“長(zhǎng)線而言，房地產(chǎn)投資收益比股票等投資收益穩(wěn)定，比固定收益投資回報(bào)率高，符合保險(xiǎn)公司穩(wěn)健投資原則。2008年，在保險(xiǎn)業(yè)業(yè)績(jī)大幅上升的條件下，保險(xiǎn)公司會(huì)更多選擇房地產(chǎn)這樣相對(duì)穩(wěn)健的物業(yè)進(jìn)行投資。”

　　一直在內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)上空盤旋的保險(xiǎn)資金，近期十分活躍，積極尋求與合作伙伴開展土地開發(fā)、工程建設(shè)、商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期投資等相關(guān)項(xiàng)目合作。

　　近日，中國(guó)平安保險(xiǎn)(集團(tuán))有限公司(2318.HK，601318.SH，下稱“中國(guó)平安”)和金茂集團(tuán)聯(lián)合入主了北京最大爛尾項(xiàng)目“嘉利來大坑”。

　　對(duì)此，全球五大代理行之一第一太平戴維斯物業(yè)顧問(上海)有限公司董事長(zhǎng)劉德?lián)P在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，中國(guó)平安旗下平安信托投資有限公司(下稱“平安信托”)、中國(guó)太平洋保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司(601601.SH，下稱“中國(guó)太保”)等機(jī)構(gòu)頻繁與地產(chǎn)代理行接觸，四處尋找和談判可收購(gòu)的物業(yè)，投資物業(yè)的類型選擇長(zhǎng)期持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。“目前，保險(xiǎn)資金主要以股權(quán)或自用物業(yè)的方式曲線介入房地產(chǎn)業(yè)。以平安信托為例，進(jìn)軍地產(chǎn)的野心躍然而出。”

　　劉德?lián)P說，目前，中國(guó)內(nèi)地的保險(xiǎn)資金還暫時(shí)不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)，被“保險(xiǎn)資金禁投政策”制約。不過，準(zhǔn)進(jìn)是遲早的事情，一旦保監(jiān)會(huì)“開綠燈”，放開保險(xiǎn)資金直接投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，中國(guó)平安、中國(guó)太保將獲得先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

　　曲線進(jìn)入房地產(chǎn)

　　劉德?lián)P認(rèn)為，鑒于保險(xiǎn)資金目前不能直接投資房地產(chǎn)的政策限制，平安信托將基建投資、地產(chǎn)物業(yè)投資與持有運(yùn)營(yíng)成為其主打投資業(yè)務(wù)。

　　“長(zhǎng)線而言，房地產(chǎn)投資收益比股票等投資收益穩(wěn)定，比固定收益投資回報(bào)率高，符合保險(xiǎn)公司穩(wěn)健投資原則。2008年，在保險(xiǎn)業(yè)業(yè)績(jī)大幅上升的條件下，保險(xiǎn)公司會(huì)更多選擇房地產(chǎn)這樣相對(duì)穩(wěn)健的物業(yè)進(jìn)行投資。”劉德?lián)P稱。

　　一直以來，是否允許保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目備受爭(zhēng)議。截至目前，保監(jiān)會(huì)仍未正式放開保險(xiǎn)資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域的直接投資，也不允許保險(xiǎn)資金設(shè)立房地產(chǎn)基金。

　　記者查詢了中國(guó)平安官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，在目前保監(jiān)會(huì)尚未“開綠燈”的情況下，中國(guó)平安借道平安信托展開了宏大的房產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖。事實(shí)上，平安信托在成立之初就設(shè)立了深圳市平安置業(yè)投資有限公司(下稱“平安置業(yè)”)，投資方向是長(zhǎng)期持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。

　　昨天，長(zhǎng)期研究中國(guó)平安的東方證券股份有限公司分析員王小罡在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)透露，目前保險(xiǎn)公司只能通過購(gòu)買自用物業(yè)這種“打擦邊球”的方式投資物業(yè)，使用的資金多為自有資金，并輔以財(cái)務(wù)杠桿。

　　2006年，國(guó)內(nèi)第一部基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資的管理規(guī)章——《保險(xiǎn)資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目試點(diǎn)管理辦法》正式發(fā)布，允許“保險(xiǎn)資金投資交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護(hù)等國(guó)家級(jí)重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目”，向龐大的保險(xiǎn)資金敞開，房地產(chǎn)項(xiàng)目卻未被列入允許投資行列。

　　不過，王小罡向本報(bào)記者解釋，從相關(guān)信息來看，保險(xiǎn)公司通過“變通”的方式曲線投資房地產(chǎn)已經(jīng)比較明顯。以中國(guó)平安在上海靜安區(qū)的自用物業(yè)為例，大約有幾個(gè)樓面是自用的，而大約有5~8個(gè)樓面是用來對(duì)外出租的。以自用名義購(gòu)買商用樓宇，可以看成是運(yùn)用保險(xiǎn)資金，但是這些保險(xiǎn)公司購(gòu)買的樓宇面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其自身的使用需求，并將部分樓層通過對(duì)外租賃收取不菲的租金。中國(guó)平安、中國(guó)太保都在努力構(gòu)建新的地產(chǎn)資產(chǎn)管理版圖。

　　“不僅僅在上海，在深圳市福田商業(yè)中心區(qū)地段，中國(guó)平安以16.57億元獨(dú)攬新‘深圳第一高’的地塊，總建筑面積規(guī)劃超過30萬平方米。顯然，僅僅是自用物業(yè)的話，難以消化這么大的體量，剩余部分用于對(duì)外商業(yè)出租是必然的。”在王小罡看來，目前監(jiān)管層尚未開閘保險(xiǎn)資金直接投資房地產(chǎn)業(yè)，因而，這種“自用+租賃”的模式可以理解為“曲線”或“變相”投資房地產(chǎn)。

　　湯臣集團(tuán)有限公司(0258.HK)內(nèi)部人士透露，在湯臣一品邊上的花園石橋路附近，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)將新添一座樓高38層的辦公大廈——太平金融大廈，由中國(guó)保險(xiǎn)集團(tuán)全資機(jī)構(gòu)——上海澤鵬置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，總投資達(dá)20余億元，計(jì)劃于2011年初竣工交付使用，落成后將成為中國(guó)保險(xiǎn)集團(tuán)國(guó)內(nèi)管理中心。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)人壽、泰康人壽、華安財(cái)險(xiǎn)、民生保險(xiǎn)、新華保險(xiǎn)等大型中資企業(yè)，紛紛在北京、上海和廣州等中心城市黃金地段直接、間接購(gòu)買土地，建造寫字樓和商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　“錢途”與挑戰(zhàn)

　　記者昨天查詢了中國(guó)平安官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，中國(guó)平安此前不久發(fā)布公告稱，董事會(huì)已審議批準(zhǔn)分別為其旗下平安置業(yè)和中國(guó)平安保險(xiǎn)海外(控股)有限公司提供10億元人民幣和0.1億美元擔(dān)保。接受10億元人民幣擔(dān)保的平安置業(yè)是平安信托的控股子公司，主要投資方向?yàn)榉康禺a(chǎn)和各類實(shí)業(yè)。

　　“中國(guó)平安靠平安信托與平安置業(yè)的雙重配合而介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成中國(guó)平安搭臺(tái)、平安信托與平安置業(yè)唱戲的局面。”王小罡解釋，中國(guó)平安以自住需求的名義購(gòu)買大宗項(xiàng)目或土地，由平安信托和平安置業(yè)實(shí)施具體操作：平安信托以發(fā)布商業(yè)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃的名義，為地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)與收購(gòu)募集資金；平安置業(yè)則是一些股權(quán)合作項(xiàng)目和物業(yè)投資的出境方。集團(tuán)以擔(dān)保貸款等形式，擴(kuò)大平安信托股本，便于其發(fā)行信托計(jì)劃，以及購(gòu)入房地產(chǎn)公司股份。

　　王小罡觀察到，中國(guó)平安在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)從股權(quán)收購(gòu)到開發(fā)、項(xiàng)目合作開發(fā)過渡到獨(dú)立開發(fā)，不斷顯示出對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的感情。

　　不過，獨(dú)立于代理行世邦魏理仕的投資基金CBRE INVESTORS基金執(zhí)行董事顧弘昨天在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，雖然平安信托憑借強(qiáng)大的投融資能力和完整的金融支持平臺(tái)實(shí)力雄厚，在物業(yè)投資和資產(chǎn)管理等方面頗有建樹，但是，就房地產(chǎn)投資而言，平安還比較陌生，專業(yè)的房地產(chǎn)人才是一個(gè)大瓶頸。

　　顧弘的說法并非危言聳聽。2007年第二季度，平安信托高薪向房地產(chǎn)等領(lǐng)域招兵買馬，招聘15個(gè)高端職務(wù)，主要涉及基建投資、房地產(chǎn)投資等領(lǐng)域，部分高端職位年薪達(dá)50萬元，以彌補(bǔ)基建投資、房地產(chǎn)投資的人才短板。

　　“中國(guó)平安的部分地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)立開發(fā)是比較有風(fēng)險(xiǎn)的，國(guó)內(nèi)外在保險(xiǎn)和信托領(lǐng)域已經(jīng)有過不少的教訓(xùn)。”顧弘介紹，在國(guó)外，保險(xiǎn)資金介入地產(chǎn)界，基本是選擇在專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)較有優(yōu)勢(shì)的投資基金、專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，這樣可以規(guī)避很多風(fēng)險(xiǎn)。否則，因?yàn)榈禺a(chǎn)開發(fā)專業(yè)度欠缺而造成各類損失。(葉國(guó)靖)