調控政策從宏觀走向務實

　　梳理北京樓市近期出現的諸多變數，透過表象，都可以看到調控措施所起到的引導作用。無論是宏觀政策層面金融銀根的緊縮，還是微觀視角下“第二套房”細則的出臺，再比如國家不久之前對開發商囤地行為的整肅，都已經在行業內部產生了較為深刻的影響。

　　“以往像國八條、國六條這樣的政策，表面上看力度很大，在行業內也起到了一定威懾力，但這些措施太不具體，可操作性差，只能是熱鬧一陣就過去了。”金泰地產副總經理謝蘇明指出，今年，國家將調控的重點放在切實保證“各層次居民真實住房需求”上，動工興建了大量保障性住房和兩限房，僅這一點，就會對未來市場供應格局和需求群體的變化產生直觀的影響。而陽光100常務副總經理范小沖則表示，不久之前，國土資源部、建設部已經表態，未來保障性住房和兩限房用地將占到土地出讓總量的七成，這就使更多居民有望通過政策支援的途徑解決居住問題。

　　范小沖還指出，今年出臺的政策將對房地產行業自身也發生不少影響。一方面，由于保障性住房比例將持續增加，會使開發商群體發生分化，有望出現一些以保障性住房為主要開發方向的企業，從而推動政策的連續性和資源最優化分配。另一方面，國家對囤地、土地非法轉讓等問題的追查力度將進一步加大，類似這些深層次、制度性措施的出臺，都對行業規范運作給予幫助。

　　開發商將重新審視運營風險

　　在謝蘇明看來，隨著政府調控力度的加大以及調控方式的進步，對開發企業是一種巨大的推動和促進。仍以“從緊的金融政策”為例，謝蘇明指出，可以預見，明年房地產行業的融資渠道將進一步緊縮，對企業資金鏈的要求也將比現在嚴格的多。同時他表示，政策的不斷調整已經表明，國家將有意穩定房地產行業的發展速度和擴張規模，樓市會告別“只要拿到土地就等于獲得巨大利潤”的時代。

　　謝蘇明坦言，最近一兩年市場的發展確實超出了很多人的預期，甚至與購房人不顧一切去買房一樣，開發商也在不顧一切地去拿地，但對這塊地到底值多少錢、到底應該花多少錢去拿地反而“沒了底”，整個市場處于半“非理性”狀態。現在，國家通過政策層面的緩沖，這種“非理性”狀態有望得以終結。“政策發出的信號在于，開發商必須重新評估運作過程中存在的風險，重新審視發展過程中的具體戰略，對未來的預期要更為嚴謹、務實。”

　　樓市有望實現價值回歸

　　事實上，即使在開發商中間，也都不同程度地承認，在房價已經飛漲的現在，價值的回歸確實是在預期之內的情況。

　　成業行根據市建委發布的新樓盤預售信息發現，以今年1-10月為統計區間，北京市房屋銷售價格總指數累計為110.6%，新盤均價從去年底的1萬元/平方米，提高到15324元/平方米的水平，漲幅遠超歷年水平。成業行總經理邵念強坦言，在去年樓價已經沖到高位的背景下，今年的市場趨勢確實有受奧運等因素刺激下，價值“超越”的色彩。

　　他表示，今年樓市出現了太多“價格奇跡”，比如三元橋某樓盤，7月份二期銷售均價在14000元/平方米左右，10月份三期開盤即跳空高開到20000元/平方米以上；中關村某小戶型樓盤，7月份銷售均價15000元/平方米左右，10月份銷售均價即上漲到26000元，最高單日價格上漲超過1000元。在他看來，這些“奇跡”背后固然有區域內產品緊缺所帶來的壟斷優勢，但由此而帶來的價格與價值背離、成交量下降但價格不降反升，已經蘊含了可觀的泡沫。在這種情況下，類似樓盤如果一旦出現價格下調，不應該被視為樓盤拐點的出現，只能被看作市場價格的真實回歸。(高彤 )