讀年報，看走勢

　　“黑色星期”后的地產(chǎn)板塊未“絕唱”

　　本周二，滬指第一次被擊穿到3000點整數(shù)關(guān)口，這與整個地產(chǎn)板塊突然被機構(gòu)沽空、經(jīng)歷了“黑色一周”有直接的關(guān)系。從一季度行業(yè)板塊市場表現(xiàn)第一，到短時期內(nèi)淪落為市場拋售的“重災(zāi)區(qū)”，地產(chǎn)股不到半年時間就經(jīng)歷了冰火兩重天。對于投資者而言，是否有必要來“堅守”地產(chǎn)板塊，如今是否要選擇投資地產(chǎn)股？民族證券劉佳章對市場進(jìn)行了分析。

　　對比：今年上市地產(chǎn)公司利潤增長幅度較去年下降成普遍預(yù)期。

　　劉佳章認(rèn)為，盡管地產(chǎn)公司年報基本披露完成，且各項指標(biāo)符合預(yù)期，但基于2007年對各行業(yè)普遍面臨“拐點”考驗，2008年各家上市公司利潤同比增長幅度下降成為市場普遍預(yù)期,因此利潤率、現(xiàn)金流、資產(chǎn)負(fù)債率等財務(wù)指標(biāo)可看作是衡量基于宏觀調(diào)控下的各家上市公司資產(chǎn)質(zhì)量更為恰當(dāng)，其中龍頭類公司如萬科A、金地集團(tuán)所反映的資產(chǎn)質(zhì)量明顯高于同行業(yè)水平，相對抵御“24號”文件(即《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》)沖擊的能力相對強。

　　現(xiàn)狀：地產(chǎn)股一季度遭遇集中拋售源于機構(gòu)投資理念。

　　分析地產(chǎn)板塊為何如此下跌，劉佳章說：“地產(chǎn)板塊一季度表現(xiàn)最好，也就最容易在市場繼續(xù)下跌時遭到機構(gòu)的拋售，‘補跌’成必然；機構(gòu)拋售地產(chǎn)股行為，從側(cè)面反映出機構(gòu)投資者如何看待當(dāng)前地產(chǎn)板塊。”據(jù)劉佳章介紹，滬指走到3400點至3000點時期，機構(gòu)意見分歧由較大轉(zhuǎn)變?yōu)橼呌谝恢拢�即普遍悲觀。因此，部分倉位較重的機構(gòu)選擇減倉拋售地產(chǎn)股，導(dǎo)致地產(chǎn)板塊近期大跌。

　　后市：地產(chǎn)板塊走勢關(guān)鍵看宏觀調(diào)控能否減緩。

　　劉佳章指出，對比制造業(yè)及上游原材料等周期性行業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)投資優(yōu)勢稍強；但隨著整個股票市場環(huán)境的惡化，地產(chǎn)板塊也很難獨善其身。值得關(guān)注的是，地產(chǎn)的宏觀調(diào)控能否減緩才是其走勢關(guān)鍵。

　　劉佳章分析認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)未來的預(yù)期也許沒有投資者想象中那么悲觀，從市場整體來看，順勢而為當(dāng)成為近期投資地產(chǎn)板塊的主導(dǎo)思想，萬科A等行業(yè)龍頭類公司也最能夠成為抵御市場和行業(yè)下跌影響的投資品種。

　　專家觀點

　　投資地產(chǎn)板塊 警惕三大風(fēng)險

　　有段時間，大家不斷地看有刷新所謂的地王紀(jì)錄。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)幾個老板提出，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場存在三大風(fēng)險。

　　一是大量盲目圈地風(fēng)險。現(xiàn)在圈地的價格很高，而樓面價跟現(xiàn)在的房地產(chǎn)當(dāng)?shù)厥袌龅膬r格是一樣的，這就意味著你根本不可能掙錢。但是這些圈地的人，就是看好未來三到五年。比如五年分期開發(fā)，一年地價漲20%就能回本，之后就能掙錢。那么，中國的房地產(chǎn)市場還能不能有連續(xù)五年的20%增長，我們不知道，這要打個問號。

　　二是法律風(fēng)險。上市公司尤其是房地產(chǎn)公司面臨著法律風(fēng)險，他們大量囤地之后，在法律上，兩年不開發(fā)地要被收回，一年不開發(fā)，要交滯納金。現(xiàn)在有的上市公司手中圈的地十年都開不完。不能說因為現(xiàn)在地方政府不認(rèn)真，沒有查處你，你就可以冒險，一旦認(rèn)真起來你就是違法的。我覺得，當(dāng)大家都關(guān)注這個事情的時候，成為社會輿論焦點的時候，就回避不了。中央政府一直要打擊囤地、捂盤，但是很多地方的人會告訴你，他們那里沒有這個現(xiàn)象。可上市公司的報表就暴露了一切。現(xiàn)在地價增值要比房價增值空間大得多，投資者追捧地產(chǎn)股也是因為它囤地。實際上政府一開放地塊投放，房價馬上就跌下來。地對于中國，特別內(nèi)地來講，不是一個稀缺資源。

　　三是大量保障性住房的推出對商品房沖擊的風(fēng)險。去年8月份國務(wù)院出臺解決中低收入人群的包括經(jīng)濟適用房的條例，基本上定在60平方米左右，這意味著按照政策要求，會有大量的滿足中低階層收入人群的保障房，入市供應(yīng)量會急劇放大，放大之后會對低價房源價格產(chǎn)生巨大的下拉作用。

　　部分企業(yè)2007年年報摘要

　　萬科：2007年住宅銷售套數(shù)居全球第一

　　萬科(00002)年報中顯示，其實現(xiàn)營業(yè)收入355.3億元，實現(xiàn)凈利潤48.4億元，同比分別增長98.3%和110.8%。2007年，萬科共銷售住宅4.8萬套，銷售套數(shù)位居世界首位。

　　SOHO中國：可售房屋銷售率近乎100%

　　SOHO中國(股份代號：410)營業(yè)額較2006年增長300%；而純利則飆升477%。該公司年報顯示，其公司物業(yè)的平均銷售價格的顯著增長和100%或幾近100%的可售面積均被售出。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)：凈債務(wù)與總資本比率不足15%。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(股份代號：3377)年年報顯示，其營業(yè)額達(dá)57.5億元，較上年同期增加55%。截至2007年底，該企業(yè)凈債務(wù)與總資本比率僅為約14.3%。

　　富力地產(chǎn)：一年銷售額達(dá)161億元

　　富力地產(chǎn)(2777.HK)2007年年報顯示，公司銷售額達(dá)到人民幣161億元，較2006年增長40%；營業(yè)額上升45%，達(dá)到人民幣148億元。

　　今年年初以來，住宅成交量一直不見起色、央行收緊銀根一次次上調(diào)存款儲備金率，導(dǎo)致地產(chǎn)企業(yè)面臨資金壓力“降價”賣房，隨后出現(xiàn)恒大地產(chǎn)IPO流產(chǎn)、中坤地產(chǎn)上市計劃擱置、潘石屹提出“百日房地產(chǎn)業(yè)巨變”論……房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌。作為需求者，2008年買不買房？作為投資者，2008年要不要買地產(chǎn)股？上述熱點成為大眾關(guān)注的焦點。在繼前幾期本報策劃調(diào)查住宅買賣市場后，借主流上市地產(chǎn)企業(yè)2007年年報全部“放榜”之際，本期我們與業(yè)內(nèi)知名專家攜手對80家主營上市地產(chǎn)公司的年報進(jìn)行分析，幫投資者從中理出一些“眉目”。

　　“預(yù)計在奧運會結(jié)束后的幾個月內(nèi)，甲級寫字樓和商鋪將造成暫時性供求過剩的局面。”

　　——陳斌(Ben Christensen) 仲量聯(lián)行研究部經(jīng)理

　　在日前仲量聯(lián)行發(fā)布的《快速邁向新北京》的白皮書中，指出在2007年和2008年北京高檔房地產(chǎn)市場快速擴張，寫字樓、商鋪和住宅市場總存量的增長幅度預(yù)計將分別達(dá)到52%、89%和58%。仲量聯(lián)行研究部經(jīng)理陳斌為此解釋，這種擴張是建立在高檔物業(yè)市場基數(shù)相對較小的基礎(chǔ)上，并且數(shù)據(jù)代表的是高檔物業(yè)市場而非大眾物業(yè)市場的增長幅度。同時，由于這種增長幅度非常顯著，預(yù)計在奧運會結(jié)束后的幾個月內(nèi)將造成暫時性供求過剩的局面。不過，他認(rèn)為這種影響是短期性的，因2010年-2011年整體新增供應(yīng)量預(yù)計將會減少，市場強勁的需求將會吸納剩下的空置空間。

　　“第二季度，北京高檔住宅的成交量將繼續(xù)萎縮，原因是新盤供應(yīng)量逐步放大，而高檔住宅所占比重越來越少。”

　　——岳峰鋼 DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)華北區(qū)董事

　　DTZ戴德梁行發(fā)布第一季度報告,顯示北京住宅供應(yīng)量較去年一季度相比下降35.6%；同時住宅成交量同比月降幅在4成以上。DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)華北區(qū)董事岳峰鋼則透露，樓市回暖跡象同比去年一季度來看并未顯現(xiàn)出來，同時預(yù)計今年二季度一手高檔住宅的成交量還將繼續(xù)萎縮，原因是新盤供應(yīng)量逐步放大，多集中在普通住宅和小戶型項目，而高檔住宅所占總比重越來越少，對比以往的成交量繼續(xù)呈現(xiàn)下降的勢態(tài)。

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