網(wǎng)友伊蘭最近頗有些煩悶。因?yàn)椋�有筆賬她一直沒算清楚。

　　一套74平方米的兩房，公攤23%，大約17平方米。一棟樓約300戶，最小面積的房子就是74平方米，總公攤面積至少也應(yīng)該有5100平方米。可加上過道、大堂、樓梯間、電梯間各處的面積，她卻怎么也湊不夠5100平方米。

　　“公攤是怎么算的？”伊蘭把這個(gè)問題丟給售樓部工作人員，卻一直得不到一個(gè)明確的回答。

　　無(wú)奈，她向本刊打來(lái)了求助電話。

　　[公攤面積攤什么]

　　“公攤面積不僅僅是過道、大堂、樓梯間、電梯間等消費(fèi)者看得到的面積。”武漢市房地產(chǎn)面積測(cè)算鑒定站陳站長(zhǎng)表示，哪些面積應(yīng)計(jì)入公攤，《武漢市房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》(武房產(chǎn)［2004］115號(hào))有明確規(guī)定。

　　據(jù)了解，應(yīng)被分?jǐn)偟墓�用建筑面積主要包括五類：

　　第一，棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井(梯)、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積；

　　第二，棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過(走)道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積；

　　第三，棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間等的建筑面積；

　　第四，為本棟服務(wù)且設(shè)在本棟地下或地上的配電室、消防控制室、水泵房、設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整棟、某一層或某幾個(gè)單元服務(wù)的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積；

　　第五，公用建筑面積之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半的建筑面積。

　　“哪些面積不得計(jì)入公攤，該細(xì)則也有規(guī)定。”陳站長(zhǎng)建議，市民如對(duì)公攤有疑問可登錄武漢國(guó)土房產(chǎn)測(cè)繪網(wǎng)查閱該文件。

　　據(jù)悉，該細(xì)則明確列出了七類不得計(jì)入公攤的面積，包括建在棟內(nèi)或棟外，為他棟和多棟服務(wù)的變(配)電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設(shè)施用房、市政設(shè)施用房、為社區(qū)服務(wù)的公用房屋等，和地下室或半地下室設(shè)計(jì)作為人防工程及中高層以上作為消防的避難層(室)部分等等。

　　公攤15%、公攤20%、公攤24%……這些數(shù)字是怎么來(lái)的？

　　“公攤面積的確認(rèn)和計(jì)算是以棟為單位進(jìn)行，公攤率即共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=共有建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和。”據(jù)陳站長(zhǎng)介紹，要想知道一套房子的公攤面積，必須要先算出該房源所在的一棟樓的公攤系數(shù)，即先弄清楚一整棟樓的共有建筑面積(即前文所提五項(xiàng)內(nèi)容)，和這棟樓內(nèi)所有房子的套內(nèi)建筑面積。

　　據(jù)悉，在商品房銷售以前，市房地產(chǎn)信息測(cè)繪中心會(huì)按照相關(guān)測(cè)繪文件和開發(fā)商提供的項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)房屋進(jìn)行面積預(yù)測(cè)，算出每套房的公攤面積、套內(nèi)建筑面積。

　　開發(fā)商必須依據(jù)測(cè)繪中心的預(yù)測(cè)面積進(jìn)行銷售。“銷售面積必須與預(yù)測(cè)面積保持一致，否則不得備案。”房地產(chǎn)局對(duì)此有明確規(guī)定。

　　[對(duì)面積有疑問怎么辦]

　　“在商品房竣工后，市房地產(chǎn)信息測(cè)繪中心會(huì)再對(duì)房屋進(jìn)行實(shí)測(cè)。”陳站長(zhǎng)認(rèn)為，如果前期預(yù)測(cè)面積準(zhǔn)確，開發(fā)商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙施工，預(yù)測(cè)面積和實(shí)測(cè)面積一般不會(huì)出現(xiàn)太大偏差。

　　根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》約定，實(shí)測(cè)面積與合同約定面積正負(fù)差在3%以內(nèi)(包含3%)時(shí)，若實(shí)測(cè)面積大于合同約定面積(即上述預(yù)售面積)，面積誤差房款由購(gòu)房者補(bǔ)齊。若實(shí)測(cè)面積小于合同約定面積，面積誤差房?jī)r(jià)款由開發(fā)商退還給購(gòu)房者。

　　“面積誤差在3%以內(nèi)屬于正常現(xiàn)象。”陳站長(zhǎng)表示，如果誤差超過3%，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商出示由市測(cè)繪中心出具的《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告》。如果查閱該報(bào)告后，仍然對(duì)面積有疑問，市民可向武漢市房地產(chǎn)面積測(cè)算鑒定站申請(qǐng)面積鑒定。

　　“面積鑒定也是以棟為單位進(jìn)行。”據(jù)陳站長(zhǎng)介紹，以往市民申請(qǐng)面積鑒定是按棟收費(fèi)，要鑒定一套房子的面積可能要花費(fèi)幾萬(wàn)塊錢。“單個(gè)業(yè)主一般無(wú)法負(fù)擔(dān)。如果，不能聯(lián)合到同棟樓的其他業(yè)主，大部分人就會(huì)放棄維權(quán)。”

　　據(jù)悉，2007年4月，省物價(jià)局已調(diào)整了相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，面積鑒定費(fèi)可按戶收取，住宅2200元/戶，非住宅3500元/戶。一般房屋鑒定，從實(shí)地測(cè)量到發(fā)放鑒定報(bào)告不超過二十個(gè)工作日。