買(mǎi)東西，先看貨后交錢(qián)，是天經(jīng)地義的事兒。不過(guò)現(xiàn)在，人們?cè)谫I(mǎi)房子的時(shí)候經(jīng)常是看不見(jiàn)房子就先把錢(qián)交上了。因?yàn)槲覀儗?shí)行的是商品房預(yù)售制度，按照這一制度，那些沒(méi)完工，甚至還在圖紙上的期房也可以拿出來(lái)銷售。表面上看起來(lái)，期房的價(jià)格要比現(xiàn)房便宜一些，但一旦有什么閃失，麻煩就大了。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅僅在北京，就有50多棟爛尾樓，其中大多數(shù)都是已經(jīng)出售的期房，即使按照每棟爛尾樓100個(gè)業(yè)主計(jì)算，那么至少有五六千個(gè)家庭，買(mǎi)了期房卻遲遲住不進(jìn)去。購(gòu)買(mǎi)期房的業(yè)主真是吃了大虧。
期房銷售制度不完善，期房業(yè)主成為苦主
臨近北京朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村的一幢高層樓房，名字叫做現(xiàn)代花園，從外表看，它已經(jīng)完工。然而，走近觀察，卻可以看到現(xiàn)代花園的大門(mén)是用鐵皮虛掩著，門(mén)邊還露出水泥內(nèi)墻，整幢樓空空蕩蕩，沒(méi)有一點(diǎn)聲響。一位業(yè)主告訴記者，他1996年就購(gòu)買(mǎi)了樓里的一套單元房，可到現(xiàn)在也沒(méi)能住進(jìn)去，一等就是12年。
現(xiàn)代花園樓盤(pán)，從外表看已經(jīng)完工。近看時(shí)它的大門(mén)是用鐵皮虛掩著，門(mén)邊還露出水泥內(nèi)墻，整幢樓空空蕩蕩，沒(méi)有一點(diǎn)聲響。這是一棟建了12年的期房。
業(yè)主：“就我來(lái)說(shuō)，我們實(shí)際上那個(gè)時(shí)候還是很謹(jǐn)慎的，我在北京市房屋土地管理局有一個(gè)朋友，我還徹底查了(開(kāi)發(fā)商)的五證土地證、開(kāi)工許可證等，都查了，有。”
記者：“都有嗎？”
業(yè)主：“對(duì)，所以我們才買(mǎi)的。”
接受采訪的業(yè)主告訴記者，當(dāng)初開(kāi)發(fā)商承諾1998年交房，可當(dāng)他1998年找到開(kāi)發(fā)商時(shí)，卻被告知說(shuō)暫時(shí)不能入住。之后他又找了開(kāi)發(fā)商無(wú)數(shù)次，但到現(xiàn)在他也沒(méi)能看到一眼屬于自己的那套房子。還有兩位有著相同的遭遇的業(yè)主，他們每個(gè)人都向開(kāi)發(fā)商交了五六十萬(wàn)的首付款，每個(gè)月還得還銀行的貸款，卻又得不到本應(yīng)屬于自己的房子。2006年4月，北京市第二中級(jí)人民法院曝光光了一批“老賴”的名單，其中欠債最多的是一家名為“北京德華”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，而“北京德華”公司正是現(xiàn)代花園的開(kāi)發(fā)商。
記者：“你覺(jué)得導(dǎo)致后來(lái)這一系列問(wèn)題根源在哪呢？”
業(yè)主：“根源就是期房，它賣的是期房，這是根源。”
而在去年，本臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道也曾報(bào)道過(guò)同樣的事件，在宣武區(qū)兩廣路，一群業(yè)主索性搬進(jìn)了樓盤(pán)的售樓處，在那里安起了家。業(yè)主們購(gòu)買(mǎi)的也是期房，他們大都是2001年左右就交納了房款，可一等也是五六年，沒(méi)有一個(gè)人得到應(yīng)該屬于自己的房子。
北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任 邢寶軍：“2000年開(kāi)始預(yù)售，第一批有20多人買(mǎi)了房子，后來(lái)因?yàn)闆](méi)有蓋起來(lái)，停工了，一部分人就退掉了。第二次是2002年又開(kāi)始建這個(gè)樓又開(kāi)始預(yù)售，當(dāng)時(shí)說(shuō)2003年年底交工。”
這位現(xiàn)代花園的業(yè)主告訴記者，他1996年就購(gòu)買(mǎi)了樓里的一套單元房，可到現(xiàn)在也沒(méi)能住進(jìn)去，一等就是12年。
記者：“(開(kāi)發(fā)商)當(dāng)時(shí)承諾的嗎？”
邢寶軍：“對(duì)，當(dāng)時(shí)承諾的，又沒(méi)有建成，到2003年的時(shí)候，又有了第三次預(yù)售，說(shuō)2004年交房，結(jié)果還是沒(méi)有做到，賣了三次，這個(gè)房子。”
房產(chǎn)開(kāi)放商的“預(yù)售歪經(jīng)”
2006年4月，北京市第二中級(jí)人民法院曝光了一批“老賴”的名單，其中欠債最多的是一家名為“北京德華”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，正是現(xiàn)代花園的開(kāi)發(fā)商。
出問(wèn)題的期房，遠(yuǎn)不止北京的現(xiàn)代花園和東華金座，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房地產(chǎn)官司中，70%到80%都與期房有關(guān)。期房這個(gè)詞，最早是香港的說(shuō)法，在內(nèi)地則是開(kāi)始于1994年，那一年我們國(guó)家制定了商品房預(yù)售制度，這項(xiàng)制度最初的目的是為了拉動(dòng)內(nèi)需，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金門(mén)檻。10多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，這一制度確實(shí)起到了培育市場(chǎng)的重要作用。但一些不講誠(chéng)信、實(shí)力不足的企業(yè)，也開(kāi)始鉆這項(xiàng)制度的空子，把“預(yù)售經(jīng)”越念越歪。
邢寶軍，北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任，東華金座的業(yè)主之一。由于自己的切身經(jīng)歷，他對(duì)期房銷售制度做了大量的調(diào)研。
北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任 邢寶軍：“(開(kāi)發(fā)商)投入非常小，首先，他需要有一筆錢(qián)，能拿到地皮，他甚至可以借一筆錢(qián)，這樣政府可以把項(xiàng)目給他讓他去運(yùn)作，這時(shí)他可能就把這筆資金還給人家了，然后他拿地皮再去做抵押，項(xiàng)目抵押，然后貸到一筆款，然后建這個(gè)樓，同時(shí)他預(yù)售這個(gè)房子，預(yù)售他能回收很多資金，甚至這個(gè)樓盤(pán)在建設(shè)當(dāng)中開(kāi)發(fā)商可以不出錢(qián)，由建筑商來(lái)墊錢(qián)蓋樓，甚至里面的一些設(shè)備也可以由銷售商來(lái)(墊資)提供
這樣(開(kāi)發(fā)商)可以花很少的錢(qián)建這個(gè)項(xiàng)目，這是開(kāi)發(fā)商一般使用的手段。”
邢寶軍告訴記者，說(shuō)得通俗一些，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的過(guò)程可以叫做“空手套白狼”。如果整個(gè)資金鏈全部的資金是一億元，那么開(kāi)發(fā)商的前期啟動(dòng)資金大約只需要投入一千萬(wàn)元，并且一千萬(wàn)很快就能用銀行貸款或業(yè)主購(gòu)房款還上。而業(yè)主花了幾十萬(wàn)買(mǎi)到的，只不過(guò)是售樓處的沙盤(pán)和樓書(shū)上還不存在的樓盤(pán)。為了從業(yè)主手中拿到錢(qián)，開(kāi)發(fā)商們是絞盡腦汁。
北京東華金座咨詢服務(wù)中心主任 邢寶軍：說(shuō)得通俗一些，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的過(guò)程可以叫做“空手套白狼”。
北京現(xiàn)代花園業(yè)主：“廣告做得特別好，售樓處裝修得很華麗，門(mén)口還特地停了一輛勞斯萊斯轎車，很高級(jí)的轎車。”
在北京一年一度的春季房展會(huì)上，隨時(shí)都能聽(tīng)到售樓人員極具煽動(dòng)性的宣傳。
售樓人員：“那肯定能升啊，兩廣路這個(gè)，明年就(開(kāi)通)兩廣路嘛，兩廣路一開(kāi)通，這個(gè)房?jī)r(jià)肯定是大幅度的上調(diào)。尤其是我們這個(gè)項(xiàng)目，這邊有一個(gè)25萬(wàn)平米的購(gòu)物中心嘛，這個(gè)購(gòu)物中心起來(lái)的話，這個(gè)房?jī)r(jià)肯定是大幅度的上漲。”
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