房貸的優惠關系到“房奴”們的錢袋子,隨著去年的房貸新政在今年開始逐步落實,有關房貸利率優惠的消息成為了“有房一族”最關心的話題。

　　今年元旦后,工、農、中、建四大國有銀行均表示,只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶,原則上都可以申請7折優惠利率。據記者了解,其他各家銀行也在跟進。

　　“享受房貸7折利率優惠需要什么條件?我該怎么申請?申請時需要帶哪些材料?”在記者采訪過程中,發現銀行的信貸部門最近接到的咨詢大多數是關于利率優惠申請事宜。

　　◎一問享受7折利率優惠需要什么條件?

　　申請條件:各銀行有細節上的區別,以農業銀行為例,需滿足兩個條件:一是客戶本人承諾,自“執行利率倍數”實際調整之日起,12個月內不申請提前還款；二是貸款人沒有不良還款記錄

　　由于給予客戶房貸的利率優惠,即修改利率下浮方式屬于合同變更,必須經由合同雙方協商確定,且貸款人情況各不相同,銀行需根據實際情況給出相應優惠。所以,多數銀行都要求客戶提出主動申請。一般而言,先由借款人主動提出書面申請,銀行在審批過程中要基于原合同約定,綜合考慮原適用利率、客戶貢獻度、客戶資信及監管要求等要素提出最終審批意見,經借貸雙方協商一致,于2009年1月1日(含)之后進行調整。

　　至于客戶提出申請的條件,以首家公布房貸利率優惠細則的農業銀行為例,只要房屋貸款人滿足兩個條件即可申請:一是客戶本人承諾,自“執行利率倍數”實際調整之日起,12個月內不申請提前還款；二是貸款人沒有不良還款記錄。農行表示,對借款人有連續90天(含)以上逾期記錄的,將不受理其利率調整申請。在記者的了解過程中,廣東發展銀行的相關要求之一是3年內不申請提前還款。而以招商銀行公布的“附加條款”為例,獲得7折優惠的房貸客戶,三年內不得提前還貸,否則必須支付相當于提前還貸總金額3%的違約金。

　　對于到各家銀行辦理申請貸款利率優惠所需的材料,中國銀行和工商銀行的要求是:申請人需為借款人本人,帶身份證以及貸款合同到原房貸經辦銀行提出申請。

　　建設銀行則在身份證和貸款合同基礎上,再要求提供供款存折；客戶必須到銀行提出申請,這是一份貸款合同補充協議。

　　招商銀行要求客戶帶上資料申請,存量客戶申請7折最優惠利率的批核,只需一到兩周時間。華夏銀行只要求客戶申請貸款帶上自己的身份證,不過,如果是聯名申請貸款的,一定需要所有借款人一起到銀行去。

　　◎二問房貸利率優惠如何申請?

　　申請流程:帶身份證和房屋貸款合同到銀行—登記貸款信息—填寫率調整承諾書—填寫表格

　　綜合多家銀行的要求,客戶按以下流程辦理。

　　首先,帶上本人身份證和房屋貸款合同。

　　其次,到所申請房貸的支行,出示本人身份證和房屋貸款合同。工作人員再核對身份證和房屋貸款合同后,會將房屋貸款合同錄入“個人貸款業務系統”。也就是把該貸款人的個人信息進行了登記。也有部分銀行只要求到該行網點的房屋貸款部柜臺辦理業務即可。

　　再次,貸款人根據要求,填寫“個人房屋貸款利率調整承諾書”。承諾按時還款,以及銀行的其他部分要求。

　　第四,并在銀行提供的專用信封上填寫個人家庭住址,主要用途是貸款人獲得批準后,銀行會把“個人房屋貸款利率調整承諾書”中的“利率調整審批表”的審批情況郵寄給貸款人。

　　最后,辦理完畢。一般在10個工作日左右銀行會把審批情況告之貸款人。

　　不過,并不是所有的銀行都要求客戶提出主動申請。根據農業銀行出臺的房貸新政細則,在對存量貸款利率調整過程中,對初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款,原則上通過銀行內部的計算機系統自動調整利率,無需借款人申請,貸款執行利率自2009年1月1日起即統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍。

　　◎三問

　　如何辦理同名轉按揭?

　　貸款“跳槽”:只要資質好,購房人愿意將房貸從甲銀行轉到乙銀行,乙銀行將免費提供墊資,通過擔保公司將購房人在甲銀行的房貸還清,購房人還能再以首次購房的身份從乙銀行獲得7折優惠貸款利率買房

　　由于四大國有銀行針對2008年10月27日之前貸款買房的存量房貸利率優惠是今年元旦才有加速進展,而此前部分中小銀行已經開始私下推出優惠條款,搶占存量房貸市場。于是,也有很多人咨詢哪家銀行可以容易辦下來7折優惠、什么條件下可以“同名轉按揭”。另外,假如客戶由于不符合貸款行的規定條件,那么也可以考慮房貸從一家銀行搬到另外一家銀行,即辦理同名轉按揭。

　　張先生一過新年就有一件喜事,他的房貸成功進行了同名轉按揭,從一家大銀行轉到一家較小的股份制商業銀行,享受到存量房貸利率7折的優惠。

　　張先生2007年10月在某國有大銀行辦理了住房按揭貸款,簽訂的是20年50萬元的商業貸款合同。經過咨詢,由于曾出現過逾期還款的情況,他的申請被那家大銀行拒絕了。但張先生沒有放棄,經過打聽,他發現不少中小銀行“靈活得多”:只要資質好,購房人愿意將房貸從甲銀行轉到乙銀行,乙銀行將免費提供墊資,通過擔保公司將購房人在甲銀行的房貸還清,購房人還能再以首次購房的身份從乙銀行獲得7折優惠貸款利率買房。

　　張先生馬上算了一筆賬,目前5年以上基準利率為5.94%,8.5折后利率為5.049%,月供為3313.5元。優惠到7折后利率為4.15%,“我每月月供可調整到3071.69元,如果按20年利率不變來算,一共能省下58034.4元,作為一個工薪階層,我沒有理由不‘搬家’”。

　　但是,如果客戶所剩貸款本金不多、期限不長,那么貸款“跳槽”并不劃算。據核算,同名轉按揭成本包括:貸款5萬—30萬元(含30萬元)的擔保費是800元,30萬元—50萬元的擔保費是1000元。此外還有抵押登記費80元、公證費100元—150元。即貸款50萬元“跳槽”相關費用為1200元左右。“究竟貸款‘跳槽’是否劃算,還是看各自的情況。”有業內人士建議,50萬元以下的貸款跳槽是不合算的。

　　同名轉按揭流程解密

　　首先,找到新銀行,尋找一家可以為老房貸給出更大利率優惠的接收銀行。

　　其次,帶上齊備的手續申請,帶上原來的借款合同、購房合同、房產證復印件(無復印件也可)、身份證原件、收入證明、還款記錄(一般是供銀行扣月供的存折復印件),到接收銀行網點填寫“同名轉按揭”申請表。

　　再次,信用查詢。

　　第四,若申請者個人信用記錄中沒有惡意拖欠貸款的記錄,接收銀行一般會在7個工作日內作出受理“轉按揭”的決定。

　　第五,提前還完款,獲得接收銀行認可后,向原來的貸款發放銀行申請提前全額還貸。

　　第六,簽訂新合同,向原貸款發放銀行提前全額還貸并拿回抵押的房產證后,到接收銀行網點簽訂新的個人房屋抵押貸款合同。

　　第七,重新辦抵押,拿著房產證、全額還款證明(由原貸款銀行出具)、與接收銀行簽訂的個人房屋抵押貸款合同,到各房屋所在地房屋抵押登記部門(一般在房交所),先辦理解押手續,后辦理新的抵押手續。每成功辦理一次解押或抵押,手續費大概在70元左右。

　　最后,手續交銀行,將房產證、解押手續、抵押手續交回接收銀行,一般情況下第二天便會獲得新的貸款。

　　◎四問住房公積金為何沒有納入優惠范圍?

　　利率比較:按利率下浮30%計算,5年期以上商業房貸利率為4.158%,與公積金貸款利率相當接近

　　至于住房公積金為何沒有納入優惠范圍,業內人士介紹,商業銀行的貸款利率調整由人民銀行主管,而住房公積金貸款利率的調整是由住房和城鄉建設部主管的,兩者分屬不同的部門管理,“此次僅是商業銀行貸款的利率優惠,住房公積金利率沒有進一步優惠。”該人士提醒,經過去年數次調整,公積金5年期以上的貸款利率已經從去年初的5.22%年利率下調到最新的3.87%了。

　　按利率下浮30%計算,5年期以上商業房貸利率為4.158%,與公積金貸款利率相當接近。(記者 駱海濤)

　　同名轉按揭流程

　　第一步,帶齊材料,到接收銀行填寫“同名轉按揭”申請表;

　　第二步,授權接收銀行進行“個人信用檔案”查詢;

　　第三步,記錄良好,接收銀行一般在7個工作日內作出受理決定;

　　第四步,向原貸款發放銀行提前全額還貸;

　　第五步,到主管部門重新辦抵押;

　　第六步,將房產證、解押手續、抵押手續交回接收銀行。