近日，京滬兩地房貸政策一松一緊，給人“南轅北轍”之感。首先是北京市首次允許公積金異地購房，并提高了月繳存額上限。可上海銀監(jiān)局發(fā)出通知，嚴(yán)禁變相放寬貸款條件。專家表示，房貸松緊直接關(guān)聯(lián)的是兩地樓市冷熱。

　　京滬房貸略有區(qū)別

　　從去年底以來，隨著經(jīng)濟(jì)的整體不振，國家為了啟動內(nèi)需，放寬了銀行的房貸速度，特別是房貸政策，出臺的首套房利率七折優(yōu)惠成為樓市回暖的最強(qiáng)支撐政策。除首次允許公積金異地購房外，北京還同時將月繳存額上限上調(diào)至2682元，比去年提高290元。這樣的利好政策無疑更加有利于刺激消費(fèi)者的購房欲望。不僅如此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，還將有更優(yōu)惠的房貸政策會相繼出臺。

　　然而，上海銀監(jiān)局近期發(fā)出通知，要求在滬中外資銀行嚴(yán)格執(zhí)行個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規(guī)定，嚴(yán)禁變相放寬貸款條件。

　　在首付成數(shù)上，上海銀監(jiān)局明確除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%，且貸款首付款比例應(yīng)隨套數(shù)增加而提高，具體提高幅度按各總行相關(guān)原則自主確定。若個人購置的首套住房為非普通住房，首付需至少四成，而此前的政策是首套住房首付下限為三成。

　　滬成交反彈促房貸收緊

　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉認(rèn)為，國家將加強(qiáng)房貸政策方面的監(jiān)督力度。現(xiàn)在上海居民購買第二套房一般具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，對拉動需求有較強(qiáng)的效果。“政策的變化其實(shí)就是樓市先期信號，此次上海銀監(jiān)局重申首付比例肯定了前段樓市回暖是剛性需求的釋放。”

　　美聯(lián)物業(yè)3月住宅藍(lán)籌指數(shù)報(bào)告顯示：隨著首付和抵押貸款利率下調(diào)，積壓已久的剛性需求得到釋放，上海二手房成交于3月開始全面啟動。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟則對記者表示，“上海收緊第二套房貸政策，最主要的一個原因應(yīng)該是成交量的快速反彈，并且是在多數(shù)開發(fā)商開始漲價(jià)的大背景下提出的。”

　　首先成交量持續(xù)快速攀升，今年1-3月成交幾乎每月翻番，而4月份前20天的成交量已經(jīng)達(dá)到了105萬平方米，預(yù)計(jì)整個4月的成交量將超過3月，逼近2007年樓市最熱時候月均175萬平方米的水平，“樓市過熱現(xiàn)象又將出現(xiàn)，因此上海銀監(jiān)局適時收緊二套房貸的政策，防止市場過熱。其次，開發(fā)商紛紛在近期上調(diào)價(jià)格。2007年底樓市開始進(jìn)入下行通道正是通過調(diào)控第二套房貸，因此此次收緊政策最主要的目的是防止房價(jià)上漲而導(dǎo)致樓市又進(jìn)入嚴(yán)冬。”

　　陸騎麟認(rèn)為，此次收緊第二套房貸政策只是針對以前未達(dá)到優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)的購房者，未涉及自住需求和改善型需求，因此剛性需求沒有太在意這個政策。

　　丁偉預(yù)計(jì)，今年的走勢關(guān)鍵還是看4-6月份的傳統(tǒng)旺季。如果4—6月份能持續(xù)現(xiàn)在的走勢，則7—8月的淡季萎縮將被控制在20%—30%之內(nèi)，緊接著的“金九銀十”就肯定會出現(xiàn)超越3月井噴的另一波行情，成為今年真正的爆發(fā)期。反之，很有可能一片“慘淡”，加之今年5月份一手房的上市量非常巨大，開發(fā)商為減輕資金壓力，很有可能再度采取大幅降價(jià)的行動，屆時對二手房市場的沖擊是不言而喻的。