深圳樓市在這輪下滑中處于怎樣的狀態(tài)？

　　去年此刻，深圳房?jī)r(jià)還是領(lǐng)漲全國(guó)的帶頭羊，今年此時(shí)，深圳房?jī)r(jià)卻已經(jīng)成了領(lǐng)跌全國(guó)的冠軍，深圳六月份新建商品住宅均價(jià)每平方米11000元，比去年十月份的高峰已經(jīng)下跌了36%，坐在房?jī)r(jià)過山車上，購房者的資產(chǎn)市值一路呼嘯而下，那整個(gè)深圳樓市在這一輪下滑中，又處于什么狀態(tài)？

　　前不久，深圳國(guó)土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析報(bào)告》，顯示深圳房?jī)r(jià)已跌回一年前，而樓市的交易量今年全年的住宅銷售面積可能在350萬平方米左右，僅相當(dāng)于1997-1998年間的水平。

　　報(bào)告同時(shí)指出，原因“主要是新建商品住宅銷售規(guī)模下降幅度較大。”除了新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)也不景氣，上半年深圳二手住宅交易面積161.89萬平方米，同比減少68.48%，降幅比新建商品住宅還大。

　　在深圳蛇口區(qū)沿街的一些二手房門店記者看到，這些門店都是好幾個(gè)小時(shí)沒有一個(gè)顧客，從事中介業(yè)務(wù)的張先生告訴記者，這種現(xiàn)象已經(jīng)持續(xù)有好幾個(gè)月了。

　　記者：“像你們店一天還能做幾單生意？”

　　“按月來算的話只能做租單了，賣單有一兩單就差不多了。”

　　記者：“那以前一個(gè)月你們二手房能做多少套？”

　　“比較火的時(shí)候，或者說正常的時(shí)候，正常市場(chǎng)情況每間鋪?zhàn)钌?5套左右。”

　　記者：“一個(gè)月？”

　　“對(duì)，現(xiàn)在只有一套左右，一套兩套，維持生意就做做租單。”

　　交易的清談造成了二手房中介的嚴(yán)重虧損。

　　“成本每家門店在15萬元左右，每個(gè)月營(yíng)業(yè)額大概3、4萬元，甚至?xí)�更少。�?/p>

　　記者：“那就是只要開張一個(gè)月就要虧十幾萬元。”

　　“差不多，可以這么說。”

　　記者：“你們?cè)谏钲谟卸嗌俚赇仯俊?/p>

　　“目前來說應(yīng)該有200多間。”

　　記者：“那一個(gè)月要虧2000萬元左右？”

　　“有這種可能性。”

　　面對(duì)今年以來的樓市衰退，深圳市房地產(chǎn)研究中心提出了減免交易環(huán)節(jié)稅收、適度放松貨幣政策的“救市”建議，但是立刻就遭到了一些人的反對(duì)，甚至在網(wǎng)上引起了一場(chǎng)爭(zhēng)論。

　　深圳香地咨詢總經(jīng)理尹香武：“如果金融不放松還要下跌。”

　　記者：“還會(huì)有多大的下降幅度？”

　　尹香武：“這個(gè)下降幅度如果維持現(xiàn)有的條件，20%一點(diǎn)都不困難，指日可待，風(fēng)險(xiǎn)很明顯，就是我們的斷供潮會(huì)出現(xiàn)，我們的就業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)大量流失，就是我不供了，我供樓還不如去買個(gè)新樓。”

　　尹香武分析，如果出現(xiàn)這樣的局面，深圳將出現(xiàn)斷供潮，在他看來，最可怕的還不是買房自住的業(yè)主，而是炒房客。

　　尹香武：“2005年到2007年之間平均我想深圳的投資客比例在35%左右，那么35%里頭最起碼有一半的投資客經(jīng)驗(yàn)不足，比較冒進(jìn)，那這一部分投資客三年加起來大概9萬套左右，9萬套可能出現(xiàn)斷供潮。”

　　如果以每套房平均100萬元，貸款70萬元左右計(jì)算，這將是一筆非常巨大的數(shù)字。

　　尹香武：“如果現(xiàn)在房?jī)r(jià)再下降20%，斷供630億元，比較嚴(yán)重。”

　　記者：“這個(gè)銀行會(huì)受得了嗎？”

　　尹香武：“受不了，我們現(xiàn)在整體個(gè)貸額2000億元，斷供630億元，30%。”

　　半小時(shí)觀察：樓市調(diào)控不宜半途而廢

　　從2005年開始，國(guó)務(wù)院就不斷出臺(tái)各種調(diào)控措施，希望過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費(fèi)政策并沒貫徹調(diào)控要求，隨后的兩年里房?jī)r(jià)這頭瘋牛越?jīng)_越高，直至今天泡沫開始破滅。

　　前兩年房?jī)r(jià)瘋漲，我們有許多教訓(xùn)；然而更重要的是，在房?jī)r(jià)泡沫破滅的今天，我們?cè)撟鲈鯓拥恼�策抉擇？中�?guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是不是已經(jīng)危險(xiǎn)得到了必須要“救市”的地步？我們的房地產(chǎn)調(diào)控政策是不是真的需要放松？

　　我們注意到，美國(guó)的次貸危機(jī)是全國(guó)范圍的普遍現(xiàn)象，而目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的斷供只是極個(gè)別城市出現(xiàn)的極端案例。目前房?jī)r(jià)下跌最為嚴(yán)重的珠三角，只有深圳和東莞出現(xiàn)了三分之一的跌幅，全國(guó)其他城市的房?jī)r(jià)下跌并不算嚴(yán)重，負(fù)資產(chǎn)的情況還極為罕見。此外，在自住型的購房者中，絕大多數(shù)人并沒有因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌而受到大的影響，對(duì)于那些投資型的購房者來說，目前的下跌幅度也不足以使其生計(jì)出現(xiàn)困難。其實(shí)受影響最大的是那些前幾年一直在賺取高額利潤(rùn)的開發(fā)商。但我們看到，受國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，國(guó)內(nèi)許多行業(yè)都出現(xiàn)嚴(yán)峻的局面，紡織、皮革、鋼鐵等等，它們遇到的困難并不比房地產(chǎn)更少，在這樣的環(huán)境中，一批競(jìng)爭(zhēng)力差的企業(yè)被淘汰，而另一批競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的企業(yè)在發(fā)展壯大。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)沒有任何特殊性，它同樣需要這樣的洗牌。

　　一些房地產(chǎn)開發(fā)商聲稱房地產(chǎn)衰退會(huì)連累金融系統(tǒng)，我們注意到斷供只是少數(shù)現(xiàn)象，據(jù)深圳銀行業(yè)的人士表示目前的斷供行為并不足以對(duì)金融系統(tǒng)帶來大的沖擊。而其中多數(shù)斷供者是因?yàn)樗麄冎桓冻隽藰O低的首付比例，有的甚至是零首付，顯然銀行也應(yīng)該為自己的違規(guī)放貸承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　農(nóng)民都知道，冬天如果不冷，害蟲就凍不死，第二年的收成就不會(huì)好，同樣，樓市的正常調(diào)整如果不能完成，半途而廢，中國(guó)的房地行業(yè)就很難走上健康發(fā)展的軌道。(主編：張凱華 記者：孟慶海 攝像：樊建恩)

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