網(wǎng)友伊蘭最近頗有些煩悶。因為，有筆賬她一直沒算清楚。

　　一套74平方米的兩房，公攤23%，大約17平方米。一棟樓約300戶，最小面積的房子就是74平方米，總公攤面積至少也應該有5100平方米。可加上過道、大堂、樓梯間、電梯間各處的面積，她卻怎么也湊不夠5100平方米。

　　“公攤是怎么算的？”伊蘭把這個問題丟給售樓部工作人員，卻一直得不到一個明確的回答。

　　無奈，她向本刊打來了求助電話。

　　[公攤面積攤什么]

　　“公攤面積不僅僅是過道、大堂、樓梯間、電梯間等消費者看得到的面積。”武漢市房地產(chǎn)面積測算鑒定站陳站長表示，哪些面積應計入公攤，《武漢市房產(chǎn)測繪實施細則》(武房產(chǎn)［2004］115號)有明確規(guī)定。

　　據(jù)了解，應被分攤的公用建筑面積主要包括五類：

　　第一，棟內(nèi)共有的樓梯間、電梯間、電梯井、觀光井(梯)、提物井、室外樓梯等垂直通道及管道井、垃圾道的建筑面積；

　　第二，棟內(nèi)共有的門廳、大廳、過(走)道、門廊、門斗等水平通道的建筑面積；

　　第三，棟內(nèi)共有的突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的水箱間、電梯機房、樓梯間等的建筑面積；

　　第四，為本棟服務且設在本棟地下或地上的配電室、消防控制室、水泵房、設備間、值班警衛(wèi)室等，以及其他在功能上為整棟、某一層或某幾個單元服務的為基本生產(chǎn)或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積；

　　第五，公用建筑面積之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半的建筑面積。

　　“哪些面積不得計入公攤，該細則也有規(guī)定。”陳站長建議，市民如對公攤有疑問可登錄武漢國土房產(chǎn)測繪網(wǎng)查閱該文件。

　　據(jù)悉，該細則明確列出了七類不得計入公攤的面積，包括建在棟內(nèi)或棟外，為他棟和多棟服務的變(配)電房、水泵房、值班警衛(wèi)房、管理用房等附屬配套設施用房、市政設施用房、為社區(qū)服務的公用房屋等，和地下室或半地下室設計作為人防工程及中高層以上作為消防的避難層(室)部分等等。

　　公攤15%、公攤20%、公攤24%……這些數(shù)字是怎么來的？

　　“公攤面積的確認和計算是以棟為單位進行，公攤率即共有建筑面積分攤系數(shù)=共有建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和。”據(jù)陳站長介紹，要想知道一套房子的公攤面積，必須要先算出該房源所在的一棟樓的公攤系數(shù)，即先弄清楚一整棟樓的共有建筑面積(即前文所提五項內(nèi)容)，和這棟樓內(nèi)所有房子的套內(nèi)建筑面積。

　　據(jù)悉，在商品房銷售以前，市房地產(chǎn)信息測繪中心會按照相關測繪文件和開發(fā)商提供的項目設計圖紙，對房屋進行面積預測，算出每套房的公攤面積、套內(nèi)建筑面積。

　　開發(fā)商必須依據(jù)測繪中心的預測面積進行銷售。“銷售面積必須與預測面積保持一致，否則不得備案。”房地產(chǎn)局對此有明確規(guī)定。

　　[對面積有疑問怎么辦]

　　“在商品房竣工后，市房地產(chǎn)信息測繪中心會再對房屋進行實測。”陳站長認為，如果前期預測面積準確，開發(fā)商嚴格按照設計圖紙施工，預測面積和實測面積一般不會出現(xiàn)太大偏差。

　　根據(jù)《武漢市商品房買賣合同》約定，實測面積與合同約定面積正負差在3%以內(nèi)(包含3%)時，若實測面積大于合同約定面積(即上述預售面積)，面積誤差房款由購房者補齊。若實測面積小于合同約定面積，面積誤差房價款由開發(fā)商退還給購房者。

　　“面積誤差在3%以內(nèi)屬于正常現(xiàn)象。”陳站長表示，如果誤差超過3%，購房者有權要求開發(fā)商出示由市測繪中心出具的《房產(chǎn)測繪技術報告》。如果查閱該報告后，仍然對面積有疑問，市民可向武漢市房地產(chǎn)面積測算鑒定站申請面積鑒定。

　　“面積鑒定也是以棟為單位進行。”據(jù)陳站長介紹，以往市民申請面積鑒定是按棟收費，要鑒定一套房子的面積可能要花費幾萬塊錢。“單個業(yè)主一般無法負擔。如果，不能聯(lián)合到同棟樓的其他業(yè)主，大部分人就會放棄維權。”

　　據(jù)悉，2007年4月，省物價局已調(diào)整了相關收費標準，面積鑒定費可按戶收取，住宅2200元/戶，非住宅3500元/戶。一般房屋鑒定，從實地測量到發(fā)放鑒定報告不超過二十個工作日。