房協傳話不救市 房企苦挨下半年

　　一則4000億元資金刺激經濟傳言在市場上流傳，但即便是傳言，被“救市”的也不包括房地產。

　　在住房和城鄉建設部、國家發改委的兩份專題調研報告上交國務院后，若干份由地產行業協會組織撰寫的建議書也被送達國務院，然而即便如此，中央政府仍然拒絕在短時期內出臺刺激房地產發展的政策，而面對國家發改委宏觀經濟研究院一位專家“政府可能救市”的觀點，住房和城鄉建設部的一位官員則對記者明確予以否認。

　　潘石屹預言的“百日劇變”已過，無論是中國地產商還是曾經堅挺的房價，未來的日子仍然不好過。

　　“救市”政策今年無望

　　中國的地產商們正在集體上演一出《等待戈多》的大戲，戈多——政府救市政策始終沒有到來。

　　在這個痛苦的等待中，中國房地產協會(下稱中房協)與全國工商聯房地產商會是最為忙碌的機構，作為企業與政府溝通的橋梁，他們已經將不少地產商的政策建議與情況反映匯總上報住房和城鄉建設部以及國務院，他們期待“上書”能夠換來對房地產政策，尤其是信貸政策的些許松動。

　　“沒什么好消息。”8月21日，中房協一位理事單位的老總對記者說。他透露，奧運會開幕之前，中房協曾專門召開了由主要會員單位參加的“閉門會議”，分析目前房地產形勢以及未來走向，而這個會議上傳達出來的信息并不樂觀。

　　記者了解到，這次閉門會議有中房協會長宋春華、副會長兼秘書長朱中一等領導人員參加，在會議上，朱中一的發言頗為微妙——他提醒地產商“不要光發牢騷，要立足現有政策考慮未來”，他同時還強調，政府不可能立即出政策解決房地產市場的困難。

　　“我們要充分理解，希望中央政府在目前就果斷決策，是有一定難度的。”朱中一在這次會議上的發言中提到。

　　實際上，在此之前，地產商們匯總上報的建議與情況反應，均未能得到國務院分管領導的認可或支持，而在這些上報的材料中，包括放松信貸、降低流轉環節稅率、刺激消費等建議訴求，住房和城鄉建設部的一位官員告訴記者，國務院不可能認可其中的任何一條。

　　據了解，同在奧運前，國務院召集各部委專題研究了目前的經濟形勢，其中對房地產也進行了專題探討，住房和城鄉建設部在這次會議上給出的口徑是，“繼續密切關注房地產市場動向”，對于“救市”或是“松綁”絕口不提，國務院也認可了這一口徑。

　　緣于銀行很安全

　　“住房和城鄉建設部、國家發改委的兩份專題調研報告，針對的是不同方面，第一份報告主要是市場情況走勢，包括觀望情緒等一些市場因素；而國家發改委的調研報告，則注重產業鏈條上的影響，比如銀行的斷供等。”8月20日，住房和城鄉建設部的一位人士告訴記者。

　　實際上，國務院更關心后者，因為后者直接涉及更為敏感的銀行及金融系統安全。據了解，在“斷供”情況見諸媒體后，國務院除了指派銀監會專門就此調查之外，也要求國家發改委在調研報告中重點涉及此內容，“國務院領導需要做出決策的依據，其中之一，就是銀行是否安全。”上述住房和城鄉建設部的人士稱。

　　結果，兩份報告同時給出了“銀行安全”的結論。先是銀監會的專項調查否定了“千億按揭貸款斷供”的說法，而國家發改委上報的調研報告中則更是明確指出，“斷供現象首先是房地產市場中的極個別現象，其次是極個別地區(如深圳)的個別現象，不影響金融安全，社會輿論對此有了比較明顯的夸張和夸大，銀行信貸處在安全狀態。”

　　這份國家發改委的報告同時還指出，目前還未發現“斷供”現象由深圳向全國蔓延的勢頭，而住房和城鄉建設部也依舊保持著“密切關注”的既有口徑，認為暫時沒有“救市必要”。

　　記者了解到，為了完成這兩份調研報告，國家發改委已赴當地進行了實地調查，而就房地產與金融形勢，住房和城鄉建設部也召開開發商、金融機構和銀行參與的多次座談會，同時亦進行實地調查，都未得出房地產目前市場形勢對金融系統安全造成影響的證據和結論。

　　一位國家發改委的官員在一次經濟論壇結束后向記者表示，“中央調子已經定下來了，要保證經濟的穩定增長，同時還要繼續采取緊縮的政策。我想單獨對房地產領域松綁，至少目前來看，不太符合中央調控的思路。”至于所謂宏觀調控思路的調整，他表示，這也只是針對中小企業、制造業，與房地產無關。顯然，在銀行安全的情況下，中央政府沒有“救市”的基本動因。

　　未來兩年持續走低？

　　世邦魏理仕環球研究部高級經理覃曉梅說，在房價剛剛有所回落的情況下就救市，顯然是不符合宏觀調控的政策邏輯的。“多年來的宏觀調控的目標就是為了抑制高漲的房價，房價剛剛有所回落，怎么會立即走向反面呢？”

　　既然如此，地產商們已經開始對“不救市”做好應對工作，而“割肉”成為了一些房地產企業的選擇，而向來被認為資金鏈充裕的大型房企或者上市公司，也選擇開始向外轉讓項目公司的股權。

　　記者了解到，在香港上市的首創置業(02868.HK)已經開始將旗下位于天津的三個項目公司股權向外資合作者轉讓。“具體的操作是，先和自己的戰略投資者GIC的下屬公司在重慶成立一家合資公司，然后再向這個合資公司轉讓股權。”首創集團的一位人士向記者表示。

　　實際上，在這次股權轉讓中，首創置業根本無法從中獲利。據了解，出讓天津三家項目公司的股權，在每個項目上，首創置業的獲利總額都不超過5000元人民幣。通過出讓股權合作開發的方式降低資金鏈條的壓力的用意顯而易見。

　　這并非是首創置業一家的個案，不久前，雅居樂地產控股有限公司(03383.HK)也與國際投行摩根斯坦利簽署協議，將海南清水灣項目33%的股權出讓，換得52.8億現金以平衡企業的資金鏈條——出讓股權，正在一些開發商群體中形成“過冬術”的“共識”。

　　在此之前，首創置業回歸A股的申請已很難獲批。記者了解到，首創置業曾多次遞交過回歸A股的申請，均被證監會駁回。此外，富力地產、復地地產回歸A股的申請已被壓制一年之久，亦未獲批，融資通道始終未能打通。

　　長久的資金鏈緊張自然會影響未來房價，中金證券的一份分析報告認為，短期政府不可能出救市政策，而在未來兩年之內，房地產都將處于下行階段。經過測算，中金證券分析師預計，2008年全國房價總體上下降10%，2009年下降5%。

　　記者了解到，在對廣東開發商的講話中，朱中一曾以個人理解解釋何謂“穩定發展”。他所講的第一條即是，“哪些變化是宏觀調控所希望的，哪些是要防范的？”第二條是，判斷健康的標準是否應與宏觀調控的目標表述一致，而不能以2007年一些地方房價大幅上漲為標準；第三是房地產市場不能大起大落。

　　“牢騷太盛防腸斷，風物長宜放眼量”，朱中一用這句毛澤東的詩詞提醒開發商。至于未來，朱中一認為有好壞兩種可能。如果企業合理定價，政策適度調整，貸款有保有壓，適度刺激和支持消費，市場會朝著好的方向發展，反之則會向壞的方向發展。(李樂 來源：中國經營報)