3月20日，昆明市規劃局原局長曾華受賄案在昆明開庭。公訴機關指控曾華利用職務之便，先后接受了17家單位的賄賂，非法收受錢物200多萬元。在這17家單位中，有15家是昆明的房地產商。手握房地產規劃審批重權僅兩年，曾華就步前兩任的后塵，在地產商頻頻“進貢”下把持不住而應聲倒地。

　　前任胡星，官至云南省交通廳副廳長后，仍被檢察機關查出與昆明市某樓盤違規開發有關，倉惶出逃。胡星的前任李德昭，在任期間受賄337萬元，退休數月后案發，只能在監獄中度過余生；

　　前后三任規劃局長為何都被地產商“公關”落馬？房地產業界人士透露說，容積率、建筑密度和綠化率，這三個決定房地產項目贏利與否、贏利多少的指標就掌握在規劃局手中。容積率高一點點，規劃紅線退一點點，一般人根本覺察不出來，對房地產商來說卻可能是數千萬的利潤。

　　據本地媒體報道，昆明某地產商曾以296萬元／畝的價格拍得一塊土地，而當時那里的土地均價僅50~60萬元／畝。如果在規劃時不提高容積率，很有可能血本無歸。于是，該地產商在向曾華“示好”后，如愿以償地把容積率提高了一些。

　　所謂“容積率”，就是一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。建筑面積越大，房地產利潤越多，因此，提高容積率、實現可售面積最大化，是地產開發商孜孜追求的目標。一位房地產公司部門經理說：“對商業開發來說，容積率就是面積，面積就是錢。”

　　云南田野咨詢機構數據中心經理張帆舉例說，以一塊占地1萬平方米的土地來計算，假使容積率是3，意味著可建3萬平方米，容積率提高到3.5，則可建3.5萬平方米。如果以3000元／平方米的價格出售，可以多得1500萬元。“用來‘打點’的幾萬元與之相比實在是不算什么。而且，1萬平方米的土地是非常小的樓盤。”張帆說。

　　張帆從事房地產咨詢多年，他介紹說，在房地產業界內，盛行兩種“偷”容積率的辦法。一種是將房屋的層高建成5米多，中間加建一層，這種非“平層”、非“躍層”、非“錯層”的樓報批時只按底面積算，而售房時則加上加建的那一層。這是從技術層面上鉆法律的空子。

　　另一種“偷”容積率的辦法就是通過不正當交易來修改規劃條件。

　　2006年1月，昆明市正式發布的城市規劃標準規定，二環以內新建住宅容積率不能超過3.5，二環以外不得超過3。但實際上，二環內不超過這個上限的樓盤極少。涉嫌胡星案、違規開發的樓盤“金碧陽光”，不僅強行改變原來規劃的“城市綠地”用途，規劃公示上標明的容積率更是高達4.2。另一位于昆明市中心步行街旁的樓盤還在打地基，張帆說，其規劃容積率至少在6至7之間。

　　容積率的提高對購房者來說，意味著居住舒適度大打折扣。云南財經大學房地產與土地政策研究中心副主任周大研分析說，“地就這么大，建筑面積加大了，樓層得加高，綠化率降低，綠化景觀減少。樓層加高后，住戶也多了，電梯擁擠了。采光率也下降了，可能本來日照時間有5小時的，現在前面那棟樓加高了兩層，只剩3小時了。總的來說，消費者利益肯定是受到損害。”

　　而在張帆看來，在購房者中存在著盲目消費趨勢，多數人不會對上述因素多加考慮。

　　近年來昆明房價的畸形走高也是曾華及他的兩個前任遭群眾指責的原因。“理論上說，容積率與房價是成反比的。容積率上去了，居住環境不好，會影響房價。就單個項目而言，樓層加高可以降低土地成本，降價的空間也加大。但現實是，容積率上升對房價提高沒起什么抑制作用。”周大研說。

　　張帆認為，小高層、高層樓盤公攤面積大，電梯費、物管費增多，購房者實際可用面積減少，其實購房成本是升高了。雖然土地成本降了，但是建筑安裝成本是隨著樓層升高而增加的，所以，地產開發商絕不會將自己的利潤攤薄。

　　雖然對于容積率與房價是否直接相關尚有爭議，但一個事實是，官員們的“胃口”隨著房價攀高而越來越好，一些開發商也敢于花“天價”拍下土地。

　　周大研說，最大的問題是法規不夠嚴密，規劃部門權力大，操作彈性大。出臺的政策又不能夠嚴格執行，“我感覺現在政府在一些房地產項目的監管上有點虎頭蛇尾。”

　　如何才能抑制住這條“房地產腐敗鏈”？周大研建議建立起監督跟蹤問效機制，在一塊土地拍賣前、房地產項目建設前和竣工后進行公示，將土地用途、容積率、綠化率等指標公之于眾。

　　今年2月2日新上任的昆明市規劃局局長周峰越提出，要實行“陽光政策”，將審批權和經辦權分開，把審批中的自由裁量權透明公開。“陽光”能否射進房地產腐敗的死角，飽受房價虛高之苦的昆明在期待。(雷成)