觀點:

　　中小房地產商還有出路嗎

　　北京聯達四方房地產經紀有限公司董事長 楊少鋒：

　　地下錢莊或成救命稻草

　　去年房地產行業的主要特征一是買地，二是捂盤，實際上就是囤房囤地。而現在國家的政策是囤地企業必須在兩年之內完成地塊開發。與此同時，去年所拍賣取得的土地，按行業慣例，今年需要把余下的土地出讓金交齊，去年盲目擴張囤地的企業必然面臨巨大的資金鏈壓力。

　　在宏觀調控政策頻頻下落、金融信貸一再緊縮、需求銳減的情況下，土地儲備可能轉變成為企業的包袱。如果說上市房地產公司能夠通過股市融資將風險轉嫁股民，大型國有開發商能夠得到銀行傾向性的資金支持。那么那些資本原始積累較少，盲目跟隨上市房企囤房囤地的開發商，或許就將成為這一輪宏觀調控的“祭品”。

　　在其他融資渠道受阻下，目前，中小房地產企業依靠典當行和地下錢莊解決資金困境的情況很常見，中國去年開發貸及房貸余額增加1.18萬億，達到4.8萬個億。浙、閩一帶的通過各種渠道流入房地產市場的資金至少幾千個億，將近金融機構提供資金的10%。幾千億的資金量對全國范圍不算什么，但是對于一、兩個省還是很充裕的。因此，這些資金成了目前許多房地產公司的救命稻草。

　　中珠置業房地產公司策劃總監

　　苑學斌：

　　優勝劣汰已是定局

　　房地產行業是一個資金密集性的企業，從貸款到房子賣出去又需要一個很長的過程，所以資金短缺是一個長期的狀態。信托可以給房地產企業提供可靠、有效的融資渠道。但是我國目前房地產信托還沒有變成一個成熟的體系，一直處于一個無序的狀態之中。

　　房地產企業出現資金問題，轟然倒塌，在這個行業內并不稀奇，也并不是在目前國家宏觀經濟政策趨緊的形式下才出現的，早年著名的“順弛”的案例距離現在其實并不遙遠。

　　所以，企業出現資金鏈斷裂或者叫現金流危機，并不在于企業是大還是小，任何企業經營不善都會遇到這樣的問題；也不在于政策的控制有多么嚴格，真正成熟的企業都會有完善的抗風險能力和預警措施。

　　另外，目前國內房地產行業的集中度還不夠，會出現優勝劣汰的局面。以后房地產行業的發展趨勢是：由野蠻的粗放的生產開發模式，變為精細化、深層挖掘價值的開發模式；投資商的背景越來越國際化；由原本粗線條的開發流程設計，轉變為符合“國際投資人”要求的投資分析、財務報告、工程管理系統、營銷系統；由原來相對單一的融資渠道，變成能夠根據國際慣例而制定出多層次多渠道的融資手段，因為市場競爭越來越積累，客戶越來越理性，項目前期的投入會加大，資金的壓力越來越突出。

　　中國人民大學土地管理系教授 曲衛東：

　　被海外收購也未嘗不可

　　房地產的資金來源從傳統來說，主要依賴于信貸和抵押貸款、商品房和寫字樓預售——通過預售提前回籠資金，投入房地產后期開發。這兩種方式實際上是前幾年一些房地產公司主要的資金來源渠道。現在國家進一步規范房地產的開發和銷售條件，貸款制度更加嚴格，金融部門發放貸款的審核也更加嚴格，這兩條路對于資質不夠的中小企業來說基本上堵死了。

　　那么剩下的就是基金和上市。基金也不可能，國內法律環境不健全；上市又受到證監會嚴格審批和限制，國家在進行調控，當然會控制上市的規模和速度。所以，業績和規模都不夠的企業就不可能成功上市。

　　現有正常情況下，中小房地產企業的資金不足問題解決不了。但是現在很多海外基金已經瞄準中國房地產市場，正準備大規模收購國內的項目。所以，這些面臨資金緊張的企業可以將自己賣出去。 (梁燕軍)

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