土地違法主體“下移”、“基層化”

　　一個時期以來，一些地方農村集體建設用地數量劇增，農村集體建設用地非法入市，撬動著我國土地宏觀調控的“閘門”，形成了一股違法提供建設用地的暗流。違法批地等土地違法違規行為的主體，已由地(市)級政府“下移”，在縣、鄉(鎮)政府甚至基層村組織大面積“開花”。擅自以村組織的名義改變農村集體建設用地的性質和用途，在一些地方已經成為違法供給建設用地的主渠道。

　　同為“以租代征”，形式卻是花樣翻新。有的是搞“標準廠房”和配套設施向社會出租；有的是村級組織與外來投資者以“合作經營”的方式、名義擅自占用農地搞非農建設；還有一些鄉鎮政府和村級組織，利用“舊村改造”多蓋一些住宅向社會出售或出租；有的村級組織擅自占用農地，興建住宅向社會出售或者是“以租代售”。

　　華北某市，到2006年底，由村組織自行“審批”非農用地達5萬多宗、480多平方公里，分別占全市鄉村企事業用地宗數的77%和面積的67%。

　　根據歷年利用衛星遙感技術監測執法檢查的實際數據估算，目前被監測城市每年新增建設用地95%以上屬于農村集體農用地。而在新增建設用地中，違法占用農村集體農用地的宗數、面積以及耕地面積，幾乎都在50%以上。

　　針對農用地非法轉為建設用地蔓延之勢，不久前下發的《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，前所未有地強調五個“嚴格”：嚴格執行土地用途管制，嚴格規范使用農村集體所有土地進行建設，嚴格控制農村集體建設用地規模，嚴格禁止和嚴肅查處“以租代征”轉用農用地的違法違規行為，嚴格土地執法監管。

　　“小產權房”踩上了18億畝耕地的“紅線”

　　從北京通州張家灣鎮土橋站往東行5公里內，欣橋家園、太玉園、祥和樂園3處“小產權房”，赫然在目。在北京、上海等部分大城市居民看來，由于房價高漲，加上城市中心區域污染嚴重，在遠郊地區事實上非法的“小產權房”，就成為一個相當不錯的選擇。許多“小產權”房主對國家嚴打“小產權房”的態度十分不滿。

　　其實，所謂“小產權房”就是沒有產權，占用的就是“農轉非”的農村集體用地。去年12月，國務院常務會議以及國土資源部重申禁止城市居民購買所謂“小產權房”。除了違反土地管理法律法規之外，“小產權房”踩上了18億畝耕地的“紅線”。

　　專家指出，“小產權房”折射出來的，是吃飽肚子與改善居住環境間的矛盾，經濟發展與糧食安全間的艱難選擇，以及過高的商品房價格與群眾買不起房的無奈選擇。

　　土地漲價“歸農”還是“歸公”

　　國家土地督察北京局最近一項問卷調查發現，73%的農民愿意或比較愿意以“以租代征”形式出租土地。在西安的城鄉接合部，甚至發生了農民拒絕接受退還土地的情況，因為種地收入、征地收入，遠比不上“以租代征”的好處。

　　隨著市場經濟不斷發展，土地價值不斷升高，農民土地一旦被征，依照法律規定只能一次性領取征地補償費。“以租代征”比搞種養業收益好，還保持土地所有權。這種非法用地一旦發生糾紛，不僅沒有法律依據，而且本身就構成違法行為，被損害的只能是農民長遠利益。但是，所謂“農民長遠利益”如果脫離了農民的現實利益，就成為空洞的說教。

　　事實上，對農用地轉為建設用地的增值收益是歸社會所有還是歸原土地所有者所有，是如孫中山先生所說“漲價歸公”，還是如近年許多學者倡導的“漲價歸農”，始終沒有實踐上的共識。

　　1999年土地管理法實施，當年國土資源部就在安徽蕪湖等地方進行了農村集體土地建設用地流轉的試點；2004年，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》對集體土地流轉問題進行了第一次界定：在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。2007年10月1日實施的物權法，一個亮點就是高度重視對農民權益的保護，前所未有地將與農民的生產、生活關系最為密切的兩項權利，即農村土地承包經營權與宅基地使用權第一次明確地規定為物權，有力地保護了9億農民最基本的財產權利。

　　從根本上解決農村集體用地“農轉非”問題，不能對農民態度毫不在意。在我國工業化、城市化進程中，必須正視農民的訴求，讓農民分享城市化紅利，為農地流轉創造條件。(記者 王立彬)