房價，應“穩定”在怎樣的“合理水平”

　　《中國經濟周刊》特約撰稿人 沈曉杰

　　“房改新政”對商品房或市場房的調控目標，從以前的“抑制過快上漲”微調為“穩定房價”，并明確房價的責任主體是地方政府。溫家寶總理在今年的全國“兩會”上，談到加強房價監管和調控時，特別提出要使房價“保持合理的價格水平。

　　那么，各級政府究竟該如何作為，才稱得上是“穩定房價”？還有，什么樣的房價才是“合理的價格水平”？

　　其實，這個看上去較為復雜的問題并不難，國際上有一個通行的計算模式，這就是看一個城市的房價收入比究竟是多少。

　　“房價收入比”，是指一個地方或城市每戶居民的家庭購房總價與家庭年收入的比值，該指標用于考察居民的購房能力。通過對數十個經濟發展水平不同的國家和地區主要城市居民住房房價的多年考察，世界銀行和聯合國人居中心分別得出 “合理的住房價格”的房價收入比應該為3、6或4、6。

　　對于目前動輒每平米上萬元的中國城市房價來說，按人均30平米的“初級住房小康標準”來算，每戶90平米的住房也要人民幣一百萬元左右，而相比于家庭年收入10萬元左右、甚至不到10萬元的水平，房價收入比基本高于10，該數據顯然大大高于國際慣例。

　　更重要的是，在歐美等發達國家，他們的公民用3-6年家庭收入所買到的住房，不僅人均面積要比我們大得多，而且標準還是“使用面積”，而非我們的加上公攤面積的“建筑面積”，另外，他們的房子大多也不是我們這種需要大筆裝修費的毛坯房。當然，他們的房子還附帶大花園。

　　不僅地大物博的歐美國家如此，就連人口密度和生活費用遠高于我們的韓國、日本的房價收入比也沒高到哪兒去。2006年初，韓國的國土研究院經過對上萬的家庭調查研究，并和英美等國進行了比較，顯示韓國國民收入攢六年才能買得起房。在首都首爾地區，需要將個人收入存7.7年才能購買住宅，其他大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。另據日本官方的數據，在東京新建的專有面積75-80平米(相當于我們90-100平米的建筑面積)、精裝修的3室1廳1廚1衛單元公寓，送20平米的陽臺和好幾個平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器，外加停車位，房屋售價為3000萬日元左右。而當地普通工薪階層家庭平均月收入為56萬日元。因此，在這個號稱世界上物價水平最高、人口密度也最大、房價同樣也是最高的城市，工薪族的房價收入比僅為4.5-5左右。

　　當然，并不是每個國家和城市的房價收入比都能讓居民滿意。有一家美國的顧問公司根據房價收入比，專門就國際房價購買力做過一個調查，看看世界上哪些城市的房價讓居民“最難以承受”。結果澳洲悉尼超過倫敦(6.9)、紐約(7.9)和東京，以8.5名列前茅。并由此被斷言“澳洲存在世界上最大的地產危機”。

　　這項調查還給出了一些判斷標準：

　　當一個地方房價收入比超過5的時候，國際慣例就認為該城市房屋購買力“極低”；

　　當一個地方房價收入比超過6的時候，就會被國際上公認為屬于房地產泡沫區；

　　當一個地方房價收入比超過7以后，就會被世界上公認為“國際房價最難承受地區”。

　　相比之下，目前中國一些城市高達10、甚至20以上的房價收入比，表明房價水平確實離譜，“民怨沸騰”也不難理解，而政府重拳出擊也是合情合理、迫不得已。

　　有人認為，國務院這次講“穩定房價”，就是要把房價“控制”在現在的水平之上。這至少在理論上是一個極大的誤解。眾所周知，早在2003年建設部起草的18號文取消了普通市民購買經濟適用房的權利后，中國的房價就一路暴漲。四五年暴漲的積累，致使今天中國的房價“升級”為“世界一流”的不合理水平。如果在這樣的情況下講“穩定房價”，不僅默認了要老百姓承擔房價調控失敗的后果，而且也縱容了某些開發商集團對公眾利益的侵害。

　　因此，把房價和收入水平“釘”在一起，不僅符合國際上的慣例，而且也便于老百姓對房價的合理性作出簡單判斷，以及對地方政府的行政作為給予觀察和監督。當然，也可以使各地政府在房價調控中，更易操作，更具有科學性。

　　(配文)解決“有房住”比解決“有住房”更重要

　　吉林大學商學院院長 張屹山 ★翟巖

　　8月13日，國務院公布的24號文的第一句話——“住房是重要的民生問題”，明確肯定了中國的房地產市場發展是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問題是房地產市場發展的根本。這充分說明，黨和政府深入貫徹落實科學發展觀，按照全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的目標要求在不懈地努力，體現了其始終把改善人民群眾的居住條件，使他們能擁有最基本的生存權作為自己的職責和經濟社會發展的根本方向和目的。

　　“住房”二重性要求協調政府與市場兩種力量

　　我國目前的住房問題，不是一個單純的經濟現象，而是一個有著復雜社會根源、與社會財富分配相關的社會問題。因此，均衡財富的分配，并適時地調整發展戰略，使發展成果更多地惠及占人口絕大多數的中低收入家庭，讓普通民眾享有基本的居住權，這不僅是關系到國民經濟運行和基本民生的問題，更是關系到保持社會穩定的重大問題。

　　吃、住是人類生存的基本保障，當個人無力解決的時候，只能依靠政府。因此，保證人人“有房住”的“房”是公共物品，需要由政府來提供。但是，希望家家“有住房”的“房”是帶有產權性質的商品，通過市場來調節而不是政府干預，實際效果會更加理想。

　　住房的二重性表明，無論是單靠市場“看不見的手”，還是單靠政府 “看得見的手”，都難以解決全部問題。因此，中國的住房政策應以國情為背景，既要依靠市場自身的力量，又要依靠政府的政策供給和公共服務來完善和調控，并把政府與市場兩種力量有效地協調、融合起來。

　　上述這一切都需要政府制定住房政策或制度來實現，需要強調的是，住房政策本身就是政府提供的一種公共物品。政府在提供這樣的公共物品時，必須考慮到它與經濟政策或市場政策的兼容性。這是制度安排是否成功的關鍵，否則就會事與愿違，或者在現實中無法操作，或者不但沒有產生有益的社會效用，反而加大了社會成本，造成了資源的重復浪費。

　　應嚴格區分“有房住”和“有住房”

　　《意見》表明，黨和政府審時度勢，判斷出社會對“有房住”的需求是解決當下“住房”問題的關鍵。也就是說，不能把廣大市民對“居住”的整體需求都看成是對商品房的需求，而要把對“住房”的投機性、投資性和理財性需求與對“居住”的需求區別開。這顯示出了其宏觀決策的科學性。

　　實際上，解決“有房住”比解決“有住房”來得更為重要。一個雖然屢遭詬病但不可否認的事實是，世界上最發達的美國也有30%多的居民沒有產權屬于自己的住宅，對于中國這樣一個擁有13億人口的發展中國家來說，讓居民都擁有產權屬于自己的住房顯然更不現實。強行要求90平米以下的小戶型不得少于70%，筆者也認為是治標不治本的方法。因為兩個連著的小戶型也可以變成一個大戶型，行政限制既違背了市場經濟規律，又起不到預期作用。

　　因此，政府在解決廣大人民群眾極為關心的住房問題過程中，關鍵要弄清楚在市場條件下自身的職能。具體地說，政府不能直接干涉競爭性商品的市場定價，但可以通過制定游戲規則和宏觀調控政策間接干預。例如，通過大力興建小戶型甚至超小戶型的廉租房，以解決最貧困人口的最低生存需要。這種廉租房租出后，既不能空置，更不能挪為他用，也不可轉租，否則政府應立即收回。再如，制定“直售”規則，以減少中間環節，避免層層加價，降低交易費用，從而達到降價房價的目的。還有，通過稅收政策限制一戶擁有多套住房，稅率的多少以絕大多數人承受不了為標準。因為土地是人類生存所必需的稀缺資源，所以每個人都不能過多地占用。若將此類所得全部用于廉租房建設，既平均了貧富，又減輕了政府負擔，同時也可有效地抑制房地產投機，使房價迅速降下來，可謂一舉多得。(記者 牛建宏 特約撰稿人 沈曉杰 ）

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