主持人 本報記者 陸婭楠

　　嘉 賓 顧云昌：中國房地產及住宅研究會副會長、建設部住房政策專家委員會副主任

　　劉洪玉：清華大學房地產研究所所長

　　住房具有雙重屬性——

　　住房問題不僅僅是經濟問題，還是社會問題

　　記者：當前我國房地產市場中的核心問題是什么？應該如何正確看待群眾十分關心的房價問題？

　　顧云昌：房價問題是住房問題的一部分，但不是住房問題的全部，這兩者更不可以混為一談。房價問題實際上是市場問題，和肉價、車價一樣，主要由市場供求關系決定。住房問題則不僅僅是經濟問題，還是社會問題，甚至會成為政治問題。

　　房價可以通過市場調控而達到平穩，而住房則要通過全社會的努力來解決，需要兩條腿走路，一條腿是市場化，另一條腿是保障性。

　　房地產市場具有很強的區域特性，它的供應彈性系數很小，而需求彈性系數很大。舉個例子，外地的房子不可能移到北京來，但是京外的人卻可以隨時來北京買房，因此大城市容易出現房子供不應求的局面。當一種商品供不應求的時候，價格怎么會不上升呢？許多人的思維停留在計劃經濟時代。那個時候，房子是政府與單位統建統分，房價由成本決定。如果現在仍然只用成本計算房價，并認為房子價格遠超了成本，不合理，那就成問題了。現在是市場經濟，供求決定價格，特別在供不應求的狀態下，就不完全由成本決定房價，更不可能用政府指令規定商品房房價。

　　劉洪玉：不錯，住房的社會屬性決定它是必需品；住房的經濟屬性又使它成為一種投資品，是家庭財富的重要組成部分，也是家庭資產保值增值的重要手段，住房的這種雙重屬性使得住房問題極為特殊。

　　當前我國房地產市場中的核心問題，是住房價格上漲過快。這既有房地產市場內部的原因，如供應結構不合理、供給者行為不規范等導致的有效供給不足，投機和投資性購房比例較大、住房超前消費行為導致的住房需求過旺，二手房市場不發達使住房供應嚴重依賴新建商品住宅市場。也有房地產市場外部的原因，如經濟持續高速增長、加速城市化、勞動力和資本向大城市單向流動、流動性過剩、公共住房制度不完善等。

　　市場供求矛盾突出——

　　買房置業需求是膨脹性的，但房屋供應不可能是無限制的

　　記者：怎樣看待目前房地產市場上呈現出的供求矛盾？是什么原因造成了這種“供不應求”的局面？

　　顧云昌：從需求方面來看，買房置業需求是膨脹性的。對房子的需求有兩方面，一方面是持續旺盛的自住性置業需求，另一方面是勢不可擋的投資性置業需求。流動性過剩導致大量資金投到樓市。銀行存款利率太低，而目前普通百姓的投資渠道又太有限，因此大量資金涌向了樓市和股市。

　　再看供給，房屋供應不可能是無限制的。這主要源于土地供應量的收緊和商品住宅土地開發增速的放慢，以及其它多種因素造成的住宅竣工速度放慢。

　　收緊銀根、增加稅收，在遏制炒樓的同時，也在一定程度上減少了二手房等存量房的流通，加劇了樓市的供不應求。同時，所增提的稅收還可能被轉嫁到買房者身上，造成中低收入者的買方成本再次提高。

　　穩定住房價格的關鍵在土地。應加大供應，盤活存量，還要提高容積率，認真探索城鄉建設用地統籌高效利用。全國農村人均建設用地達200平方米／人，而城市約為人均80—100平方米，相當于一個進城農民工的閑置住宅用地可以解決兩個城市居民的住房用地，因此如何將農村大量閑置建設用地轉化為城市建設用地，多提高土地供應量，也是亟須深刻思考的改革問題。

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