政策風頻吹，房地產市場進入秋季后顯得“反常”，調整跡象開始逐漸顯現。

　　近日，珠三角樓市首當其沖，變局初顯。上海證券報記者調查發現，在兩大一線城市中，廣州堅挺的房價出現松動，打折促銷風漸起；深圳交投量則急劇萎縮，甚至有人判斷房價將跌去40%。這股調整風會否繼續蔓延？樓市是否迎來了真正的拐點？不少業內人士預測，新的房地產調控政策有望出臺，房地產市場面臨又一次的深度調整。

　　廣州：“打折風”越吹越烈

　　“廣州樓市買賣雙方出現新動向”、“廣州開發商公開降價了”、“廣州多個區域頻現新盤降價”……近期，廣州樓市的“大動靜”引起了全國性的關注。中國房地產指數系統辦公室的分析師向記者介紹，自從上月底廣州兩大開發商——恒大地產和富力地產旗下的樓盤推出“買樓送一成首期”的9折促銷后，廣州樓盤的“打折風”便開始吹起。

　　據悉，本月廣州多個當地知名開發商紛紛打出“促銷牌”，如雅居樂地產借著集團15周年慶推出回饋活動，活動期間業主再買房、介紹買房等可獲額外9.8折；又如“惠民購房大行動”、“現樓購房節，最高優惠13萬元/套”等名目繁多的活動。同時，在那些大開發商帶頭打折的推波助瀾下，越來越多的開發商似乎頂不住壓力，也加入促銷行列，“打折風”越吹越烈。

　　在國家發改委上周剛發布的10月70個大中城市房價指數中，廣州上月的新建商品住宅價格指數同比漲幅為7.8%，環比漲幅則為0.8%，比三季度有所放緩。“國慶長假過后，廣州不少地區的新房報價顯得理性了不少。”分析師認為，雖然上月廣州一手房成交均價繼續向上，并突破了12000元每平方米的新關口，但之前房價漲得太急，加上房貸新政出臺，導致廣州樓市觀望情緒濃厚，樓市成交量大減，新開樓盤于是不敢再漫天叫價。

　　有關統計數據顯示，廣州271個在售樓盤截至本周一竟有約85%零成交，交投萎縮所引起的價格“呆滯”也使廣州樓市里的不少人如坐針氈。不過也有分析稱，由于上半年以來樓市銷售暢旺，不少開發商都追加了銷售任務，而至今不少大公司都還沒完成年度任務，上市公司則更要沖年底業績，這樣的壓力迫使許多開發商不得不采取促銷手段。

　　深圳：急漲房價“喘口氣”

　　雖說在國家發改委新發布的10月70個大中城市房價指數中，深圳上月的新建商品住宅價格指數同比漲幅和環比漲幅仍分別高達16.8%和2.4%，依然處于全國前列，但從深圳樓市的近況來看，高位盤整成為眾多深圳業內人士的一致評價。

　　深圳世聯地產給出的研究報告顯示，10月深圳一手房市場日均成交量不足60套，較9月下降51.2%；二手房日均成交量不足110套，各區交易量的下降幅度在30%-70%之間。“二手房成交量的萎縮帶動了一手房成交量出現下降。”分析人士表示，9月中旬深圳各家銀行先后都停止了二手房房貸，深圳二手房成交由此出現了快速下滑，甚至出現個別炒房者降價拋盤現象。但是在量縮的同時，深圳的一、二手房價格并沒有出現明顯的變化。

　　“近兩個月來，深圳樓市的基本面就是‘量縮價平’。”中國房地產指數系統辦公室的有關人士介紹，“近期新盤紛紛遭受冷遇，使得開發商的動作更加謹慎。如上周，深圳樓市內新開盤項目僅2 個，共171 套、2.8 萬平方米，供應量較之前幾周又有明顯的下跌。而成交方面各區域情況有差異，整體成交均價為14063元/平方米，較前一周微漲0.49%。”

　　有分析指出，今年以來深圳樓市可分為三個發展階段。第一階段是1-4月的交易活躍期，交易量走勢顯示市場需求逐步增加，置業者對房價心理預期大幅度提高，該時期新盤均價在1.2萬元/平方米左右浮動；第二階段是5-7月的觀望調整期，房價高企、土地供應加速、加息等政策陸續出臺，持幣觀望比重加大導致交易量下滑，該時期新盤均價在1.4萬-1.5萬元/平方米；第三階段是8-10月的成交低迷期，新的政策調控帶來利空影響，銀行緊縮房貸使得購房者房貸壓力放大、投資門檻提高，較大程度地抑制了購房需求，只是受個盤因素影響，新房價格繼續走高，在該時期達到1.6萬元/平方米以上。

　　 “倒牛步”還是大崩盤

　　一些人認為，廣州等城市房價過快上漲的趨勢已得到抑制，伴隨著成交進一步萎縮，樓市終將“背過身去”，一路下滑。一些人認為，說“崩盤”還為時尚早，要知道樓盤紛紛打折促銷存在新政調控、年底趕業績等多種原因，并不意味著房價就已進入下降通道，未來走勢還要看調控政策的落實情況。

　　“一個城市的房價會否產生下降，我認為應該是由供求關系來衡量。”易居房地產研究院上海區副總經理于丹丹一直持此觀點。她認為，如果廣州的樓盤價格排出來之后，能夠得到市場認可，那就意味著需求仍然存在，價格下降的可能性就不大了。此外，廣州和中國香港地區比較接近，因此受到輻射影響程度也大，在這種基礎上，說房價一定會降下來未免過于片面了。而如果廣州在下個月再出現上漲也不用太擔心，只是土地供應一旦實現了，房價仍會回調，這都是很正常的市場周期反應。

　　深圳樓市的資深人士半求則把目前的現象比作“倒牛步”。他所謂的樓市“倒牛步”，就是樓市中長期依然看好，但是短期存在結構性調整(而非全局調整)的風險，目前的一線城市居民就應該做好此準備，房價整體需要盤整以等待價格體系的重新合理化。(記者 李和裕)

　　政策之手當適時一推

　　樓市大調整的腳步，似乎真的近了。

　　廣州和深圳的房地產市場，正在經歷一輪不小的波動。盡管，成交價和成交量的下滑不能被誤讀為“暴跌”。但是至少，可以給我們一點啟示。

　　10月份，本應該是樓市的“金九銀十”，廣州商品住宅成交量逆勢下滑明顯，比9月下降了18%。隨后，廣州房價開始漲幅放緩，10月的數據比9月下降了8%。到了11月，房價下滑趨勢更為明顯。中小開發商熬不住，大型開發商也開始放下身段，打折成風，助推了這股“降價風”。

　　而在深圳，10月份，新房日均成交量不足60套，到了11月份，又銳減到僅為40余套，相當于上半年日均200套成交的20%。成交量的大幅縮水，導致深圳樓市觀望氣氛愈加明顯，房價將下跌40%的論斷得到了不少的支持，或是內心的擁護，不少二手房業主已經開始“松口”，房價高漲乏力。

　　先是成交量步入低谷，隨后房價理性下調——南方的房地產市場“提前過冬”，南方又一直是樓市的“橋頭堡”。這樣的“慣性”市場反應會不會席卷全國？會不會預示著新一輪調整？應該說，這是有可能的。

　　今年以來，北京房價加速上漲，10月份的新建商品住房銷售價格同比漲幅達到17.8%，創歷史新高。與此相對應，北京房地產市場上，無論是一手房還是二手房，成交量已經日益萎縮。而在上海，據上證房產指數辦公室的指數報告，10月份，上證新建住宅指數為2042點，比上月上漲2.00%。但是在房貸新政的影響下，新建住宅成交大幅減少，住宅價格仍然保持增長趨勢。

　　政策利劍高懸，多空博弈白熱化的京滬等地房地產市場，觀望氛圍已經形成，最直觀的表現就是成交量的大幅下滑。這個時候，房價怎么走，看得就是對應雙方的耐力和實力的比拼了。結果只有兩個，要么就是開發商資金實力強勁，熬過這段淡季，成交量隨后破冰，房價繼續上揚；要么就是購房者暫時壓抑急迫的購房需求，在明年年初時期，樓市迎來不小的調整，房價向理性值回歸。

　　除卻買賣雙方，還會對樓市產生重大影響的，就是可能的調控政策。建設部、發改委、國稅總局等相關部門，一旦出臺房地產行政、財稅方面的調控政策，結合目前“年關”將近的金融緊縮態勢，短期內，樓市就可能呈觀望加劇態勢，投資客的比例持續大幅下降，外資繼續收手，房價出現一定的波動和下調。

　　臨界關口，樓市面臨新的突破，是政策之手適時一推的時候了。(記者 柯鵬)