［調查］

　　樓市急凍在珠三角蔓延

　　廣州房地產從9月以前的火爆，到國慶黃金周的觀望后氣氛籠罩，也與深圳一樣，是提高第二套房首付比例和利率政策的變動直接導致的。廣州中原地產區域營業總監潘婉霞分析，房貸新政趕在“十一”黃金周之前公布，監管部門顯然是有意對可能出現的“金九銀十”的房地產市場進行降溫處理，以防房價再次飆升。政策的出臺在短期內有望降低需求數量，加上大部分銀行2007年的貸款額度已用完，短期內購房需求會下降，房價漲幅也隨之受抑。

　　樓市的寒流同樣也在珠三角其他城市蔓延。

    根據本報記者調查

　　東莞：10月和11月上半月的住宅成交面積上，相對于7、8、9三個月明顯下降了超過20萬平方米。其中10月的成交面積與7、8、9三個月的平均成交面積相比下降了38.22%。

　　佛山：10月份成交面積明顯下滑，只有59.64萬平方米的成交量，降幅約為19%；而在平均成交價格方面，在7、8、9月的遞增后，10月份出現了一定的下滑，相對9月份的價格，下滑了317.24元／平方米，下滑幅度為5.31%。

　　珠海：10月份，一手房交易均價為5312元／平方米，比9月下降了568元／平方米。

　　中山：繼8、9月份的樓市火爆后，進入10月，市場開始短暫調整，除了成交價格外，無論是成交套數，還是成交面積，都有不同程度的下滑，10月份新上市的樓盤銷售率僅為15.2%。

　　惠州：繼年初以來一路狂飆后，10月陡然回頭，新房成交量和均價較前幾個月均出現負增長。中心區惠城區全月成交新房884套，不足今年前9個月平均成交量的一半。

　　樓市急凍期內，很多業內人士都把目光瞄準在了明年初。“畢竟房地產按揭資產仍然是銀行最優良的資產，所以，明年初銀行如果打開信貸閘門，會有后續資金進入市場。”一位地產人士猜測道，樓市的春天，也許就會在明年的春季到來，沒準還會掀起新一輪的價格飆升勢頭。

　　“也許，那也將是所有投資者高位出逃的最好時機。”深圳城市批評家賀承軍博士判斷。　　

　　珠三角幾大城市樓市概況　　　　

　　廣州:10月樓價保持堅挺

　　　月份成交套數　　　成交面積　　　城區均價

　　　　　　　　　　　(萬平方米)　　(元/平方米)

　　　7月　4950　　　　59　　　　　　9475

　　　8月　5855　　　　73　　　　　　8891

　　　9月　5282　　　　67　　　   　11249

　　　10月 4497　　　　55　　　   　11971

　　●解讀：廣州市中心六區10月份均價達到14487元／平方米，該價格與北京四環以內14744元／平方米(9月)、深圳全市14100元／平方米(9月)相比，也毫不遜色。　　　　

　　深圳:黃金周慘淡收場

　　一手房　10月份成交面積13萬余平方米，比9月份下降五成多，均價上漲2.4%

　　二手房　10月份成交面積21.9萬平方米，比9月份減少25% ，均價下跌0.3%

　　●解讀：據深圳市國土資源和房產管理局網站統計，國慶黃金周7天中，盡管深圳還在同步舉行著秋季房地產交易會，但全市的一手房成交量僅僅只有82套。　　　　

　　中山：成交減少價格微升

　　一手房　成交套數　　成交面積　　城區均價

　　　　　　　　　　　(萬平方米)　(元/平方米)

　　　7月　　　　5527　　　　　54.7　　　　4353

　　　8月　　　　7390　　　　　72.4　　　　4300

　　　9月　　　　7028　　　　　67.9　　　　4544

　　　10月　   　5321　　　　　56.4　　　　5263

　　二手房　成交套數　　成交面積　　　均價

　　　　　　　　　　　(萬平方米)　(元/平方米)

　　　7月　　1176套　　　18.5　　　　1448

　　　8月　　1626套　　　33.9　　　　1419

　　　9月　　1752套　　　33.9　　　　1505

　　　10月　 1454套　　　25.7　　　　1458

　　●解讀：今年7月到10月，中山城區新房價格上升了910元。“與8月份相比，9月份一手房單價開始上升，但銷售面積和銷售套數都開始回落，10月份這種趨勢更明顯。”中山國土局分析人士稱。10月份新上市的樓盤銷售率僅為15.2%。

　　對于目前的這種情況，本地分析人士認為是市場的暫時調整。“房貸新政對中山地產影響不大，只不過是將剛點著的火苗給滅了而已。”富逸地產營銷策劃部經理冷冕分析說。中山地產中山分公司分析人士認為，雖然目前銀根和地根的縮緊為市場交易帶來了一定的冷空氣，但支撐樓市長期繁榮的因素并沒有發生根本性變化。　　

　　珠海：冰凍期已到拐點未現　　　　

　　   一手房　　　一手房　　　二手房

　   　月份成交價　成交面積　成交價

　　　(元/平方米)　(萬平方米)　(元/平方米)

　　7月　5667　　　36　　　　　3221

　　8月　6095　　　41　　　　　3401

　　9月　5880　　　30　　　　　3512

　　10月 5312　　　27　　　　　3470

　　●解讀：今年以來，珠海房價一直在“高位運行”，市區一手住房的交易均價從7月的6830元／平方米升至10月的7136元／平方米。

　　但一手房成交的數據卻透露出樓市“冰凍期”已經來到。一手房成交面積從7月的36萬平方米、8月的41萬平方米到9月的30萬平方米、10月的27萬平方米，在“金九銀十”的傳統樓市銷售旺季，樓市一片觀望情緒。

　　與一手房相似，二手房雖然價格有小幅上漲，不過市場卻日益冷清。成交面積從9月的12萬平方米跌到10月的10萬平方米，而減少的部分恰恰來自珠海房價最高的市區，從10萬平方米減少到8萬平方米。　　

　　惠州：中介業績下滑過半　　　　

　　上半年預售均價　　4092元/平方米

　　前三季度預售均價　　4567元/平方米

　　8月網上預售均價　　5062元/平方米

　　9月預售均價　　　5078元/平方米

　　10月預售均價　　　4805元/平方米　　　

　　●解讀：10月底，惠城區新房預售均價出現三個月以來最低值，回落到4805元／平方米。

　　值得注意的是，10月份中心區惠城區成交新房884套，不足今年前9個月平均成交量的一半。業內人士分析說，一系列調控政策的出臺和深圳樓市交易萎縮讓投資者熱情降溫，惠州樓盤的營銷也正回歸本土市場。據了解，二手房市場方面，房產中介公司業績紛紛下滑，不少公司下滑了一半以上。　　

　　東莞：10月成交量首次下跌　　　　

　　月份　　住宅成交數(套)　　成交面積

　　　　　　　　　　　　 　(萬平方米)

　　　7月　　　6411　　　　　74.32

　　　8月　　　4760　　　　　54.98

　　　9月　　　5251　　　　　58.19

　　 10月　　　3795　　　　　38.61

　　　 　　　　1756　　　　　17.53

　　●解讀：根據東莞市房管局數據，10月份全市住宅成交簽約套數及簽約面積是自今年5月份以來首次下滑。對比7-9月份的平均值，10月份住宅成交套數下降了超過1500套，住宅成交面積下降了23.89萬平方米，降幅接近四成。而從11月上半月的數據來看，1日-15日成交量僅為1756套，成交面積也只有17.53萬平方米，均不足10月份的半數，成交量下降的趨勢仍然在繼續。新政以后很多樓盤銷售速度明顯放慢，甚至進入滯銷。一些樓盤還出現退訂或者簽約困難的個案。

　　(李斌　鄒陽軍　李丹　陳志鵬　潘玲玲　湯克琴　楊同峰)

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