何嚴格區分物業管理與社區管理、社會管理的界限，如何界定公權力在業主自治中的作用，是這部法規成敗的關鍵。

　　業主大會籌備 干預適度有序

　　丁劍清(廣東圣和勝律師事務所律師)：

　　比較港澳臺三地的首次業主大會召開的具體制度，可以看出，不論是屬于英美法系的香港，還是屬于大陸法系的澳門和臺灣，雖然具體程序各異，但在立法的出發點上，三地都體現出“私權自治，公權適度干預”的特點。具體而言，在首次業主大會的召集上，三地均規定，由業主或建筑物的開發企業、管理公司作為召集人，如果不予召集，則有相應的救濟或制裁措施。如香港特區，業主可自行召集，可通過民政事務局局長指定業主召集，也可通過土地審裁處指定業主召集。澳門特區則是由開發商或物業服務企業召集，不召集的要承擔物業損害的連帶責任。且業主可申請法院強制開發商或物業服務企業召集。臺灣省則是規定由開發企業召集，不召集的，可行政處罰，且對仍不履行義務的，可連續處罰。

　　修訂草案關于業主大會籌備的規定，出發點應是加大行政干預力度，力圖一改過去業主大會成立混亂無序的被動局面。但行政部門積極干預甚至成為籌備小組成員的做法，實際上是“行政萬能”思想的體現，并不可取，也與“物業管理權是民事權利”的本質相違背。建議可參考香港的做法，通過設置一定的行政程序，確定業主大會召集人。其中，街道辦事處、鄉鎮人民政府可相當于香港的“管理當局”，而房地產行政主管部門，相當于“土地裁決處”。

　　車位車庫如何優先業主

　　優先應有年限 最好四至五年

　　李卓章(廣州市物業管理行業協會會長)：

　　開發商將車位、車庫優先出售給本區域業主和優先出租給本區域業主、物業使用人的規定，應該設置一個計算年限，合適的時間是四到五年。

　　在立法聽證會上將以公開公正公平的角度闡述自己的觀點，而不會為了任何個人或任何一方利益說話。會上所說的情況都將是在物權法頒布后發生的，物權法頒布前發生的不在觀點范圍。車位、車庫優先出售給本區域業主和優先出租給本區域業主、物業使用人的優先年限應該是四到五年，即第一套住宅入住四五年內屬優先期，主要是為了充分利用資源，當然8年也可以是計算年限，但如果將“優先”時間年限定為8年，將會大大打擊開發商的積極性，沒有積極性的開發商有可能會通過減少投資或其它手段來減少車位車庫，最終吃虧的還是業主，而且如果優先八年那么長，會造成外面需要的人沒有車位用而小區里的車位卻空閑的局面，導致社會有限資源白白浪費。

　　規定應再細化 建議合同約定

　　溫必潛(廣州粵華物業有限公司行政人事處總監)：

　　地下停車場、地下車庫問題，物權法的規定不夠詳細，應當明確當事人的權利。建議開發商和業主雙方用合同約定的方式解決地下車位車庫問題。

　　一個小區由開發商投資，原始權自然屬開發商，但當業主購買房屋時，如果購買價已分攤了一部分停車場的費用，那么車位車庫還是僅僅屬開發商嗎？如果開發商有明確的文件說明地下車位車庫屬獨立財產，必須舉證證明。

　　《廣東省物業管理條例》應該在不違反上位法前提下，出臺更具體更細化具有可操作性的規定。

　　私人車位常空 租售比要合理

　　梁勝廣(荔灣區港豐大廈業主委員會主任)：

　　現在，小區的停車位賣給私人，車位就成了私人財產，別的車就不能停放在售出的車位上，然而，周一至周五上班期間，這些私人車位都是空的，形成“有車沒位停，有位沒車停”的局面，浪費了大量資源，希望政府能盡快解決車位合理租售的問題，切實解決停車難的問題。 （崔朝陽、林翠翠、胡曉瑜）