關鍵詞：　　“繞行”規避

　　“如何規避相關政策，順利地把資金匯進內地，已是不少在境外上市的內地房企需要解決的關鍵問題。”一名投資銀行人士直言不諱地指出。

　　由外管局于去年發布的“130號文”指出，對2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商務主管部門批準證書且通過商務部備案的外商投資房地產企業(包括新設和增資)，各分局不予辦理外債登記和外債結匯核準手續。

　　據一位外資房地產企業人士透露，按照規定，如果參與競拍不成功，這筆外匯就會被退回到原賬戶；如果競拍成功，保證金就會被當作出讓金的一部分進行結算。而對于競得項目實行開發的外資企業來說，便可以向商務部申請審批，待審批通過之后，就可以前往外匯管理局進行備案。然而，這看似簡單的流程，操作起來卻異常復雜。

　　“130號文”的頒布，使得需要新注冊的外資企業(包括項目公司)的審批時間大大延長，有時候甚至無法在規定時間內及時交納土地款項。而在境外上市的內地房企，由于其募集的資金等同于“外資”，因而同樣享受了外資“結匯難”的待遇。面對急需向投資者有所“交待”的窘境，一時間，境外上市的內地房企種種令人眼花繚亂的“變身”方式便粉墨登場。

　　曾有報道稱，不少“地下錢莊”為客戶進行匯兌、本外幣置換，有企業借助這一渠道以達到將資金快速匯回內地的目的。另據業內人士向記者透露，自經常項目外匯管理新政正式實施之后，也有企業將總額拆分，通過不同名義的個人賬戶匯回。“但這一方法通常只能適用于幾百萬美元的款項，而股市融資通常涉及到上億美元，就需要另辟蹊徑了。”

　　有資料顯示，由于前兩年國家對于非貿易服務缺乏真實性審核規定，因此，近年來由運輸、旅游、建筑、咨詢、會展、法律等項目導致的收付行為增長很快。而一家以開發高檔物業知名的港資上市企業，采取的便是“內部流轉”的方式。“先是設立多個項目公司，然后在各個項目公司之間締造商業合同。對于外匯管理部門來說，只要有正當用途便可以予以批復。”該人士向記者介紹說。而一旦通過批復、順利引入外匯之后，這些合同是否“如約”履行，恐怕很難會有下文。

　　去年5月份，由商務部、國家外匯管理局聯合發布的《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》(50號文)，規定外商投資內地房地產項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產公司必須上報商務部備案。而在定期公布的“完成備案的外商投資房地產企業名單”中，我們不難發現，北京、上海、廣州等一線城市中的投資案例批復極其稀少，絕大部分位于二、三線城市。

　　據該港資房地產企業人士介紹，如果當地土地市場允許外資企業介入競地的話，一般來說需要先行到當地的工商局進行項目公司的設立。“但也有境內母體公司直接參與的方式，具體看地塊競標要求。”在部分城市的土地招拍掛形式中，會設立有外幣形式的保證金賬戶，對于參與的外資企業來說，便可以免去結匯這一環節，直接從境外把外幣匯入該賬戶。而據他透露，當地政府可根據具體情況對賬戶予以不同程度的“支持”。“有時候，這種賬戶幾乎等同于變相的結匯通道，非常快捷和迅速。”

　　“如果項目位于二、三線城市，外匯經批準進入的可能性就更大。”一家美資投資基金的中國首席代表稱。據悉，有部分內地房企赴港上市之后，為了將募集所得資金匯回內地，紛紛在二、三線城市加大拿地力度。而其中動作幅度最大的房企，莫過于碧桂園(2007.HK)和綠城中國(3900.HK)。

　　去年4月份完成上市的碧桂園，在半年不到的時間里迅速擴張。該公司公布的中期業績報告里稱，截至去年8月15日，碧桂園土地儲備量已達5400萬平方米，比上市之前增長了180%。這家發跡于廣東省的本地企業，其觸角已伸至全國22個城市，且絕大多數位于二、三線城市。而綠城中國在去年一年的土地儲備則增加了670萬平方米，總儲備量達到1900萬平方米，只有不足一成的土地儲備量分布于北京、上海等一線城市。

　　“由于資本市場融資所得需要注明用途才能提取款項，而二、三線城市的當地政府對于外資的配合度相應更高些，從而可以順利獲取項目并成立項目公司，以此作為申請理由將募得資金匯回內地。”該美資投資基金負責人表示。按照一般業內理解，加大二、三線城市的土地擴張力度，大多是由于當地土地獲取成本低廉，且房價上漲空間高。但該人士做出的“規避結匯政策”分析，則為之提供了另一種版本的解讀。

　　似乎可以“佐證”這種解讀的一個事實是：與在大本營浙江省的“順風順水”不同，綠城中國多年來在上海取得的第二塊地，即以12.6億元總價取得的新江灣城D1地塊，卻在獲取之后不久傳出了“資金緊張”的風言風語。據悉，按照掛牌文件明確要求，競得方必須在簽訂《國有土地使用權出讓合同》日起60天內付清全部土地出讓金以及配套費用。有投行人士透露，最后綠城中國動用了境內集團公司的資金和資源，才完成了土地出讓金的給付工作和地塊項目公司的注冊。

　　對于相關部門是否會對外資投資地區存在“引導性”，高力國際華東區董事總經理翁琳表示“無法推測”。她認為，外資投資機構只能通過現行政策的實行現狀，來做相應的策略調整。

　　關鍵詞：融資遇冷

　　普華永道發布的報告稱，中國香港地區依然是內地企業進軍國際資本市場的主要平臺。根據該機構提供的數據，受惠于更多內地中型企業赴港上市，預計2008年在港集資總額有望達到2800億港元，其中，房地產企業仍是“主力部隊”。

　　“相較于新加坡股市、美國股市，內地房企無論在傳統習慣還是概念操作上，更易為中國香港的資本市場所接受。”一家外資投行人士這樣解釋對香港股市“青睞有加”的緣由。但也由于與內地市場形成的密切聯動，也使得香港股市更易受到內地政策的“波及”。有不少外資投行人士表示，為避免風險，如今只愿意接受已設立有離岸企業的公司的上市業務。這樣一來，對于新近想步入境外資本市場的企業來說，無疑增設了上市難度。

　　原本有望打響今年內地房企在港上市“第一槍”的昌盛中國(1863.HK)，卻在公開招股截止當天“啞了炮”，宣布擱置上市計劃。根據昌盛地產公布的招股計劃，此次IPO擬招2.5億股，價格區間在3.32港元至4.51港元之間，集資額介于8.3億至11.28億港元。該集資額已較之原先預期的20多億港元縮水一半有余，但仍然未能挽回市場頹勢，只能暫時退卻了事。

　　事實上，出現這種結果并不意外。市場人士早在之前便稱，在內地嚴管外資進入房地產行業的背景下，市場對其并不抱樂觀期望。甚至在香港當地知名金融服務機構時富金融的投資建議中，昌盛中國被評為“不吸引”。

　　有分析師指出，宏觀調控政策對于在港上市的內地房企是否會造成影響，是投資者的關注焦點。無獨有偶，2006年調控政策緊鑼密鼓之時，瑞安房地產(0272.HK)就曾在公開招股的最后階段，決定將公司的上市計劃延后。雖然從2006年下半年起，直至2007年第三季度，內地房企的股票行情持續高漲。但自去年11月開始，隨著新一輪宏觀調控大幕拉開，大部分香港股市的地產股進入了下降通道，同時，多只新股在上市當日即跌破發行價。

　　與此同時，由于外匯進入內地市場的通道也在日益緊縮之中，這對于原本希冀依靠境外融資擴張的內地房企來說，無疑是雪上加霜。去年11月間，碧桂園在上市之后嘗試對外大舉發債，但最后無奈推遲；而另一家內地房企雅居樂(3383.HK)向海外投資者發行31億港元的優先票據計劃，最終也只能不了了之。業內專家認為，市場氣氛不好、定價不理性，加上外匯流入受監控等各項因素綜合起來，導致此種結果產生。

　　盡管“紅籌模式”企業采用“增資擴股”的方式實現境外融資更為可行，但也有業內人士表示無奈，“這種方式同樣會有能否通過批復的問題。”由于受到整體市場及政策影響，計劃前往境外上市的內地房企可能會做相應的策略調整。與去年新股較易呈現高市盈率的行情不同，香港敦沛證券投資研究部主管郭家耀曾表示，今年市盈率預測為30倍以上的新股，“恐都難受寵”。而對于上述提及的昌盛中國，時富金融在報告中稱，預測其市盈率在16.6倍至22.6倍間，本身估值“不廉宜”。

　　但也有投資機構人士認為，在港上市新股市盈率的“縮水”，有助于市場回復理性。“這對于機構投資者來說是好事，如果市盈率過高，一旦產生波動下調，投資利潤會遭受威脅。但現在反而是好機會。”與該觀點相適應，摩根士丹利近期開始試圖“唱多”內地地產股，認為過去一段時間內，內資地產股累計調整達39%，雖是三年來最大跌幅，但投資者重新介入內資地產股的時機已到，“中國內地房地產市場的增長趨勢沒有改變。”(記者 唐文祺)

[上一頁]  [1]  [2]