昨天下午，記者從北京市建委工程質量管理處證實，《北京市預售商品住宅交付若干規定》近期將出臺。《規定》將明確：房屋交付前，需通知購房人先對房屋進行查驗，再依據購房合同約定辦理交付手續。

　　這意味著，長期以來糾纏在開發商和業主之間并造成大量入住糾紛的“先交物業費再拿鑰匙”慣例將被打破。

　　核心消息

　　新規即將出臺

　　先驗房再交錢

　　“針對目前北京樓市收房時經常出現的一些矛盾，市建委正在制定《北京市預售商品住宅交付若干規定》，并準備近期出臺。”市建委工程質量管理處鄭偉革處長介紹說，《規定》中明確要求房地產開發企業交付條件要符合要求。“交付前，通知購房人先對房屋進行查驗，查驗后要填寫查驗表和維修表。然后依據合同的規定辦理交付手續。”

　　鄭偉革強調，為了保證房子質量，減少入住糾紛，維護各方權益，特別是購房人的利益，市建委已做了不少工作。除了即將出臺的《北京市預售商品住宅交付若干規定》，之前有兩個規定已經開始實施。“2006年1月1日實施的住宅分戶驗收政策實施一年多來，得到了工程參加各方的大力支持和積極配合，執行情況比較平穩；與此同時，為了避免業主入住后配套不全，生活不便的問題，從今年3月1日起，辦理土地交用出讓合同的住宅小區項目已開始執行住宅與配套同步交付政策。”

　　代理多個北京樓盤銷售的中原地產華北區總經理李文杰這些年目睹了很多入住糾紛。而據他介紹，多數糾紛都因住宅質量及辦理入住時“先交錢還是先看房”引起的。他認為，“分戶驗收”、“配套同步”加上即將出臺的“業主先驗房”這三個規定將有效解決入住糾紛問題。

　　問題調查

　　先交錢再看房成入住糾紛導火索

　　昨天下午，記者對逸翠園、天之驕子等曾經出現過入住糾紛的近20個樓盤的開發商及其業主進行了調查。回想當時的入住糾紛，大多數開發商和當事業主不約而同地告訴記者，收房時“先交物業費、專項維修基金再拿鑰匙”這一“慣例”是入住糾紛的導火索。一位業主表示：“這一不成文的規定首先讓業主和開發商產生了對立心態、不平等心態，再加上開發商在工程質量、配套設施上出現這樣那樣的問題，入住糾紛自然就來了。”

　　問題一：先交錢再拿鑰匙

　　有過收房經歷的買房人都會對這樣的場景記憶猶新：滿懷喜悅來收房的業主，卻被開發商和物業公司要求先交納半年或一年的物業費、供暖費、購房款2%的房屋專項維修基金，甚至還有契稅，才能拿到鑰匙去看房。此時看房人會堅持，“我都沒有看到我的房子，我和開發商之間的合同還沒有履行完，怎么能讓我交物業費、供暖費，那是收房入住后的事情！”而入住人員也會理直氣壯地說“所有的人入住都這樣辦！”于是，購房人只好“順從地”先交一筆不菲的錢……

　　曾堅持半年沒收房的某項目的業主王先生告訴記者，事實上他心里很清楚，很多引發“入住糾紛”的房屋“質量問題”，其實就是一些“質量瑕疵”，對房屋的結構、安全等并不影響，“但就是因為入住時非得先交錢才看房，心里堵得慌。所以小問題也就變成了大問題。實際上，要是一開始開發商不這樣和我們搞‘對立’，我們也不會鬧入住糾紛。”

　　昨天的采訪中，多位開發商也表示，“收房時先交錢再看房”的慣例確實是許多糾紛的導火索，但許多開發商辯稱，要求買房人先交清稅費再給鑰匙其實也是不得已。因為多年來，發生了太多這樣的事———有的人入住后因為一點質量瑕疵或物業服務方面的問題就拒交物業費或供暖費；有的業主辦完入住手續后就再也聯系不到了，更不用談繳納物業費了。

　　記者觀察：新規定將緩解“對立”

　　到底應該先給鑰匙驗收房子再交物業費，還是應該先交費再拿鑰匙。買房人和開發商各有各的道理，但有一點可以肯定，那就是購房人先交錢再拿鑰匙的慣例一開始就讓開發商、物業公司和購房人進入“對立”狀態。而即將出臺的《北京市預售商品住宅交付若干規定》將有力地緩解這種“對立”，減少糾紛發生的可能性。

　　問題二：質量瑕疵讓購房人鬧心

　　質量瑕疵也是引發入住糾紛的原因之一，很多業主都經歷了這樣的心理考驗：原來售樓小姐講解的“高檔”小區變“平淡”，原來承諾的“高品質”被發現墻面不平整、窗戶有點歪、暖氣跑水……

　　曾經和開發商鬧過“入住糾紛”的多位業主告訴記者，在入住現場被開發商“先交錢再看房”這一不成文規定“打擊”的業主，收房的時候存在不由自主“放大”質量瑕疵的心態，但有一點不能否認，那就是“多數的樓盤在入住的時候確實存在各種各樣非專業人士都能一眼就看出來的質量瑕疵”。

　　記者觀察：交房將經過雙重驗收

　　住宅屬于“半手工”產品。近幾年來，隨著城市開發量快速增長，新工人不斷加入，建設資源被稀釋，加上管理水平不高，生產環節脫節，開發商起不到好的組織、協調作用，工程出現質量瑕疵在所難免。

　　為了保證房子的質量，在業主進戶查驗前，本市已全面執行“住宅分戶驗收”政策，也就是一戶一驗。而即將出臺的新規將讓業主在入住前先驗收房子，這就意味著開發商在交房前要經過建委有關部門和業主的雙重驗收。

　　問題三：配套不同步收房后無法入住

　　記者了解到，還有一些入住糾紛是因為配套不同步、收了房卻無法入住引起。不少買房人曾有過這樣的經歷：房子入住了，道路卻未鋪好；規劃中的綠地不僅沒有一根綠草，還堆著大量施工材料；水電氣熱沒有，房子能看不能住……

　　據了解，開發商只要經過設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗，拿到工程竣工備案表，就意味著可以交房；但交房的標準應該依據購房合同中約定的條款，如日期、房屋狀況、環境、配套等。而問題在于，后者很難在購房合同中體現，因此吃虧的往往是購房人。

　　記者觀察：三部門聯合下文促“同步”

　　目前，市建委已會同市規委、市國土局頒布了《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》，該辦法規定“小區相關設施不同步不許賣房”。而即將出臺的《北京市預售商品住宅交付若干規定》也將成為解決“不同步”問題的重要手段。

　　市建委工程質量管理處處長

　　糾紛若協商不成

　　可通過訴訟維權

　　針對有可能出現的入住糾紛，市建委工程質量管理處處長鄭偉革提醒購房者，要認真了解合同條款，明確雙方的責任、權利和義務，按照有關規定進行工程質量投訴，同時要按照合同規定的程序依法維權。

　　鄭偉革提醒，購房人在購買商品房后，涉及工程質量問題應當依據合同的規定，按照市建委《北京市建設委員會信訪工作管理辦法》和《北京市建設工程施工質量投訴管理規定》，進行工程質量投訴。涉及工程保修的問題，建設單位會組織有關單位進行保修和維修。對于工程質量的爭議，可以委托具有資質的工程質量檢測機構進行檢測鑒定。涉及經濟補償等問題，購房人應與開發商協商解決，也可以委托房地產評估機構確定損失。協商不成，可通過訴訟維權。(余美英）