重慶：直轄市比價效應提升房價空間

　　這是重慶一工地上的塔吊，遠處的渝中半島高樓林立(8月3日攝)。7月份重慶主城區商品住房成交面積達248.52萬平方米，同比增長251.8%。 發展改革委、國家統計局的調查顯示，今年5月以來，北海、蘭州等中西部省區市房價，比去年同期上漲超過10%。重慶市6月份，14天內商品房均價上漲7.8%。 新華社發

　　正想買婚房的孫剛非常惱怒，他對記者說，看中的一套70多平方米的二手房，在談判期間，業主卻連續三次提高報價，由最初的30萬元漲到了32萬元，并且放話說，買不買隨便，反正還有人等著呢。“不是說重慶的購房者是最幸福的嗎？現在怎么成了這個情形了？”孫剛最后對重慶房價的“飛漲”發難。

　　重慶副市長黃奇帆曾在年初做出承諾：重慶人一個月收入能買一平方米。黃廳帆即時算帳說：“2006年，重慶主城區商品房平均價格為2700元/米，主城區居民的月均收入就是2700元左右，基本實現了1:1。而北京和上海的比例大體是1:2到1:3”。由此，重慶人是最幸福的購房者成為全國各城市的佳話。

　　但這些已成歷史。據重慶國土局的監測數據統計，6月17日～25日，9天時間里，主城區商品住房共成交4524套，面積41.33萬平方米，與國務院公布重慶成為試驗區之前的地價相比，每平方米價格由原來的2800多元上漲到3055元，均價上漲7.6%。

　　9天上漲7.6%，引起一片驚呼，但重慶的房價上升勢頭并未就此打住，繼續發揮“牛氣沖天”的效應。

　　“早上剛掛牌，下午就急著改價格。”重慶鋼運置業董事長代育松說，個別優質二手房的價格一天改一兩次已不算稀奇。曾有媒體于6月22日、23日對重慶市房地產界進行實地調查，報告顯示：在過去幾天中，這幾家新樓盤的價格，每平方米售價上漲幅度多在200～700元之間，其中一個樓盤近期的價格上漲900元，上升幅度超過20%。

　　對于重慶房價由溫轉熱，重慶市規劃學會副理事長何智亞先生認為：這是一個價格上升的拐點，主要是受直轄十周年各類利好消息影響。他說：“我們可以回頭看看2003年之前，重慶的房價，那時一直是不冷不熱。但到了2003年重慶召開‘兩會’后，房價立即從每平方米2000多元提高到3000元。現在重慶正處于直轄十年的時機，各類利好消息不斷，增強了人們對重慶經濟社會發展的信心，加之城市土地價格上漲，重慶房價出現上揚并不奇怪。”

　　據何智亞先生分析，此次重慶房價的快速上漲，主要得益于直轄十年慶典充分展現了重慶的經濟實力，再加上以前的房價處于洼地，使得重慶房市“補漲”需求強勁。

　　房地產經濟專家王志在接受記者采訪時就重慶房價表示：“對比北京、上海、深圳、杭州這些城市的房價都在1萬左右，重慶僅僅3000元/平方米的房價仍然具備上漲動力。”

　　成都：“城市中心論” 引發房產升值浪潮

　　5月中旬，地處成都市中心的一個新盤“皇后國際”首次亮相，總共700套房子，竟引來里三層外三層水泄不通的人群，以致于警察不得不到現場維持秩序。

　　自年初以來，市中心的新盤亮相，幾乎都迎來了類似的瘋狂，業內人士認為，這主要是城市中心論的價值投資理念讓人們再次對城市中心區域房屋的投資價值看好，致使中心城區的樓盤開發量猛增，而價格漲幅也最大。投資機構預測，城市中心居家價值和投資價值的回升，可能進一步激發人們對市中心房產的購買欲。

　　成都萬源房地產公司的羅先生指出，市中心土地資源的稀缺造成了地價必然不斷翻番。據劉先生介紹說，從2000年以來，城市中心住宅物業出現了三個較大的拐點：2002年之前基本在3000元/平方米以下；2002年突破3000元/平方米，部分物業達到了4000元/平方米以上的價格。到2006年，市中心住宅物業出現了猛漲，突破了6000元/平方米，以財富中心為例，其三期推出的均價達到了6900元/平方米。2007年，成都市中心甚至出現了壹號公館上萬元/平方米的住宅。

　　“市中心的房價是看著漲起來的。”一位劉姓投資者稱，這兩年來他一直關注樓市，并舉例說：“2006年初，東渡時代凱悅的價格是5300元/平方米，而今年初開盤的正成財富ID，已經漲至6200元/平方米。近日錦興路一個新盤的價格已經突破7000元/平方米。這三個樓盤的地理位置和品質是相當的。這幾年市中心房價最少也有15%左右的漲幅，有的已經超過了20%。”

　　成都作為“新特區”的身份得以確定，其經濟發展后勁充足；再加上成都良好的人文環境，使得在成都進行投資成為熱點，這帶動了成都的房價上漲。

　　“在《2007成都城市中心物業投資增值報告》中有數據表明，購買成都的房子有一半是外地人，他們普遍看好成都的經濟發展；而且成都人講究休閑，舒適，市民本身就有改善居住環境的要求，這就加強了購房的剛性需求。”羅先生稱：“再加上成都剛剛被國家批準為新特區，城市魅力不斷擴散，成都房價上漲就是自然而然的事了。”

　　羅先生預測，隨著地鐵1號線的建設與貫通，2號線的正式開工，成都市中心物業還可能迎來更大規模的升值浪潮。

　　天津：京津兩市“同城”助推天津房價上漲

　　今年1～6月，天津全市商品房銷售421萬平方米，銷售均價為5819元/平方米，比去年上半年上漲了16%以上。其中商品住宅成交362萬平方米，均價為5552元/平方米，上漲16.6%。商品住宅均價比去年全年上漲16.4%。

　　對于天津房價的持續走高，南開大學經濟學博士劉玉錄分析說：“天津作為北方經濟中心，與北京之間的交通建設得以加強，這不但吸引投資方的資金，同時還為一些在北京工作的人員于天津購房提供了選擇。”

　　據消息報道，京津高速公路(天津段)、津薊高速公路延長線工程主線將在今年年底貫通。這無異為天津地產帶來一股強勁的推動力。“京津同城”概念的推出首先挑動了沿線房地產開發商的敏感神經，吸引了他們的投資熱情。統計數據顯示，一季度，天津市房地產開發投資開局利好，繼續保持平穩增長，累計完成投資75.14億元，同比增長22.3%，保持了2006年22%的增速。房地產投資開發指數為118.45，比上年同期提高14.85點。

　　在這些路段附近開發的樓盤，受到來自北京市民的追捧。

　　“如果駕車從天津市宜興埠上高速開往北京，到北京大羊坊收費站只需45分鐘，再到分鐘寺橋，最后開到王府井，全程只用65分鐘。”劉玉錄說：“京津交通變得如此快捷、便利，而北京的房價已直上萬元/平方米，這就讓很多在北京工作的人考慮在天津購房”。眾所周知，因為交通堵塞，路途較遠，在北京工作的人上班花費1小時是非常普遍現象。

　　劉玉錄認為，北京是中國的政治文化中心，天津即將成為中國最具活力經濟中心之一。從地理位置上看，天津是離北京最近的一線城市，京津通道的增加節省了兩地通行的時間，京津兩市的“同城”感越來越明顯，這為相對北京有著巨大價格優勢的天津地產行業提供了極大的機遇。

　　專家觀點

　　趙曉：住房問題不能單靠市場化

　　“政策不能單單停留在房價問題上，還要深入到收入分配層面上，深入到住房供應制度上。從住房供應制度上，很明顯，解決窮人住房問題不能單靠市場化，同時也要靠政府的住房保障。”

　　房價太高，有可能是房價背離了價值，有泡沫，不合理；但也有另一種可能，即房價其實是合理的或者基本合理，房價的上漲中并沒有很大的泡沫，但老百姓還是買不起房子。這就意味著老百姓的收入太低，就算房價下降，可能還是買不起。

　　其實，反映出房價不合理的背后是國民經濟的一個更深層次的問題：國民經濟分配結構可能出現了畸形。

　　眾所周知，我國過去幾年已經形成了相當嚴重的收入分配兩極分化格局。在這樣的情況下，你能指望房地產消費有一個健康格局嗎？你能指望通過房價穩定讓一般人買得起房嗎？很難。如果收入分配格局出現問題，那么，整個住房購買肯定也是畸形的，而住房供應也必定是畸形的。所以政府的政策卻不能單單停留在房價問題上，還要深入到收入分配層面上，深入到住房供應制度上。

　　從住房供應制度上，很明顯，解決窮人住房問題不能單靠市場化，同時也要靠政府的住房保障。老百姓收入低，不僅買不起房，也享受不起高等教育，甚至看不起病。如果所有這些問題都同時發生在今天的中國，那么背后除了收入分配問題，政府的公共服務和社會保障也出了問題。

　　1997年以來，政府只想通過住房發展來拉動經濟增長，所以整個方向就是住房市場化，完全忽視了住房的社會保障(也忽視了政府在其他領域的公共產品和服務的供應)。盡管2006年是一個重大的轉折點，政府終于開始重視住房保障體系的建設了，但直到今日，住房保障體系的建立仍不樂觀，這里面又牽涉到更加復雜的中央和地方關系，特別是財權與事權對稱的問題了。

　　我相信，政府對住房供應結構的管制、想讓市場來買單的思路在這個階段有一定合理性。但政府必須從每年兩位數增長的財政收入中拿出錢來，去下決心構建一個社會住房保障體系才是真正的解決之道。(趙曉：經濟學博士，北京科技大學經濟管理學院教授。)

　　左小蕾：政策應更多滿足實際需求

　　判斷房地產市場的時候，不能只看到對房地產投資需求的“錢勢洶洶”，就以為需求旺盛，大力推動“高檔”房屋的發展，也要看到短期逐利資本的潛在風險。還要注意實際需求是否得到滿足和改善。

　　實際需求是不可能用巨大的錢的流向來宣示自己的存在的，充其量只能對著“空置”的高樓大廈興嘆“我買不起”而讓其閑置的方式來爭取社會的關注，我們畢竟存在收入的差距。

　　房子是要建的，房地產業在中國相當長的時期內會有很大的發展空間。但是政策應該更多地關注中低檔房屋的建設。發展商追求利潤要發展高檔房無可厚非，但是應該主要利用自有資金去發展。

　　爭論“房地產業有沒有泡沫，應不應該發展”、“房地產價格應不應該大幅下降”這些問題，需要先把利益格局搞清楚，然后把利弊搞清楚，否則似是而非誤導市場、誤導政策取向，也破壞和諧。

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