震災變局

　　地震延緩樓市復蘇,投資投機需求大降

　　“在今年通脹高企的背景下,廣州樓價原本有希望在持續低迷之后重拾升勢,但四川汶川地震延緩了廣州樓市的復蘇。”趙卓文表示,地震對廣州樓市氣氛產生了影響。現在大家的注意力都集中在地震消息,沒有心思和時間來進行投資。

　　地震打亂了人們正常的生活秩序、影響了投資行為。自5月12日汶川地震發生以來,廣州樓市成交低迷與此有很大的關系。而要消化地震對人們心理的影響還需要一段時間。

　　此外,值得注意的是,地震災害更多的是改變了人們對房地產的置業價值觀。事實上,金融手段已經抑制了房價的暴漲,購房者陷入集體觀望。還有不少人在蠢蠢欲動,等待房地產市場的復蘇。然而,汶川地震提醒人們,再優質的住房在這樣的地震中也會失去價值,一般的置業者擁有更多住房的意義何在?這都是市場今后面臨的問題。

　　“地震對地產業影響最大的恐怕是造成人們消費心理發生變化。”業內人士分析,加之通脹、宏觀經濟等方面的影響,樓市需求減少難以避免。

　　最近網上調查表明,有60%以上的民眾寧可租房也不愿意自己買房,有51%以上民眾不會進入房地產市場投資。從這一點看,地震打破以往住房投資的神話,使房地產投資者重新評估住房投資價值,加深了市場觀望情緒,投資投機需求大為降低。

　　房地產市場正經歷近10年來最長的觀望期,21世紀不動產高級分析師孟奇說,目前看這種觀望態勢不會發生大的變化。樓市主要受經濟發展、消費預期和房地產自身規律的影響。汶川大地震不會是主導樓市轉變的標志性事件。

　　消費變局

　　樓市整體趨勢下降消費需求呈現分化

　　近日,廣州市國土房管局公布的4月份廣州房價重返萬元的消息,引起市場關注。10997元/平方米,一手住宅成交均價比3月大漲1681元/平方米,漲幅達18%!經過連續3個月在“9字頭”徘徊后,廣州房價重返萬元,樓市真的回暖了嗎?

　　對此,市場的分析還是理性的。把4月房價放在去年至今的房價走勢中看,數據顯示,跟去年10月相比,整體房價還沒回到當時的水平,所以并不代表市場回暖,而且樓市的整體趨勢仍在下降。分析4月一手住宅均價上漲的內在原因,合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江、中原地產項目部總經理黃韜均認為是結構性上漲,是位于市中心,交通便利的高檔樓盤的一個帶動。像一些位于天河區、越秀區的高檔樓盤,成交量大,從而拉動了整個房價的上升。

　　趙卓文更直白地指出,盡管4月均價上漲,但成交的都只是高價位的樓盤,是高端物業的成交均價過萬元。更關鍵的一點是成交量沒有放大,趙卓文表示:“回暖的一個指標是成交量,現在的成交量只有40萬平方米,是一個偏低的水平。而且一個局部成交的價格不能反映總體的價格。從廣州市場看,至少要達到60萬平方米的成交量才算是真正的回暖。”

　　從區域看,房價的區域分化十分明顯。如廣州中心城區目前樓盤的價格基本企穩,但外圍區域的價格則繼續下降。白云區的很多開發商就表示,端午節期間會推出活動以及促銷,以帶動樓市。花都和從化兩區新貨中的洋房價格,都重新回歸至“4字頭”水平,折扣之后的少數單位不到4000元/平方米。這個價位已直接回歸至去年年初水平。

　　“價格始終是最大的競爭力。”廣州中心區域的樓價在5月份回落后,表現出很強的承接力。黎文江說,中心城區,例如珠江新城、工業大道等,5月份有成交量的支撐,說明價格底線已經探明,繼續往下調整的空間不大。

　　戴德梁行研究部分析,在不同的市場競爭層面,消費需求的分化趨勢已十分明顯。在目前的淡市下,限價房對低價位的商品房的刺激性更加明顯,會帶動整個樓市價位的下行調整。而對于貴價盤市場,價越貴受限價房的影響就越少。

　　從緊的貨幣政策,在今年依舊不會有大的改變。趙卓文稱,現在有人說,2008年是“現金為王”年,對發展商是這樣,對購房者也是這樣。雙方博弈,還將繼續。6月的廣州樓市,在層層迷霧中等待轉機。 (本文來源：南方日報 作者：陳韓暉)

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