“七折房貸”已在本市實施，部分借款人已開始享受到實惠。然而部分借款人由于這樣或那樣的原因，享受不了七折優惠。

　　理財專家建議，“會借錢、還要會還錢”才能算得上會理財。在房貸還款上，借款人如果能夠掌握好一些小技巧，可以省下不少銀子。

　　招數一 房貸搬家享最大優惠

　　對于那些由于某種特殊原因而無法享受到“七折房貸”的借款人，也并非無計可施，最簡單的一招就是：乾坤大挪移，也就是進行房貸搬家，通過“轉按揭”業務，換家銀行貸款以享受“七折房貸”優惠。

　　目前，各家銀行開出的“七折房貸”條件并不一致，比如，有些銀行有貸款總額必須達到一定數額的限制，有的就沒有；還有各銀行對信用記錄考核的嚴格程度也不一樣。這導致：某個借款人根據這家銀行的規定，無法享受“七折房貸”，但在另一家銀行，卻可以享受。基于此，借款人可通過“轉按揭”業務享受優惠。

　　“轉按揭”的具體操作方法是，借款人自籌或通過新貸款銀行幫助找擔保公司，還清原貸款銀行的貸款，然后重新在新貸款行辦理貸款。目前本市大部分銀行為積極爭取客戶資源，都愿意提供轉按揭服務并能給出更優惠的貸款利率。

　　局限：“轉按揭”會不可避免地產生一些費用，包括擔保費、評估費、抵押費、公證費等等，借款人在準備“房貸搬家”前，應當計算一下“搬家成本”，如果成本偏高甚至抵不過節省的利息，那就完全沒有必要換銀行。不過有些銀行為了吸引客戶，私下里有針對性地推出“低成本轉按”服務，比如可以免掉一些費用，借款人不妨到各銀行“打探”一下。

　　點評：一般來說，貸款轉按揭是借款能夠享受到七折的最后一條快速通道。目前來看，這條通道并不十分通暢。對于銀行，客戶貸款搬家能夠對其業績產生的影響并不大。對于借款人來說，搬家不僅要考慮費用問題，還要考慮其他的成本，比如時間成本以及這個比較煩人的“折騰”過程。然而，如果真有借款人不畏艱難將貸款從一家銀行轉到另一家銀行，必定有其中的理由。

　　招數二 提前還貸最省心

　　在經濟形勢較為復雜、投資環境也不確定的背景下，房奴們省錢的最佳方式就是提前還貸，畢竟，不欠銀行或少欠銀行錢，就不用或少付銀行利息了。專家建議，正處于還款過程中且資金較為寬裕的房奴，在資金沒有較好的投資渠道的情況下，不妨考慮提前還貸，以節省利息。

　　據記者了解，目前本市的大部分銀行都允許購房者提前還貸，且提供了全部還款、部分還款、縮短貸款期限等多種方式讓消費者選擇，而且不收罰息，不過部分銀行需要提前預約并有提前還款次數限制。消費者可根據自身財務狀況考慮提前還款，但前提是資金比較充裕，且要量力而行。

　　從理論上講，部分提前還款包括三種方式：一是剩余貸款每月還款額不變，只縮短還款期限，這樣可多省利息；二是減少每月還款額，還款期限不變，以減少月供負擔，但利息支出多于第一種方式；三是減少每月還款額，同時縮短還款期限，這樣會節省更多利息。但據記者了解，目前本市的銀行多數只提供其中一種方式。另外，消費者還可選擇縮短還款期限的方式節省利息，但此方式會導致月供增加。

　　局限：提前還貸并非人人都適用，需要具備一定的條件，比如手頭要有一筆現成的閑置資金。所謂閑置資金，是指這筆資金處于不產生投資收益或者收益率很低的狀態。另外，對于某些收入變化較大的借款人，在選擇提前還貸時，還得兼顧家庭的意外開支和未來開支，比如孩子入學、就醫、保險等等，即使未來無重大開支計劃，從家庭理財規劃的角度考慮，一般也至少應保留半年的家庭年收入以備不時之需。

　　點評：提前還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就小得多。此外，如果借款人目前手頭資金正在進行有效的投資運作，且獲得的收益率又高于住房貸款利率，那么完全可以投資收益來抵消房貸利息支出，而不必急于提前還掉銀行貸款。

　　招數三 改變不利貸款方式

　　許多借款人可能記得，兩三年前，固定利率房貸業務火爆異常，銀行熱推、買房人爭相辦理，甚至有些已辦理了貸款的也想變成固定利率的。由于固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設計時比同期浮動利率略高，只要央行加一次息，它的優勢就立即顯現出來。但是一旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。因此，在經過幾次大幅降息之后且還有降息的預期下，市民以前選擇的房貸固定利率業務，現在則成為綁在頭上的“緊箍咒”，明顯吃虧。

　　劉先生2007年7月在某商業銀行辦理了5年期固定利率貸款，當時約定的貸款年利率應為7.56%，比現在降息后的基準利率高出1.62個百分點。同樣是50萬元5年期的貸款，劉先生用固定利率以等額本息還款方式，每月還款為10033元左右，如果是現在用浮動利率只需9652.46元，兩者相差近381元，5年二者總計相差利息接近2.3萬元。當然，這里還沒有考慮打七折，如果能享受此優惠，每月則只需要9243.95元，每月相差近790元，5年相差4.7萬元。

　　因此，在這種背景下，借款人最好將固定利率房貸業務轉為浮動利率才劃算。

　　局限：將“固定利率”改為“浮動利率”，通常需要向銀行繳納一定數額的違約金。借款人在進行變更前，應當進行比較，如果付出的成本偏高甚至不及節省的利息，那就沒有必要進行改變。

　　點評：不同階段的固定利率房貸業務的利率水平都不一樣，借款人在變更前一定要咨詢、計算清楚，不要盲目沖動地進行變更，合算才做變動。事實上，隨著市場競爭的加劇，目前市場上也還有許多有利于房奴節省利率的產品，借款人不妨參考，比如雙周供、存抵貸、活利貸等。（記者 胡結友）