本期主持 本報實習(xí)記者 馬繼鵬 李畫

　　本期嘉賓：

　　郭田勇：中央財經(jīng)大學(xué)銀行研究中心主任

　　馬 晨：北京農(nóng)村商業(yè)銀行高級經(jīng)理

　　袁鋼明：清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員

　　易憲容：中國社會科學(xué)院金融研究所研究員

　　朱武祥：清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融系教授

　　銀行死在地產(chǎn)前面？

　　【正方】

　　袁鋼明：房價對銀行的影響非常大。首先，目前很多人向銀行貸款買房，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本人支付能力，買房者預(yù)期房子會升值，因此當(dāng)房價沒有升值趨勢后，一部分人會即刻清場離開。目前，中國房產(chǎn)消費的情況是，如果房價不下降，很多人的確買不起房，但是，房價一旦下降，銀行的個人貸款還款又可能出現(xiàn)問題。在日本就曾出現(xiàn)個人還不清銀行貸款，房子貶值，房價泡沫破滅的情況，對銀行造成極大影響。因此，對房價的監(jiān)控需要高度重視。

　　【反方】

　　郭田勇：銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款主要是針對地產(chǎn)商的貸款和針對個人的貸款。有人認(rèn)為房價下跌，銀行會出現(xiàn)問題。但是我認(rèn)為這只是個“度”的問題——房價即使下跌20%至30%，銀行本身也不會出現(xiàn)問題，但是如果房價腰斬，大規(guī)模斷供出現(xiàn)的話，銀行就有大麻煩了。

　　一旦出現(xiàn)大規(guī)模斷供現(xiàn)象，銀行的不良貸款率會大幅上升。但是，由于銀行對房地產(chǎn)商的貸款通常是以土地證書做抵押，一旦還不了款，土地被銀行收走。因此，即使銀行的不良資產(chǎn)短時間里反彈，但是后繼銀行的資產(chǎn)保全可以在一定程度上確保銀行資產(chǎn)的安全性。因此，最后的實際損失可能也比原先預(yù)計的要少得多。

　　在一級市場上，土地的價格比房價跌得快。土地沒人買，銀行手中有保全，拿去掛牌折賣，價格會大大下降，從而帶動房價下降，銀行也不會像有些人之前說的，銀行會死在房地產(chǎn)前面。

　　易憲容：從央行2008年一季度貨幣政策報告來看，到2008年3月底，全國商業(yè)銀行本外幣貸款余額為29.4萬億元，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5.01萬億元(占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的17%)，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.8萬億元(占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的6%左右)，個人住房按揭貸款余額為3.13萬億元(占整個國內(nèi)銀行體系貸款總額的11%左右)。也就是說，到3月底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額只有1.8萬億元，占銀行體系貸款余額總的比重不高。

　　對于國內(nèi)個人住房按揭貸款來說，不良率的高低還與國內(nèi)房價上漲幅度有關(guān)。房價下跌時，個人住房按揭貸款所面臨的風(fēng)險就越高，而房價上漲時，風(fēng)險反而越低。從目前來看，個人住房按揭貸款風(fēng)險較高的貸款可能在8100億元左右，而這8100億元貸款占整個銀行體系貸款總額不足3%。也就是說，即使出現(xiàn)最為極端的情況，這8100億元個人住房按揭貸款全部成為不良貸款，也僅占國內(nèi)銀行體系不足3%的資產(chǎn)。因此，就目前的情況來說，這些個人住房按揭貸款風(fēng)險并不高。

　　一般來說，如果承認(rèn)住房是消費品，那么，居民的住房消費都是有限消費，住房價格基本上由市場的供求關(guān)系來決定，由居民的支付力來決定。因此，住房的價格無論是上漲還是下跌，只會隨著住房供求關(guān)系來波動，而談不上金融安全的問題。

　　即使有些購買住房的民眾是通過銀行信貸來進(jìn)行，無論是房價的上漲或下跌，居民所購買的消費效用不會由于房價上漲而增加，也不會由于房價下跌而減少。既然居民所購買住房的消費效用是一樣的，通過銀行信貸購買住房的民眾并不會由于住房價格的變動而改變持有狀況。更何況，居民在通過銀行信貸購買住房時，住房按揭貸款首付比例在30%以上。如果房價下跌，購買住房消費的居民如果是由于房價下跌而放棄所持有的住房，那么不僅會帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且會居無定所。因此，購買住房消費的居民即使是通過銀行消費信貸購房，除非他們完全喪失工作或支付能力，否則他們不會放棄對住房的持有。

　　【背景】

　　銀行和房地產(chǎn)之間關(guān)系微妙，相互支撐卻又相互牽連，任志強(qiáng)那句“要死，也是銀行先死”并非聳人聽聞。今年，我國遭遇著國際金融環(huán)境惡化和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩的內(nèi)憂外患。而已經(jīng)過半了的2008年，地產(chǎn)業(yè)始終被“資金鏈吃緊”、“降價”、“變相打折”的聲音所充斥著，消費者企圖從蛛絲馬跡中找到買房契機(jī)，一場銀行、地產(chǎn)、消費者的博弈貌似剛剛開始，其實早已暗斗多時。銀行是否會死在地產(chǎn)之前？地產(chǎn)商到底缺不缺錢？高燒不退的房價是否能有所松動？而政策對經(jīng)濟(jì)適用房的態(tài)度又將如何？

　　房價理性回歸？

　　【正方】

　　馬晨：杭州、南京、深圳等地方已經(jīng)出現(xiàn)了房價向下的趨勢。從表面看，北京的房價似乎沒有松動，實際上也出現(xiàn)變相打折的情況，如有的樓盤售樓加精裝修還送車。這也從另一個層面顯示出開發(fā)商急切希望將樓售出以換取流動資金的愿望。今年宏觀經(jīng)濟(jì)整體增長速度趨緩已成定局。從過去好幾年到去年，房價被炒得過高，現(xiàn)在應(yīng)該是回歸理性的時候。

　　郭田勇：有人認(rèn)為持續(xù)的雙順差、流動性過剩會推動房價上漲，但是我認(rèn)為流動性過剩是外因，只是事物變化的條件，內(nèi)因才是變化的根據(jù)。2006年、2007年房價大漲，房價水平相對于收入水平來說過高。西方國家1個人用七八年的工資就可以買一套房，但是中國要用二三十年才能買一套，有的甚至要四五十年才能買一套，這是不正常的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了價值中樞。

　　中國經(jīng)濟(jì)過熱，錢再多，流動性再過剩，在短期內(nèi)可能會推漲房價，但是消費者不可能長期持有一個估值偏高的投資品。

　　2006年、2007年房價高漲還是有一定根據(jù)的，資金充裕者買房較多，普通老百姓買房較少，2008年或者以后還想依靠這部分人拉動房地產(chǎn)市場不太現(xiàn)實。現(xiàn)在國家限制第二套房，盡量讓有需求的人能夠買得起房。越往后房價相對于收入來說越來越高的話，炒房者會清理掉一部分房，房子就會出現(xiàn)合理性回調(diào)。

　　【反方】

　　袁鋼明：未來房價不一定會跌，可以說基本上不會跌，主要原因是城市土地越來越緊缺。從世界來看，商品房不是蓋給富人的，而是針對普通百姓的。比如日本，大多數(shù)房都是蓋給大眾消費者的，只有少數(shù)房是超過人們實際購買能力的。