在《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)即將實施四周年之際，今天傍晚，中國政府網全文公布了《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》以及新《條例》全文。《條例》將從今年10月1日起和《物權法》同時實施。

　　此次修改總共有四項。第一項將物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業主大會的指導部門。“這項修改是把現實中的做法固定化。”北京市律師協會物業管理法律事務專業委員會主任秦兵表示，“現實中，大多數小區成立業主大會，一般都是向小區所在地的街道辦事處提出要求，然后在小區所在地的區、縣建委小區辦進行備案。”

　　為了和《物權法》中有關業主在業主大會上的投票權的規定保持一致，此次修改刪去了原來的《條例》中“業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”的規定。

　　“原來的《條例》賦予省一級政府有關部門有確定業主首次投票權的權力，目前《物權法》對于業主在業主大會上的投票權的規定，就是面積加上人數，沒有第二種確定方法。”秦兵稱。

　　《物權法》第七十六條以列舉的形式，規定了七種由業主共同決定的事項，為了和《物權法》一致，此次修改的第二項將舊《條例》中由業主共同決定的六種事項改成了和《物權法》一樣的七種事項。

　　此外，《物權法》第七十六條還規定了決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施這兩種事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　此次修改中的第二項和第三項都保持了和《物權法》第七十六條完全一致，比如將舊《條例》的有關規定修改為“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加”；增加了“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”的規定。

　　此外，根據《物權法》的有關規定，新《條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”。

　　在肯定新《條例》保持和上位法《物權法》高度一致的同時，秦兵對新《條例》延續了“面積加人數”這種決定方式提出了自己的看法。“如果一個小區的公攤面積，即《物權法》中規定的共有部分比較大，就會出現占業主總數三分之二以上的業主占有的專有部分，不到建筑物總面積的三分之二，這就不符合法律規定的面積加人數的決定方式，就會出現小區大多數業主都同意的事兒，但按照法律法規，卻無法決定的尷尬情況。”秦兵說。

　　另外，第四項修改賦予了物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對于業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主的權力。

　　對此，秦兵表示了自己的擔憂，“第一項和第四項修改都增加了物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對于業主大會、業主委員會的指導和監督管理的權力，但問題也會出現。同時有包括街道辦事處、鄉鎮人民政府、建委小區辦在內的三個部門有這些權力，這種多頭管理有很多隱患。比如對于某個小區業主大會的決定，有兩個部門同意、一個部門不同意，或者一個部門同意、另外兩個部門不同意怎么辦？對于這些問題，期待有關部門拿出操作性更強的實施辦法或細則。” (王亦君 ）