樓市掠影

　　從三個樓盤看香港房市

　　太古城：香港雖然山地多，但交通效率很高。特別是輕軌鐵路與地鐵構成的軌道交通系統，可以讓你很快到達商業繁華區或大型住宅區。從羅湖口岸過關搭乘廣九東鐵，再轉地鐵，只需一個小時左右就可抵達太古城，其間距離有60余公里。

　　太古城始建于上世紀七十年代，是香港第一個在設計時加入庭園設計的住宅項目。該項目占地面積約20萬平方米，建有8個小區61棟高層住宅大廈，居住人口達4萬余人，是目前香港少數幾個戶數超過1萬的大型社區之一。記者在采訪中注意到，30年過去，太古小區內庭院整潔，涼亭、草坡、小溪布置頗為精當。

　　經過30多年經營，太古城的配套設施已經很完善。除醫院、教育設施外，太古城中心是一個大型MALL，已經成為香港著名的購物中心，百貨、飲食、娛樂設施齊全。太古城居民經過這里下地鐵，可在20分鐘內到達中環。到深圳羅湖口岸也很便利。

　　中原地產長期跟蹤這個項目的價格走勢。統計表明，2003年底，均價從此前最高的9萬元／平方米跌至最低的3萬元／平方米。目前為6萬元上下(有海景的要9萬元／平方米，無海景的要4.5萬元／平方米)。香港地產界認為，3萬元／平方米已是太古城的“鐵底”了。

　　貝沙灣：港島東側海濱的貝沙灣新盤，可代表目前香港的高檔住宅。

　　貝沙灣項目背倚港島，西臨西博寮海峽，由8棟36層至40層的高級公寓樓以及29座單體別墅組成，所有住房全部為海景房。公寓樓有2800余套，現在已經售出2500套。此地塊原為港府數碼港選址，項目開發的同時，政府與開發商合作建起了數碼港大廈。數碼港由多座樓宇組成，式樣現代，有購物中心、酒店、娛樂設施、寫字樓，并有部分科技公司入駐。數碼港前海灘，被建成一座占地數萬平方米的草坪，貝沙灣也“借光”兼有海景、綠地。

　　貝沙灣一樓建有空中花園、大型游泳池，可說是極盡豪奢。公寓樓最小面積110平方米，最大230平方米，中等戶型均價為9萬元／平方米，大戶型均價為11萬至13萬元／平方米。不過從最近二手房成交看，8萬元／平方米的房子也能找到。第五期的29座別墅沒有銷售，預計要22萬元／平方米。

　　記者參觀過后覺得：“惟一的遺憾是不通地鐵。”美聯物業助理營業董事徐志強笑了一笑：“通地鐵什么人都可以來，就不值那么多錢啦。”

　　香港戴德梁行董事、北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻說，如以規模而論，貝沙灣還不夠大。當今香港出現了一個新的豪宅區，在九龍的九龍站附近，已有凱旋門面市，由于有海景，而且可眺望港島，最貴的復式房賣出了40萬元／平方米。

　　豫豐花園：在香港新開盤中該項目價格最低—2.8萬元／平方米。其實樓盤品質不算太低。記者注意到這里綠化面積比較多，預留有停車位，物業管理比較嚴格。會所前的游泳池中有好些歐美人士，拉家帶口，一副安然享受的樣子。售樓人員說，到這里買房的，有香港人，有外國人，深圳人最多。

　　這個樓盤較小，只有1576套，而且戶型也以中小為主。

　　樓體建筑質量屬于中等，樓盤素質略高于深圳的梅山苑，略低于梅林一村，單位面積價格則略高于深圳星河丹堤復式房。

　　商鋪特寫

　　香港“鋪王”是零食攤

　　香港二季度寫字樓成交量料創新高

　　商業地產分寫字樓和商鋪兩種。據香港業內人士介紹，香港房地產商在建成物業后，只出售少量商鋪和寫字樓，而將多數留在手中出租，使公司有穩定的收入來源。

　　中環租金超過1997年

　　香港DTE戴德梁行董事、北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻說，香港商業地產租金1997年劇跌后，從2003年起開始恢復性上漲，現在中環一帶某些寫字樓的租金已經超過1997年，商鋪也是一樣。他說，像置地廣場一樓的鋪面，只有國際名牌專賣店或者大銀行才租得起。

　　高檔寫字樓集中在中環一帶，大型跨國金融機構、地區總部、投行、銀行、證券公司、港交所都聚集于此，由于供應有限，甚至到了有錢也租不到房子的狀況。特別是國際金融中心大樓(IFC)，寫字樓長期爆滿，空置率低于1%，導致租金大幅上升。現在高檔寫字樓有向北擴展的趨勢。九龍站附近正在興建高檔寫字樓，一兩年內，香港的商務中心區將延伸到那里。

　　小食店占據香港鋪王

　　陶汝鴻告訴記者，香港最貴的商業地段還有尖沙咀的北京道，那里比較好的商鋪租金可達1萬元／平方米，主要是時裝店、小吃店、找換店租用。

　　在采訪期間，不止一位香港市民或業界人士建議記者去看看香港最貴的地鋪(一樓商鋪)——銅鑼灣怡和街三角地。

　　記者到這里的時候正是下午兩點鐘前后，驕陽似火。崇光百貨東側，怡和街和記利佐治街構成了一個三角地帶，其“尖部”貌不驚人，有大約四五平方米，三位婦女在賣果汁、熟魚丸、熟牛肉丸、雪糕等。這就是香港的“鋪王”了。記者幾年前曾經在這里逛過夜市，晚上人山人海，來這里買零食的人川流不息，至今仍有印象。但現在是中午，客流量不算很大。據稱這里的月租金達到1.5萬元／平方米。

　　中原地產聯席董事黃良升說，香港的商鋪，最貴的多是賣零食的。這種行業利潤毛利很高，比如一杯果汁成本只要1元，卻能賣9元，但賺到8元有7元要用來交鋪租，所以最賺錢的還是業主。他說不清楚這個鋪王的月租究竟是多少，只是在報紙上見過招租廣告，上面的價格可能有業主自我炒作的成分。

　　中高檔物業內的商鋪，因樓層和地段不同而各異。像太古城中心里的商鋪，月租金為1000至5000元／平方米不等。

　　寫字樓成交量料創新高

　　據美聯物業的研究，受香港經濟快速增長的刺激，香港甲級和乙級寫字樓的銷售價格自2006年1月起進入一個快速增長期，當年內分別上漲9%和10%。今年由于甲級寫字樓供應過少，造成中環寫字樓供不應求，價格高企不下。今年國際金融中心月租達1800元／平方米，已經超過1997年水平。該機構預計今年第二季度寫字樓成交量將突破去年水平，成交金額可望創下1997年樓市高峰期后的新高，預計中環甲級寫字樓每平方米售價將挑戰14萬元水平。

　　美聯物業正在代理出售的一間寫字間，位于上環干諾道中信德中心——招商局大廈21樓，面朝維多利亞灣，163平方米，二手毛坯房，樓齡22年，售價要1305.6萬，相當于每平方米8萬元。

　　售樓員劉志威說，跟過去相比這個價格還算低的。這一帶寫字樓的售價、租金比1997年最高峰時還低30%左右。最近成交的西翼中心上的一套寫字間，每平方米8萬元，比1997年時的價格還低50%。據中原地產統計，香港7月份二手私人住宅平均月租金為140元／平方米。

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