昨天下午，記者從北京市建委工程質(zhì)量管理處證實(shí)，《北京市預(yù)售商品住宅交付若干規(guī)定》近期將出臺(tái)。《規(guī)定》將明確：房屋交付前，需通知購房人先對房屋進(jìn)行查驗(yàn)，再依據(jù)購房合同約定辦理交付手續(xù)。

　　這意味著，長期以來糾纏在開發(fā)商和業(yè)主之間并造成大量入住糾紛的“先交物業(yè)費(fèi)再拿鑰匙”慣例將被打破。

　　核心消息

　　新規(guī)即將出臺(tái)

　　先驗(yàn)房再交錢

　　“針對目前北京樓市收房時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)的一些矛盾，市建委正在制定《北京市預(yù)售商品住宅交付若干規(guī)定》，并準(zhǔn)備近期出臺(tái)。”市建委工程質(zhì)量管理處鄭偉革處長介紹說，《規(guī)定》中明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付條件要符合要求。“交付前，通知購房人先對房屋進(jìn)行查驗(yàn)，查驗(yàn)后要填寫查驗(yàn)表和維修表。然后依據(jù)合同的規(guī)定辦理交付手續(xù)。”

　　鄭偉革強(qiáng)調(diào)，為了保證房子質(zhì)量，減少入住糾紛，維護(hù)各方權(quán)益，特別是購房人的利益，市建委已做了不少工作。除了即將出臺(tái)的《北京市預(yù)售商品住宅交付若干規(guī)定》，之前有兩個(gè)規(guī)定已經(jīng)開始實(shí)施。“2006年1月1日實(shí)施的住宅分戶驗(yàn)收政策實(shí)施一年多來，得到了工程參加各方的大力支持和積極配合，執(zhí)行情況比較平穩(wěn)；與此同時(shí)，為了避免業(yè)主入住后配套不全，生活不便的問題，從今年3月1日起，辦理土地交用出讓合同的住宅小區(qū)項(xiàng)目已開始執(zhí)行住宅與配套同步交付政策。”

　　代理多個(gè)北京樓盤銷售的中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰這些年目睹了很多入住糾紛。而據(jù)他介紹，多數(shù)糾紛都因住宅質(zhì)量及辦理入住時(shí)“先交錢還是先看房”引起的。他認(rèn)為，“分戶驗(yàn)收”、“配套同步”加上即將出臺(tái)的“業(yè)主先驗(yàn)房”這三個(gè)規(guī)定將有效解決入住糾紛問題。

　　問題調(diào)查

　　先交錢再看房成入住糾紛導(dǎo)火索

　　昨天下午，記者對逸翠園、天之驕子等曾經(jīng)出現(xiàn)過入住糾紛的近20個(gè)樓盤的開發(fā)商及其業(yè)主進(jìn)行了調(diào)查。回想當(dāng)時(shí)的入住糾紛，大多數(shù)開發(fā)商和當(dāng)事業(yè)主不約而同地告訴記者，收房時(shí)“先交物業(yè)費(fèi)、專項(xiàng)維修基金再拿鑰匙”這一“慣例”是入住糾紛的導(dǎo)火索。一位業(yè)主表示：“這一不成文的規(guī)定首先讓業(yè)主和開發(fā)商產(chǎn)生了對立心態(tài)、不平等心態(tài)，再加上開發(fā)商在工程質(zhì)量、配套設(shè)施上出現(xiàn)這樣那樣的問題，入住糾紛自然就來了。”

　　問題一：先交錢再拿鑰匙

　　有過收房經(jīng)歷的買房人都會(huì)對這樣的場景記憶猶新：滿懷喜悅來收房的業(yè)主，卻被開發(fā)商和物業(yè)公司要求先交納半年或一年的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、購房款2%的房屋專項(xiàng)維修基金，甚至還有契稅，才能拿到鑰匙去看房。此時(shí)看房人會(huì)堅(jiān)持，“我都沒有看到我的房子，我和開發(fā)商之間的合同還沒有履行完，怎么能讓我交物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，那是收房入住后的事情！”而入住人員也會(huì)理直氣壯地說“所有的人入住都這樣辦！”于是，購房人只好“順從地”先交一筆不菲的錢……

　　曾堅(jiān)持半年沒收房的某項(xiàng)目的業(yè)主王先生告訴記者，事實(shí)上他心里很清楚，很多引發(fā)“入住糾紛”的房屋“質(zhì)量問題”，其實(shí)就是一些“質(zhì)量瑕疵”，對房屋的結(jié)構(gòu)、安全等并不影響，“但就是因?yàn)槿胱�時(shí)非得先交錢才看房，心里堵得慌。所以小問題也就變成了大問題。實(shí)際上，要是一開始開發(fā)商不這樣和我們搞‘對立’，我們也不會(huì)鬧入住糾紛。”

　　昨天的采訪中，多位開發(fā)商也表示，“收房時(shí)先交錢再看房”的慣例確實(shí)是許多糾紛的導(dǎo)火索，但許多開發(fā)商辯稱，要求買房人先交清稅費(fèi)再給鑰匙其實(shí)也是不得已。因?yàn)槎嗄陙恚�發(fā)生了太多這樣的事———有的人入住后因?yàn)橐稽c(diǎn)質(zhì)量瑕疵或物業(yè)服務(wù)方面的問題就拒交物業(yè)費(fèi)或供暖費(fèi)；有的業(yè)主辦完入住手續(xù)后就再也聯(lián)系不到了，更不用談繳納物業(yè)費(fèi)了。

　　記者觀察：新規(guī)定將緩解“對立”

　　到底應(yīng)該先給鑰匙驗(yàn)收房子再交物業(yè)費(fèi)，還是應(yīng)該先交費(fèi)再拿鑰匙。買房人和開發(fā)商各有各的道理，但有一點(diǎn)可以肯定，那就是購房人先交錢再拿鑰匙的慣例一開始就讓開發(fā)商、物業(yè)公司和購房人進(jìn)入“對立”狀態(tài)。而即將出臺(tái)的《北京市預(yù)售商品住宅交付若干規(guī)定》將有力地緩解這種“對立”，減少糾紛發(fā)生的可能性。

　　問題二：質(zhì)量瑕疵讓購房人鬧心

　　質(zhì)量瑕疵也是引發(fā)入住糾紛的原因之一，很多業(yè)主都經(jīng)歷了這樣的心理考驗(yàn)：原來售樓小姐講解的“高檔”小區(qū)變“平淡”，原來承諾的“高品質(zhì)”被發(fā)現(xiàn)墻面不平整、窗戶有點(diǎn)歪、暖氣跑水……

　　曾經(jīng)和開發(fā)商鬧過“入住糾紛”的多位業(yè)主告訴記者，在入住現(xiàn)場被開發(fā)商“先交錢再看房”這一不成文規(guī)定“打擊”的業(yè)主，收房的時(shí)候存在不由自主“放大”質(zhì)量瑕疵的心態(tài)，但有一點(diǎn)不能否認(rèn)，那就是“多數(shù)的樓盤在入住的時(shí)候確實(shí)存在各種各樣非專業(yè)人士都能一眼就看出來的質(zhì)量瑕疵”。

　　記者觀察：交房將經(jīng)過雙重驗(yàn)收

　　住宅屬于“半手工”產(chǎn)品。近幾年來，隨著城市開發(fā)量快速增長，新工人不斷加入，建設(shè)資源被稀釋，加上管理水平不高，生產(chǎn)環(huán)節(jié)脫節(jié)，開發(fā)商起不到好的組織、協(xié)調(diào)作用，工程出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵在所難免。

　　為了保證房子的質(zhì)量，在業(yè)主進(jìn)戶查驗(yàn)前，本市已全面執(zhí)行“住宅分戶驗(yàn)收”政策，也就是一戶一驗(yàn)。而即將出臺(tái)的新規(guī)將讓業(yè)主在入住前先驗(yàn)收房子，這就意味著開發(fā)商在交房前要經(jīng)過建委有關(guān)部門和業(yè)主的雙重驗(yàn)收。

　　問題三：配套不同步收房后無法入住

　　記者了解到，還有一些入住糾紛是因?yàn)榕涮撞煌�步、收了房卻無法入住引起。不少買房人曾有過這樣的經(jīng)歷：房子入住了，道路卻未鋪好；規(guī)劃中的綠地不僅沒有一根綠草，還堆著大量施工材料；水電氣熱沒有，房子能看不能住……

　　據(jù)了解，開發(fā)商只要經(jīng)過設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)，拿到工程竣工備案表，就意味著可以交房；但交房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該依據(jù)購房合同中約定的條款，如日期、房屋狀況、環(huán)境、配套等。而問題在于，后者很難在購房合同中體現(xiàn)，因此吃虧的往往是購房人。

　　記者觀察：三部門聯(lián)合下文促“同步”

　　目前，市建委已會(huì)同市規(guī)委、市國土局頒布了《北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法》，該辦法規(guī)定“小區(qū)相關(guān)設(shè)施不同步不許賣房”。而即將出臺(tái)的《北京市預(yù)售商品住宅交付若干規(guī)定》也將成為解決“不同步”問題的重要手段。

　　市建委工程質(zhì)量管理處處長

　　糾紛若協(xié)商不成

　　可通過訴訟維權(quán)

　　針對有可能出現(xiàn)的入住糾紛，市建委工程質(zhì)量管理處處長鄭偉革提醒購房者，要認(rèn)真了解合同條款，明確雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行工程質(zhì)量投訴，同時(shí)要按照合同規(guī)定的程序依法維權(quán)。

　　鄭偉革提醒，購房人在購買商品房后，涉及工程質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的規(guī)定，按照市建委《北京市建設(shè)委員會(huì)信訪工作管理辦法》和《北京市建設(shè)工程施工質(zhì)量投訴管理規(guī)定》，進(jìn)行工程質(zhì)量投訴。涉及工程保修的問題，建設(shè)單位會(huì)組織有關(guān)單位進(jìn)行保修和維修。對于工程質(zhì)量的爭議，可以委托具有資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測鑒定。涉及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)葐栴}，購房人應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商解決，也可以委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定損失。協(xié)商不成，可通過訴訟維權(quán)。(余美英）