震災(zāi)變局

　　地震延緩樓市復(fù)蘇,投資投機(jī)需求大降

　　“在今年通脹高企的背景下,廣州樓價(jià)原本有希望在持續(xù)低迷之后重拾升勢(shì),但四川汶川地震延緩了廣州樓市的復(fù)蘇。”趙卓文表示,地震對(duì)廣州樓市氣氛產(chǎn)生了影響�，F(xiàn)在大家的注意力都集中在地震消息,沒(méi)有心思和時(shí)間來(lái)進(jìn)行投資。

　　地震打亂了人們正常的生活秩序、影響了投資行為。自5月12日汶川地震發(fā)生以來(lái),廣州樓市成交低迷與此有很大的關(guān)系。而要消化地震對(duì)人們心理的影響還需要一段時(shí)間。

　　此外,值得注意的是,地震災(zāi)害更多的是改變了人們對(duì)房地產(chǎn)的置業(yè)價(jià)值觀。事實(shí)上,金融手段已經(jīng)抑制了房?jī)r(jià)的暴漲,購(gòu)房者陷入集體觀望。還有不少人在蠢蠢欲動(dòng),等待房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。然而,汶川地震提醒人們,再優(yōu)質(zhì)的住房在這樣的地震中也會(huì)失去價(jià)值,一般的置業(yè)者擁有更多住房的意義何在?這都是市場(chǎng)今后面臨的問(wèn)題。

　　“地震對(duì)地產(chǎn)業(yè)影響最大的恐怕是造成人們消費(fèi)心理發(fā)生變化。”業(yè)內(nèi)人士分析,加之通脹、宏觀經(jīng)濟(jì)等方面的影響,樓市需求減少難以避免。

　　最近網(wǎng)上調(diào)查表明,有60%以上的民眾寧可租房也不愿意自己買房,有51%以上民眾不會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。從這一點(diǎn)看,地震打破以往住房投資的神話,使房地產(chǎn)投資者重新評(píng)估住房投資價(jià)值,加深了市場(chǎng)觀望情緒,投資投機(jī)需求大為降低。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷近10年來(lái)最長(zhǎng)的觀望期,21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇說(shuō),目前看這種觀望態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生大的變化。樓市主要受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)預(yù)期和房地產(chǎn)自身規(guī)律的影響。汶川大地震不會(huì)是主導(dǎo)樓市轉(zhuǎn)變的標(biāo)志性事件。

　　消費(fèi)變局

　　樓市整體趨勢(shì)下降消費(fèi)需求呈現(xiàn)分化

　　近日,廣州市國(guó)土房管局公布的4月份廣州房?jī)r(jià)重返萬(wàn)元的消息,引起市場(chǎng)關(guān)注。10997元/平方米,一手住宅成交均價(jià)比3月大漲1681元/平方米,漲幅達(dá)18%!經(jīng)過(guò)連續(xù)3個(gè)月在“9字頭”徘徊后,廣州房?jī)r(jià)重返萬(wàn)元,樓市真的回暖了嗎?

　　對(duì)此,市場(chǎng)的分析還是理性的。把4月房?jī)r(jià)放在去年至今的房?jī)r(jià)走勢(shì)中看,數(shù)據(jù)顯示,跟去年10月相比,整體房?jī)r(jià)還沒(méi)回到當(dāng)時(shí)的水平,所以并不代表市場(chǎng)回暖,而且樓市的整體趨勢(shì)仍在下降。分析4月一手住宅均價(jià)上漲的內(nèi)在原因,合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江、中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜均認(rèn)為是結(jié)構(gòu)性上漲,是位于市中心,交通便利的高檔樓盤的一個(gè)帶動(dòng)。像一些位于天河區(qū)、越秀區(qū)的高檔樓盤,成交量大,從而拉動(dòng)了整個(gè)房?jī)r(jià)的上升。

　　趙卓文更直白地指出,盡管4月均價(jià)上漲,但成交的都只是高價(jià)位的樓盤,是高端物業(yè)的成交均價(jià)過(guò)萬(wàn)元。更關(guān)鍵的一點(diǎn)是成交量沒(méi)有放大,趙卓文表示:“回暖的一個(gè)指標(biāo)是成交量,現(xiàn)在的成交量只有40萬(wàn)平方米,是一個(gè)偏低的水平。而且一個(gè)局部成交的價(jià)格不能反映總體的價(jià)格。從廣州市場(chǎng)看,至少要達(dá)到60萬(wàn)平方米的成交量才算是真正的回暖。”

　　從區(qū)域看,房?jī)r(jià)的區(qū)域分化十分明顯。如廣州中心城區(qū)目前樓盤的價(jià)格基本企穩(wěn),但外圍區(qū)域的價(jià)格則繼續(xù)下降。白云區(qū)的很多開(kāi)發(fā)商就表示,端午節(jié)期間會(huì)推出活動(dòng)以及促銷,以帶動(dòng)樓市�；ǘ己蛷幕瘍蓞^(qū)新貨中的洋房?jī)r(jià)格,都重新回歸至“4字頭”水平,折扣之后的少數(shù)單位不到4000元/平方米。這個(gè)價(jià)位已直接回歸至去年年初水平。

　　“價(jià)格始終是最大的競(jìng)爭(zhēng)力�！睆V州中心區(qū)域的樓價(jià)在5月份回落后,表現(xiàn)出很強(qiáng)的承接力。黎文江說(shuō),中心城區(qū),例如珠江新城、工業(yè)大道等,5月份有成交量的支撐,說(shuō)明價(jià)格底線已經(jīng)探明,繼續(xù)往下調(diào)整的空間不大。

　　戴德梁行研究部分析,在不同的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面,消費(fèi)需求的分化趨勢(shì)已十分明顯。在目前的淡市下,限價(jià)房對(duì)低價(jià)位的商品房的刺激性更加明顯,會(huì)帶動(dòng)整個(gè)樓市價(jià)位的下行調(diào)整。而對(duì)于貴價(jià)盤市場(chǎng),價(jià)越貴受限價(jià)房的影響就越少。

　　從緊的貨幣政策,在今年依舊不會(huì)有大的改變。趙卓文稱,現(xiàn)在有人說(shuō),2008年是“現(xiàn)金為王”年,對(duì)發(fā)展商是這樣,對(duì)購(gòu)房者也是這樣。雙方博弈,還將繼續(xù)。6月的廣州樓市,在層層迷霧中等待轉(zhuǎn)機(jī)。 (本文來(lái)源：南方日?qǐng)?bào) 作者：陳韓暉)

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